Quyền sở hữu chỗ để xe ô tô tại chung cư có thể được xác định theo định mức xây dựng

Chỗ để xe ô tô tại nhà chung cư là một trong những nội dung đáng chú ý được đề xuất sửa đổi trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bản ngày 13/9/2026. Theo chuyên gia pháp lý bất động sản, Cố vấn cấp cao Công ty Luật TNHH CNC Việt Nam - Bùi Anh Tuấn, điểm thay đổi đáng kể nằm ở cách xác định quyền sở hữu, từ cơ chế phụ thuộc vào giao dịch giữa cư dân và chủ đầu tư sang xác lập ranh giới sở hữu dựa trên định mức diện tích theo quy chuẩn xây dựng.

Từ quyền sở hữu phụ thuộc giao dịch đến ranh giới xác định bằng định mức kỹ thuật

Theo ông Bùi Anh Tuấn, Luật Nhà ở 2023 hiện quy định chỗ để xe ô tô theo cơ chế gắn với việc mua hoặc thuê. Cụ thể, điểm b khoản 2 Điều 144 quy định người mua, thuê mua căn hộ có quyền quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô. Trường hợp không mua hoặc không thuê, phần diện tích này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư theo quy định.

Cơ chế hiện hành khác với chỗ để xe đạp, xe máy và xe dành cho người khuyết tật, vốn được xác định là phần sở hữu chung. Đối với chỗ để xe ô tô, quyền sở hữu không được mặc định xác lập ngay từ đầu mà được xác định thông qua giao dịch. Nếu không phát sinh giao dịch và đáp ứng các điều kiện theo luật, phần diện tích này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư.

Khoản 3 Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư số 05/2024/TT-BXD cũng quy định quy trình bán hoặc cho thuê chỗ để xe ô tô. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm bán hoặc cho thuê nếu có đủ chỗ và cư dân có nhu cầu. Trường hợp nhu cầu vượt quá số chỗ, việc phân bổ được thực hiện theo thỏa thuận hoặc bốc thăm. Với phần diện tích không bán được và tiếp tục do chủ đầu tư quản lý, chi phí đầu tư xây dựng phải được một đơn vị kiểm toán độc lập xác nhận.

Theo chuyên gia, dù quy định hiện hành đặt ra tương đối đầy đủ về trình tự, thủ tục, vấn đề cốt lõi vẫn là quyền sở hữu đối với phần chỗ để xe ô tô chưa có người mua chưa được xác lập theo một định mức kỹ thuật ngay từ đầu.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất, đưa ra cách tiếp cận khác khi gắn quyền sở hữu với diện tích chỗ để xe theo quy chuẩn xây dựng.

Theo khoản 2 Điều 111 của dự thảo, chỗ để xe ô tô, xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh và xe dành cho người khuyết tật trong phạm vi diện tích theo quy chuẩn xây dựng thuộc quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Trong khi đó, phần diện tích chỗ để xe nằm ngoài định mức này thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư. Chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ và được kinh doanh theo nhu cầu.

Như vậy, theo phân tích của chuyên gia, nếu quy định được thông qua theo nội dung dự thảo, phần diện tích chỗ để xe nằm trong định mức tối thiểu sẽ được xác định là sở hữu chung ngay từ đầu. Chỉ phần diện tích xây dựng vượt định mức mới thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư và là phần có thể đưa vào hoạt động kinh doanh.

Diện tích chỗ để xe được xác định như thế nào?

Theo chuyên gia, việc xác định ranh giới sở hữu trước hết phải dựa trên diện tích chỗ để xe mà dự án phải đáp ứng theo quy chuẩn kỹ thuật.

Điểm b mục 2.2.17.1 QCVN 04:2021/BXD quy định diện tích chỗ để xe, bao gồm đường nội bộ trong gara hoặc bãi để xe, tối thiểu là 25m2 cho 4 căn hộ chung cư, nhưng không nhỏ hơn 20m2 cho 100m2 diện tích sử dụng căn hộ. Trong đó, phải bảo đảm tối thiểu 6m2 chỗ để xe máy, xe đạp cho mỗi căn hộ.

Theo đó, dự án phải thực hiện đồng thời hai phép tính:

Công thức 1: Số căn hộ ÷ 4 x 25m2.

Công thức 2: Tổng diện tích sử dụng căn hộ ÷ 100 x 20m2.

Định mức diện tích chỗ để xe tối thiểu được xác định theo giá trị lớn hơn của hai kết quả trên. Trong tổng diện tích này, tối thiểu 6m2 cho mỗi căn hộ được dành cho xe máy, xe đạp; phần còn lại là diện tích chỗ để xe ô tô, trong đó đã bao gồm cả đường nội bộ dành cho xe di chuyển giữa các vị trí đỗ.

Ông Bùi Anh Tuấn đưa ra ví dụ một dự án có 100 căn hộ, tổng diện tích sử dụng là 5.500m2. Với công thức thứ nhất, diện tích chỗ để xe tối thiểu là 625m2; theo công thức thứ hai là 1.100m2. Do đó, dự án phải lấy mức cao hơn là 1.100m2.

Trong 1.100m2 này, tối thiểu 600m2 được dành cho chỗ để xe máy, xe đạp theo mức 6m2 mỗi căn hộ. Như vậy, phần diện tích còn lại dành cho xe ô tô là 500m2.

Đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở tái định cư, hai công thức trên chỉ cần đáp ứng 60% theo quy định được chuyên gia dẫn chiếu.

Theo ông Tuấn, Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD, được ban hành tại Thông tư số 31/2026/TT-BXD đã bổ sung các quy định liên quan đến khu vực để xe điện, trạm sạc và khu đổi pin nhưng không thay đổi hai công thức cốt lõi nói trên. Phần diện tích dành cho xe điện được tính trong diện tích đã xác định, không phát sinh thêm ngoài định mức.

Sơ đồ dưới đây minh họa cách phân chia sở hữu tại một tầng hầm để xe theo đúng ví dụ số liệu nêu trên, áp dụng cho trường hợp chủ đầu tư xây dựng thực tế 800m2 chỗ để xe ô tô, vượt 300m2 so với định mức 500m2.

Phần vượt định mức mới thuộc phạm vi kinh doanh của chủ đầu tư

Từ cách xác định diện tích theo quy chuẩn, dự thảo tạo ra một ranh giới cụ thể giữa phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng.

Chẳng hạn, với dự án trong ví dụ trên, nếu chủ đầu tư xây dựng thực tế 800m2 chỗ để xe ô tô thì 500m2 tương ứng định mức tối thiểu sẽ thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần 300m2 vượt định mức thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư và có thể được đưa vào kinh doanh theo quy định của dự thảo.

Đây là điểm khác biệt đáng chú ý so với cơ chế hiện hành. Theo quy định hiện hành được chuyên gia phân tích, toàn bộ 800m2 đều phải được xử lý theo cơ chế người mua quyết định mua hoặc thuê. Trong khi đó, dự thảo chỉ đặt vấn đề giao dịch đối với phần diện tích vượt định mức; phần diện tích trong định mức đã được xác định là tài sản chung.

Cùng với việc thay đổi cách xác định quyền sở hữu, dự thảo cũng đưa ra yêu cầu rõ hơn về thời điểm xác lập ranh giới này. Theo khoản 3 Điều 110, ranh giới giữa phần sở hữu chung và riêng phải được xác định trong hồ sơ thiết kế kỹ thuật công trình, thay vì xác định tại thời điểm bàn giao như quy định hiện hành.

Theo cách tiếp cận này, ranh giới sở hữu được xác định ngay từ giai đoạn thiết kế và được thể hiện trong quá trình thẩm định dự án theo pháp luật về xây dựng. Điều này giúp xác định trước phạm vi tài sản chung và tài sản riêng thay vì để việc phân định phụ thuộc vào quá trình bán hàng sau đó.

Quyền kinh doanh chỗ để xe cũng được xác định tương ứng với ranh giới sở hữu. Phần diện tích trong định mức thuộc sở hữu chung nên chủ đầu tư không có quyền tự mình bán, cho thuê hoặc khai thác kinh doanh. Việc khai thác dịch vụ trông giữ xe tại phần diện tích chung được thực hiện theo cơ chế do cư dân và các bên liên quan thống nhất; giá dịch vụ trông giữ xe được quyết định theo thỏa thuận tại Hội nghị nhà chung cư.

Đối với phần diện tích vượt định mức, dự thảo quy định chủ đầu tư được kinh doanh theo nhu cầu. Theo ông Bùi Anh Tuấn, nếu quy định này được giữ nguyên trong bản trình Quốc hội, phạm vi giao dịch đối với phần diện tích vượt định mức có thể rộng hơn quy định hiện hành, do dự thảo không lặp lại giới hạn về đối tượng được chuyển nhượng hoặc cho thuê lại.

Theo đó, quy định hiện hành giới hạn người mua chỗ để xe ô tô được chuyển nhượng, cho thuê lại cho chủ sở hữu khác trong cùng tòa nhà hoặc cho chủ đầu tư. Trong khi đó, cụm từ “được kinh doanh theo nhu cầu” tại dự thảo không nêu lại giới hạn này.

Nhìn tổng thể, theo phân tích của chuyên gia Bùi Anh Tuấn, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi không thay đổi cách tính diện tích chỗ để xe theo quy chuẩn kỹ thuật. Điểm mới nằm ở việc sử dụng chính định mức kỹ thuật này để xác lập ranh giới sở hữu. Theo đó, phần diện tích tối thiểu theo quy chuẩn được xác định là sở hữu chung, còn phần xây dựng vượt định mức thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Ranh giới này đồng thời trở thành căn cứ xác định phạm vi quyền kinh doanh của chủ đầu tư đối với chỗ để xe ô tô tại chung cư.