REIT có thể mở 'cánh cửa' dòng vốn dài hạn cho bất động sản Việt Nam

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cần thêm những dòng vốn dài hạn, ổn định, mô hình quỹ đầu tư bất động sản (REIT) được đánh giá có thể trở thành “mảnh ghép” kết nối thị trường vốn với tài sản đang khai thác. Tuy nhiên, để REIT phát triển ở quy mô lớn tại Việt Nam, vẫn cần hoàn thiện đồng bộ từ pháp lý, thuế, nguồn tài sản đến nhà đầu tư và cơ chế quản trị.

Bất động sản là ngành có chu kỳ đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Trong khi đó, nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam lâu nay vẫn chủ yếu dựa vào vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.

Trái phiếu doanh nghiệp từng trở thành một kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng trong giai đoạn 2019-2021. Sau đợt điều chỉnh mạnh trong năm 2022-2023, thị trường đang phục hồi nhưng quy mô phát hành chưa trở lại mức cao trước đây.

Theo số liệu được báo cáo dẫn từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 6 tháng đầu năm 2026, doanh nghiệp bất động sản phát hành gần 92.000 tỷ đồng trái phiếu, gấp hơn 2,2 lần cùng kỳ năm trước. Dù vậy, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp mới tương đương khoảng 10% GDP, thấp hơn nhiều so với mục tiêu khoảng 60% GDP vào năm 2045 và chỉ bằng khoảng 7-8% quy mô tín dụng ngân hàng. Điều này cho thấy bài toán của thị trường không đơn thuần là thiếu vốn, mà còn nằm ở sự thiếu hụt các dòng vốn dài hạn, ổn định và phù hợp với chu kỳ đầu tư của bất động sản. Trong cấu trúc đó, REIT có thể bổ sung một mắt xích mà các kênh vốn truyền thống chưa đảm nhiệm đầy đủ.

Từ “xây dựng để bán” sang “sở hữu và khai thác”

REIT là viết tắt của Real Estate Investment Trust, đây là mô hình tập hợp vốn của nhiều nhà đầu tư để đầu tư vào bất động sản hoặc tài sản liên quan. Với mô hình phổ biến là equity REIT, tổ chức này trực tiếp sở hữu và khai thác các tài sản tạo thu nhập.

Dòng vốn về cơ bản được vận hành theo chuỗi: Nhà đầu tư góp vốn, REIT huy động vốn để mua hoặc nắm giữ tài sản, khai thác cho thuê, tạo doanh thu, trừ các chi phí liên quan và phân phối phần thu nhập đủ điều kiện cho nhà đầu tư. Khác với mô hình phát triển bất động sản thiên về “xây dựng để bán”, REIT hướng tới “sở hữu và khai thác để tạo dòng tiền”. Các loại tài sản phù hợp có thể gồm văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, kho vận, bất động sản công nghiệp, khách sạn, trung tâm dữ liệu, cơ sở y tế...

Đáng chú ý, REIT không nhất thiết chỉ mua những tài sản đã hoàn thiện và có tỷ lệ lấp đầy cao. Một số REIT có thể đầu tư vào tài sản cần cải tạo, tái cấu trúc hoặc nâng cấp. Vì vậy, yếu tố cốt lõi không nằm ở việc tài sản đã hoàn chỉnh hay chưa, mà là khả năng tạo ra và gia tăng dòng tiền trong dài hạn.

Mô hình này đã phát triển mạnh trên thế giới. Theo báo cáo, sau hơn 6 thập kỷ kể từ khi REIT ra đời tại Mỹ năm 1960, đã có 42 quốc gia và vùng lãnh thổ ban hành pháp luật về REIT, đại diện cho khoảng 85% GDP toàn cầu.

Đến cuối năm 2024, thế giới có 1.021 REIT niêm yết, với tổng vốn hóa khoảng 2,04 nghìn tỷ USD. Riêng tại Mỹ, các REIT sở hữu hơn 4,5 nghìn tỷ USD tài sản bất động sản thương mại; khoảng 170 triệu người Mỹ được ước tính có đầu tư vào REIT trực tiếp hoặc gián tiếp. Đến tháng 6/2026, vốn hóa nhóm REIT thuộc FTSE Nareit All Equity REITs đạt khoảng 1,55 nghìn tỷ USD.

“Vòng quay vốn” mới cho doanh nghiệp bất động sản

Điểm đáng chú ý nhất của REIT đối với thị trường Việt Nam nằm ở khả năng tái tạo vốn.

Theo mô hình truyền thống, doanh nghiệp có thể phải tiếp tục “giam” một lượng vốn lớn trong những tài sản đã hoàn thành để khai thác. Muốn thu hồi vốn, doanh nghiệp thường phải bán tài sản hoặc tiếp tục sử dụng tài sản làm cơ sở huy động nợ.

Với REIT, một vòng quay vốn khác có thể hình thành: Doanh nghiệp phát triển dự án → hoàn thành tài sản → đưa vào khai thác → chuyển nhượng hoặc góp tài sản phù hợp vào REIT → thu hồi vốn → tái đầu tư dự án mới.

Cơ chế này đặc biệt phù hợp với sự thay đổi trong cách thị trường bất động sản Việt Nam đang xác lập giá trị. Báo cáo của VARS IRE nhận định thị trường đang chuyển dần từ việc được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá sang coi trọng hơn giá trị khai thác, nhu cầu ở thực và hiệu quả đầu tư dài hạn.

Khi đó, những yếu tố như tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, chất lượng khách thuê, thời hạn hợp đồng, thu nhập hoạt động ròng (NOI), chi phí vận hành, khả năng tăng trưởng dòng tiền và năng lực quản lý tài sản sẽ ngày càng có ý nghĩa trong việc xác định giá trị bất động sản.

Nói cách khác, REIT có thể thúc đẩy thị trường chuyển từ “giá trị kỳ vọng” sang “giá trị tạo dòng tiền”, từ giá trị tại thời điểm giao dịch sang giá trị được duy trì trong suốt vòng đời khai thác.

Dù REIT đã phổ biến ở nhiều thị trường, Việt Nam vẫn chưa hình thành một thị trường REIT có quy mô tương xứng. Đến cuối năm 2024, riêng châu Á đã có 263 REIT niêm yết, tổng vốn hóa khoảng 235,8 tỷ USD.

Việt Nam thực tế đã đặt nền móng pháp lý cho quỹ đầu tư bất động sản từ Thông tư 228/2012/TT-BTC, sau đó tiếp tục được điều chỉnh trong Luật Chứng khoán năm 2019 và Thông tư 98/2020/TT-BTC. Tuy nhiên, quỹ đầu tư bất động sản theo pháp luật Việt Nam không hoàn toàn đồng nhất với REIT theo các cấu trúc quốc tế.

Trường hợp FUCVREIT là một ví dụ về cơ chế quỹ đầu tư bất động sản hiện có, song quy mô còn nhỏ so với thị trường. Trong khi đó, nhiều quỹ đang đầu tư đáng kể vào lĩnh vực bất động sản nhưng chủ yếu thông qua cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản, thay vì trực tiếp sở hữu danh mục tài sản tạo dòng tiền như mô hình REIT.

Vì vậy, theo VARS IRE, vấn đề của Việt Nam không nằm ở việc hoàn toàn thiếu cơ chế pháp lý, mà ở chỗ chưa hình thành một hệ sinh thái đủ thuận lợi để REIT phát triển về quy mô và hiệu quả.

Kinh nghiệm Singapore cho thấy điều này khá rõ. Quốc gia này hiện có 39 REIT và Property Trust, với tổng vốn hóa khoảng 100 tỷ đô la Singapore. Để REIT vận hành hiệu quả, Singapore không chỉ xây dựng khung pháp lý mà còn hình thành hệ sinh thái đồng bộ gồm chính sách thuế, thị trường chứng khoán, nguồn tài sản, nhà đầu tư tổ chức, định giá, quản trị và thị trường thứ cấp.

Cần thêm nhiều “mảnh ghép” để REIT vận hành

Báo cáo cho rằng Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, làm rõ cơ chế thành lập, sở hữu, chuyển nhượng và góp tài sản vào quỹ; đồng thời xây dựng chính sách thuế phù hợp, tránh tạo ra gánh nặng thuế trùng lên dòng thu nhập.

Song song đó là phát triển nguồn tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định như văn phòng, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, logistics, trung tâm dữ liệu, khách sạn, căn hộ cho thuê; mở rộng lực lượng nhà đầu tư tổ chức dài hạn; nâng chuẩn về định giá, quản trị, kiểm toán và công bố thông tin; kiểm soát giao dịch với bên liên quan, xung đột lợi ích và đòn bẩy tài chính.

Đây cũng là điều kiện quan trọng để kiểm soát rủi ro. REIT vẫn chịu tác động từ lãi suất, chi phí vốn, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, khả năng thanh toán của khách thuê và chi phí vận hành. Đặc biệt, thanh khoản của cổ phần REIT trên thị trường chứng khoán không đồng nghĩa với việc tài sản bất động sản bên trong có thể được chuyển nhượng nhanh chóng.

Do đó, REIT không nên được xem là công cụ thay thế tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp. Các kênh vốn này vẫn giữ vai trò quan trọng trong giai đoạn hình thành và phát triển dự án, trong khi REIT có thể phát huy rõ hơn khi tài sản đã hoàn thành, đi vào khai thác và bắt đầu tạo dòng tiền. Nếu xây dựng được hệ sinh thái phù hợp, vòng quay vốn mới có thể hình thành: vốn → phát triển dự án → tài sản hoàn thành → vận hành, tạo dòng tiền → REIT/nhà đầu tư dài hạn → doanh nghiệp thu hồi vốn → tái đầu tư → dự án mới.

Theo VARS IRE, giá trị của REIT vì thế không chỉ nằm ở việc tạo thêm một kênh huy động vốn, mà ở khả năng hình thành một vòng tuần hoàn vốn giữa tài sản bất động sản và thị trường vốn, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, thực chất và bền vững hơn.