Rủi ro thẩm định giá đất tại Hà Nội

Thu ngân sách trên 10.000 tỷ đồng từ đấu giá, cho thuê đất

Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo phân bổ chỉ tiêu Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 tại Quyết định 326/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với 83 khu đất với tổng diện tích 82,02 ha.

Công tác đấu giá đất, kết quả thu khoảng 3.106 tỷ đồng; thu tiền sử dụng đất được 5.845 tỷ đồng; thu tiền thuê đất 1.127 tỷ đồng.

Tiếp tục xác định nghĩa vụ tài chính theo quyết định giao đất, cho thuê đất đối với 42 dự án, dự kiến thu 9.434,3 tỷ đồng.

Đối với công tác cấp giấy chứng nhận, kê khai, đăng ký đất đai lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trong khu dân cư đạt 99,6%; cho người mua nhà tại dự án phát triển nhà ở đạt 71,8%; người mua nhà tái định cư đạt 93,02%; hộ gia đình, cá nhân sau dồn điền đổi thửa đất sản xuất nông nghiệp đạt 99,21%; cho các tổ chức được 21.969 thửa đất; cơ sở tôn giáo đạt 67,80%; cơ sở tín ngưỡng đạt 45,10%.

Bên cạnh đó, TP. Hà Nội đang tập trung triển khai dự án xây dựng tổng thể hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn, đã thực hiện hạng mục đo đạc 27/27 địa bàn và hoàn thành đo đạc bản đồ ngoại nghiệp, tổ chức nghiệm thu 477/489 xã, phường, thị trấn.

Qua tổng hợp giao đất dịch vụ, đến nay 40.535 hộ/49.945 hộ đủ điều kiện đạt 81,16% tương ứng với 397,7 ha; 9.410 hộ còn lại (18,84%) tương ứng với 142,7 ha chưa được giao đất dịch vụ.

Báo cáo cũng cho biết, qua rà soát, hiện nay trên địa bàn thành phố có 143 dự án/khu đất với tổng diện tích khoảng 87,6ha, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng (hoặc là đất không phải giải phóng mặt bằng), đã được UBND thành phố quyết định giao đất, đang thực hiện thiết lập hồ sơ, chuẩn bị điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

Về khó khăn, vướng mắc, báo cáo của thành phố nêu, công tác bồi thường, hỗ trợ, thu hồi đất để thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa thực sự nhận được sự đồng thuận cao của người dân bị thu hồi đất.

Cùng với đó, đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải thực hiện bổ sung thủ tục hành chính theo quy định dẫn đến nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất phải thực hiện thiết lập lại hồ sơ về quy hoạch, thủ tục đầu tư theo quy định.

Nhiều công ty thẩm định từ chối tham gia xác định giá đất

Mặt khác, một số dự án phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhưng theo quy hoạch đã được duyệt thì chỉ được xây dựng nhà ở thấp tầng không phù hợp với mục tiêu của nhà ở xã hội hoặc dẫn tới sẽ phát sinh quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội có diện tích nhỏ, manh mún.

Công tác xác định giá khởi điểm (phải thuê tư vấn xác định giá) còn chậm, nhiều nội dung vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện. Việc ứng vốn từ Quỹ đầu tư phát triển thành phố đối với các dự án giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất còn vướng mắc theo Luật Đầu tư công.

TP. Hà Nội cũng nêu rõ, các đơn vị được giao chủ đầu tư thực hiện dự án đấu giá quyền sử dụng đất còn thiếu tính chủ động trong việc thực hiện các quy trình thủ tục: Từ khâu thiết lập hồ sơ quy hoạch, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư, thu hồi đất giải phóng mặt bằng đến thực hiện các thủ tục về đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến tạo lập quỹ đất đấu giá còn chậm.

Cùng với đó, thời gian qua có vụ việc đấu giá có tồn tại nên các đơn vị tham gia thực hiện có tâm lý e ngại dẫn đến việc chậm thực hiện các thủ tục: các đơn vị tư vấn lập chứng thư xác định giá khởi điểm chậm; chậm thẩm định, quyết định phê duyệt giá khởi điểm; các quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá thận trọng cầu toàn nên chậm tiến độ thực hiện,. Quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất còn có sai sót, dẫn đến có chỗ, có nơi phải huỷ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Về nguyên nhân, UBND TP. Hà Nội cho biết, pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai còn nhiều nội dung chưa đồng bộ, thống nhất, dẫn đến khó khăn trong thực hiện như chưa quy định rõ việc thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất thuộc trường hợp thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; việc ứng vốn giải phóng mặt bằng thực hiện theo Luật Đầu tư công, Luật Đất đai không đồng nhất…

Đáng chú ý, trên địa bàn, các Công ty tư vấn thẩm định giá đều e ngại hoặc từ chối tham gia xác định giá đất (khởi điểm) vì sợ rủi ro liên quan đến pháp luật.

Cùng với đó, phương pháp xác định giá cụ thể (giá khởi điểm đấu giá) phải thu thập nhiều thông tin tài sản so sánh, tuy nhiên, thị trường giao dịch bất động sản chưa minh bạch, giao dịch bất động sản không quy định phải qua ngân hàng và chưa có quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng mua bán.

Ngoài ra, nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh, nhiều chỉ tiêu tính toán chi phí phát triển chưa được hướng dẫn chi tiết cụ thể…