Rút đề xuất giao dịch bất động sản phải qua sàn: Rất kịp thời

Trước đó, tại bản dự thảo luật trình ra Quốc hội lấy ý kiến lần đầu (Tờ trình số 108/TTr-CP ngày 05/4/2023 của Chính phủ) đã có quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án sẽ bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản (Điều 57). Đề xuất này nhận được nhiều ý kiến trái chiều, trong đó có nhiều ý kiến không đồng thuận từ các chuyên gia và một số đại biểu Quốc hội.

Không bắt buộc, chỉ khuyến khích

Trên cơ sở ý kiến của các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp tháng 5-6 vừa qua, cơ quan chủ trì soạn thảo đã phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu, tiếp thu, rà soát. Theo bản dự thảo luật mới nhất trình Chính phủ, Bộ Xây dựng đã đề xuất bỏ Điều 57 dự thảo. Như vậy, dự thảo sẽ không còn quy định các giao dịch BĐS bắt buộc mà chỉ khuyến khích các chủ thể thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS.

Sự tiếp thu của cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là kịp thời và rất đáng hoan nghênh bởi nếu yêu cầu bắt buộc một số giao dịch BĐS phải thông qua một bên thứ ba là sàn giao dịch BĐS sẽ làm phát sinh thêm thủ tục, chi phí, làm tăng giá BĐS trong bối cảnh pháp luật đã có quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng.

Theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên tham gia giao dịch tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu giám định và từ chối công chứng khi không thể làm rõ.

Như vậy với loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS thì khi thực hiện công chứng hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa BĐS vào giao dịch; nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng.

Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS theo các phiên bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trước đây. Theo đó, sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán BĐS, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch”.

Như vậy, một phần công việc của sàn giao dịch BĐS sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của BĐS, đảm bảo đủ điều kiện mua bán.

Tiết kiệm chi phí, tránh “đội giá” bất động sản

Hiện nay mức thu phí công chứng hợp đồng theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính là không quá 0,1% giá trị hợp đồng. Khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn, vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng, tức là tăng gấp 20 - 80 lần (theo tính toán của Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh).

Quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao (do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu).

Ngoài ra, trong hoạt động kiểm tra giấy tờ về BĐS bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch thì công chứng viên là những người được đào tạo chuyên sâu về luật sẽ làm tốt hơn là các chuyên viên sàn giao dịch BĐS (thường là những nhân viên kinh doanh có chuyên môn về bán hàng, quảng bá, giới thiệu sản phẩm, marketing...).

Ngoài ra, việc Luật Kinh doanh bất động sản bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian như phương án trước đây sẽ ngăn trở quyền tự do kinh doanh (theo Điều 33 Hiến pháp năm 2013), quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).

Bởi vậy, việc rút đề xuất giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn là một lựa chọn sáng suốt, hợp lý.