Lãi vay neo cao, đòn bẩy tài chính không còn là lựa chọn dễ dàng

Trước áp lực lãi suất cho vay duy trì ở mức cao, khoảng 11-14%/năm, người mua nhà ngày càng thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Các chuyên gia cho rằng mặt bằng lãi suất khó có thể giảm mạnh trong thời gian tới, buộc cả người mua lẫn doanh nghiệp bất động sản phải thích ứng với môi trường vốn mới.

Theo báo cáo mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount, mặt bằng lãi suất tiếp tục xu hướng tăng trong 6 tháng đầu năm 2026 và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Điều này phản ánh dư địa điều hành chính sách tiền tệ đang dần thu hẹp, đồng thời khiến chi phí vốn trở thành yếu tố tác động lớn đến quyết định mua nhà và đầu tư bất động sản.

Lãi suất tiết kiệm ở mức hấp dẫn cũng đang làm thay đổi dòng tiền trên thị trường. Một bộ phận nhà đầu tư chuyển hướng sang các kênh đầu tư an toàn hơn thay vì rót vốn vào bất động sản.

Khảo sát hơn 600 khách hàng trong quý II/2026 cho thấy bất động sản vẫn là kênh đầu tư được quan tâm nhất, song tỷ lệ lựa chọn chỉ còn 64%, giảm 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, phản ánh tâm lý thận trọng gia tăng.

Đối với nhóm chưa có nhu cầu mua bất động sản, có tới 67% lựa chọn tiếp tục quan sát thị trường và chờ các tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn trước khi xuống tiền.

Đáng chú ý, lãi suất cho vay thả nổi hiện phổ biến ở mức 11-14%/năm khiến nhiều người e ngại sử dụng vốn vay. Khoảng 40% người được khảo sát cho biết chi phí vay mua nhà là một trong những mối quan ngại lớn nhất ở thời điểm hiện nay.

Phát biểu tại một hội nghị gần đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng mặt bằng lãi suất hiện cao hơn trước do nhu cầu vốn của nền kinh tế tăng mạnh khi mục tiêu tăng trưởng được nâng lên, kéo theo nhu cầu tín dụng và các kênh dẫn vốn đều mở rộng.

Bên cạnh đó, sự hấp dẫn của nhiều kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản, tài sản số hay khởi nghiệp cũng khiến các ngân hàng phải cạnh tranh mạnh hơn trong huy động vốn.

Số liệu 6 tháng đầu năm của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tín dụng tăng 7,7%, trong khi huy động vốn chỉ tăng 5,5%, phản ánh áp lực thanh khoản và nhu cầu huy động vốn phục vụ cho vay của các ngân hàng thương mại vẫn ở mức cao.

Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, từ khoảng tháng 4 đến nay, dưới sự chỉ đạo của Chính phủ và sự phối hợp của Ngân hàng Nhà nước cùng các tổ chức tín dụng, mặt bằng lãi suất đã được giữ ổn định.

Ông dự báo lãi suất trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ không tăng thêm nhưng cũng khó giảm mạnh. Việc giảm, nếu có, sẽ chỉ diễn ra ở một số phân khúc ưu tiên, dự án trọng điểm hoặc nhóm khách hàng có chất lượng tín dụng tốt. Vì vậy, nhà đầu tư và doanh nghiệp cần cân đối hợp lý giữa vốn tự có và vốn vay để hạn chế rủi ro tài chính.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản, nhận định việc lãi suất khó giảm đồng nghĩa thị trường phải thích nghi với trạng thái chi phí vốn cao hơn.

Theo ông, nếu trước đây dòng tiền dễ dàng chảy vào bất động sản nhờ lãi suất thấp thì hiện nay cả người mua lẫn nhà đầu tư đều phải tính toán kỹ hơn hiệu quả sử dụng vốn. Mặt bằng lãi suất cao không chỉ làm tăng chi phí tài chính mà còn thúc đẩy quá trình sàng lọc trên thị trường. Những sản phẩm mang tính đầu cơ, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp khó trong việc thu hút dòng tiền.

Trong khi đó, các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, đáp ứng nhu cầu ở thực và được phát triển bởi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vẫn được đánh giá có khả năng duy trì sức hút.

Theo ông Nguyễn Trung Tuấn, trong bối cảnh hiện nay, yếu tố quyết định không còn là việc lãi suất tăng hay giảm mà là khả năng thích ứng của các chủ thể trên thị trường. Người mua nhà cần ưu tiên an toàn tài chính, còn doanh nghiệp bất động sản phải xây dựng chiến lược huy động vốn bền vững, giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.