Sửa Luật Đất đai: Người bị thu hồi đất sẽ không chỉ nhận tiền bồi thường, GS. Đặng Hùng Võ chỉ cách hưởng lợi từ tăng giá đất

Tại dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 trình Quốc hội, đề xuất ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ cho người bị thu hồi đất xuất phát từ những bất cập của cơ chế đền bù bằng tiền hiện nay. Cơ chế hiện hành xác định giá trị bồi thường dựa trên bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh K, vốn có độ trễ lớn và khó theo kịp biến động của thị trường.

Hệ quả là người dân nhận tiền đền bù gặp nhiều khó khăn để tự tạo lập chỗ ở mới tương đương, trong khi hạ tầng tại một số khu tái định cư tập trung còn thiếu đồng bộ và chưa bảo đảm sinh kế. Vì vậy, Chính phủ định hướng chuyển mạnh từ tư duy bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người dân.

Theo hướng này, cơ chế bồi thường tại chỗ giúp người dân trực tiếp hưởng lợi từ giá trị gia tăng của hạ tầng mới, hạn chế tác động của trượt giá và góp phần ổn định cuộc sống. Cùng với đó, nhằm tháo gỡ điểm nghẽn và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, dự thảo không quy định cứng việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư.

Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề cần được kiểm soát chặt chẽ. Thẩm tra nội dung này, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đề nghị rà soát kỹ tiêu chí đối với các dự án thực sự cần thiết để tránh bị lạm dụng, đồng thời thiết lập cơ chế kiểm soát minh bạch nhằm bảo vệ lợi ích và giảm rủi ro cho người dân nếu tiến hành thu hồi đất trước khi hoàn thành tái định cư.

Bài toán giá đất và hài hòa lợi ích

Từ câu chuyện bồi thường, một vấn đề lớn khác được đặt ra là làm thế nào xác định giá đất để vừa bảo đảm quyền lợi người dân, vừa tạo điều kiện cho đầu tư.

Trong talkshow "Đề xuất đền bù bằng đất ở - Hết cảnh tiền đền bù không mua nổi chỗ ở mới?", đánh giá về việc Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất để đền bù theo giá thị trường, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng thay đổi này chưa đủ để giải quyết bài toán hài hòa lợi ích. Theo ông, việc bỏ khung giá đất mới chỉ loại bỏ một rào cản hành chính đối với bảng giá đất của địa phương.

Trên thực tế, bảng giá do tỉnh quyết định vẫn thấp hơn giá thị trường; ngay cả TP.HCM cũng mới chỉ đạt khoảng 70% giá thực tế. Khi bảng giá tăng cao, người nông dân muốn chuyển đất vườn sang đất ở phải gánh chi phí đắt đỏ như mua ngoài thị trường. Trong khi đó, nhà đầu tư cũng gặp khó vì chi phí cao có thể dẫn đến đầu tư không có lãi, không bán được sản phẩm.

Để tháo gỡ, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất bảng giá đất của Nhà nước nên tương đương khoảng 80% giá thị trường. Nhà nước cần có hệ thống chính sách tài chính đất đai đồng bộ để áp dụng bảng giá này linh hoạt cho từng trường hợp, chẳng hạn áp dụng mức 50% hoặc miễn tiền sử dụng đất cho đối tượng ưu tiên.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, bảng giá đất không thể tự điều chỉnh mọi vấn đề mà phải được vận hành cùng các công cụ tài chính của địa phương. Đây cũng là lý do bài toán đất đai không chỉ nằm ở mức giá bồi thường, mà còn liên quan đến cách Nhà nước tổ chức quản lý và phân chia lợi ích từ đất.

Một cốt lõi khác được GS. Đặng Hùng Võ đặt ra là sự dịch chuyển từ cơ chế "quản lý" sang "quản trị" đất đai theo chuẩn mực quốc tế.

Theo ông, cơ chế quản lý truyền thống vận hành một chiều từ trên xuống, trong khi cơ chế quản trị tốt đòi hỏi sự tương tác hai chiều, cho phép người dân góp ý từ dưới lên để chỉ ra những tác động đến lợi ích của mình và tham gia điều chỉnh các quyết định quản lý.

Một hệ thống quản trị tốt dựa trên ba tiêu chí: người dân được giám sát; Nhà nước công khai thông tin quản lý không thuộc diện mật; và cơ quan quản lý phải giải trình trước dân.

Tại Việt Nam, khung pháp luật về công khai tương đối tốt nhưng người dân tiếp cận thông tin còn chậm. Quyền giám sát cũng đã được luật hóa nhưng thiếu hướng dẫn cụ thể khiến người dân còn lúng túng khi thực hiện.

Cách tiếp cận này đặc biệt quan trọng trong câu chuyện thu hồi đất, bởi đây là lĩnh vực liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân, lợi ích của doanh nghiệp và mục tiêu phát triển chung.

Thu hồi đất: khác nhau giữa dự án công và dự án thương mại

Về thực tế thu hồi đất, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cần phân biệt rõ dự án đầu tư công vì lợi ích quốc gia với dự án thương mại.

Với dự án đầu tư công vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trực tiếp thu hồi và thực hiện bồi thường theo quy định để phát triển hạ tầng chung. Trong khi đó, theo Nghị quyết 18/2022 và Luật Đất đai 2024, dự án thương mại không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất mà doanh nghiệp phải tự thỏa thuận chuyển nhượng hoặc áp dụng cơ chế góp quyền sử dụng đất và tái điều chỉnh đất đai.

Đây là phương thức người dân góp đất để thực hiện việc điều chỉnh lại đất đai, trong đó một phần được sử dụng để phát triển hạ tầng và phần còn lại có thể đấu giá để tạo kinh phí thực hiện dự án.

Tuy nhiên, để cơ chế này vận hành hiệu quả, vấn đề đồng thuận của người dân là yếu tố quan trọng. Nghị quyết 254 của Quốc hội quy định, nếu đạt 75% đồng thuận thì áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại. GS. Đặng Hùng Võ nhận định quy định này khó khả thi vì việc đạt đồng thuận cao trên thực tế đã là một thách thức lớn.

Theo ông, nguyên nhân nằm một phần ở việc văn hóa đồng thuận tại Việt Nam chưa cao. Người dân chủ yếu vẫn cân nhắc, đong đếm hơn thiệt về lợi ích cá nhân hơn là đặt nặng yếu tố phát triển chung.

Dù vậy, thực tế vẫn ghi nhận những trường hợp cho thấy khi lợi ích của các bên được tính toán hợp lý, quá trình giải phóng mặt bằng có thể diễn ra thuận lợi hơn.

Một ví dụ là tại dự án Khu đô thị thể thao Quốc tế Hà Nội, người dân xã Thanh Oai mang bao tải nhận tiền đền bù. Tại đây, nhà đầu tư chấp nhận bồi thường giá cao hơn để giải phóng mặt bằng nhanh.

GS. Đặng Hùng Võ phân tích dưới góc nhìn tài chính, đây là một tính toán hợp lý. Nếu chậm giải phóng mặt bằng, khoản tiền đi vay của nhà đầu tư sẽ bị "chôn chân" và tích tụ lãi vay rất lớn. Tăng mức bồi thường giúp đẩy nhanh tiến độ, đưa dòng tiền vào vòng quay sinh lợi sớm hơn, đồng thời nâng cao sự đồng thuận và giúp người dân có đủ tiền ổn định cuộc sống.

Từ góc độ này, chi phí của việc chậm giải phóng mặt bằng không chỉ nằm ở thủ tục hành chính mà còn liên quan trực tiếp đến hiệu quả đầu tư. Chậm bồi thường, giải phóng mặt bằng có thể ảnh hưởng đến tiến độ dự án, làm phát sinh chi phí và gây ách tắc đầu tư.

Không chỉ nhận tiền, người dân cần duy trì sinh kế

Bên cạnh tiến độ dự án, một vấn đề quan trọng khác của chính sách bồi thường là cuộc sống của người dân sau khi nhận tiền đền bù.

GS. Đặng Hùng Võ đặc biệt lưu ý đến rủi ro "tái nghèo" của những hộ nông dân nhận khoản bồi thường lớn sau khi đất bị thu hồi. Giáo sư đã cảnh báo về hiện tượng này từ hơn 15 năm trước.

Nhiều hộ nông thôn trước đây chưa bao giờ cầm quá 10 triệu đồng, nhưng đột ngột nhận khoản đền bù hàng tỷ đồng từ đất nông nghiệp bị thu hồi. Trong khi đó, họ có thể thiếu kỹ năng quản lý tài chính và mất đi công cụ sản xuất.

Theo ông, nếu không có sự chuẩn bị phù hợp, người dân có thể chi tiêu hoang phí hoặc đầu tư thua lỗ do thiếu kiến thức kinh tế.

Ngân hàng Thế giới cũng đã từng khuyến nghị Nhà nước cần áp dụng cơ chế chi trả bồi thường theo kỳ hạn, kết hợp hướng dẫn người dân làm kinh tế để tái tạo sinh kế bền vững.

Từ những vấn đề trên, một hướng tiếp cận khác được đặt ra là cơ chế "tái điều chỉnh đất đai".

Điểm khác biệt lớn là Việt Nam hiện vẫn chủ yếu giải quyết việc thu hồi đất theo mối quan hệ giữa người có đất và chủ đầu tư, với chính quyền đứng ra làm trung gian. Trong khi đó, nhiều quốc gia phát triển áp dụng cơ chế "tái điều chỉnh đất đai", trong đó cộng đồng cùng tham gia quy hoạch và phần lớn người dân tự nguyện góp đất để xây dựng hạ tầng.

Đổi lại, diện tích đất còn lại sau quy hoạch thường có giá trị cao hơn nhiều, qua đó bù đắp phần đất mà người dân đã góp. Cách làm này hướng tới việc để người dân không chỉ nhận bồi thường mà còn có thể hưởng lợi từ giá trị gia tăng của khu vực sau khi được đầu tư hạ tầng và chỉnh trang.

Tại Việt Nam, Nghị quyết 18 và Luật Đất đai 2024 đã tiếp thu cơ chế tái điều chỉnh đất đai, nhưng cơ chế này lại được xếp vào chương sử dụng đất, trong khi đây là một nội dung liên quan trực tiếp đến việc tổ chức lại đất đai để phát triển đô thị. Cách sắp xếp này khiến khung pháp luật chưa theo kịp đầy đủ yêu cầu phát triển.

Nhìn từ những vấn đề trên, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này được kỳ vọng sẽ tiếp tục hoàn thiện cơ chế bồi thường, tái định cư, định giá đất và chia sẻ lợi ích từ quá trình phát triển, qua đó hài hòa hơn lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời tạo nền tảng phù hợp cho quá trình phát triển đô thị trong giai đoạn mới.