Thị trường bất động sản có còn chỗ cho “thổi giá, lướt sóng”?

Giai đoạn đầu năm 2024, với những tín hiệu hồi phục tích cực, thị trường lại tiếp tục bị “ám ảnh” bởi những chiêu trò này. Song các chuyên gia cho rằng, trong năm 2024 và đặc biệt từ năm 2025, nếu Quốc hội thông qua Luật Thuế BĐS thì sẽ không còn chỗ cho “thổi giá, lướt sóng”.

Hãy bình tâm nếu chưa mua được nhà

Trong khoảng 15 năm trở lại đây, thị trường BĐStrải qua nhiều “thăng trầm”, có giai đoạn phát triển cực thịnh, có giai đoạn lại rơi vào khủng hoảng trầm trọng đan xen nhau trong suốt hành trình phát triển. Nhưng một điểm chung đã tồn tại trong suốt nhiều năm qua, đó là mỗi khi thị trường có tín hiệu phục hồi hoặc ở đâu có thông tin quy hoạch hạ tầng thì làn sóng thổi giá lại trỗi dậy, mặc dù thực tế đã chứng minh không ít người phải rơi vào cảnh “tán gia bại sản” sau mỗi lần như thế.

Nỗi ám ảnh của thị trường bởi những chiêu trò thổi giá nhằm mục đích lướt sóng lại ùa về vào những tháng đầu năm 2024, khi giá nhà, đất ở một số khu vực, dự án đặc biệt là tại Thủ đô Hà Nội ghi nhận mức tăng đến trên 30% so với thời điểm quý IV/2023. Theo lý giải của đại diện lãnh đạo Hội môi giới BĐS Việt Nam, việc tăng giá này là “vô căn cứ”, có nguy cơ hình thành các cơn “sốt ảo”, gây mất an toàn trước bối cảnh thị trường vẫn đang trong tiến hình phục hồi, nhưng phục hồi một cách yếu ớt.

“Tăng giá là do quy luật cung - cầu, nếu cung nhỏ hơn cầu thì giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối, nhưng với mức tăng chóng mặt như thế không loại trừ khả năng có dấu hiệu tác động, đưa thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung - cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại. Tuy nhiên, trên thực tế khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá vì quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc “thuận mua, vừa bán” - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình cho hay.

Đi sâu hơn về câu chuyện tăng giá nhà ở Thủ đô Hà Nội trong quý I/2024, Chủ tịch HĐQT Cen Land Nguyễn Trung Vũ cho biết, sóng BĐS không phải là câu chuyện dài hạn, mà nó chỉ xảy ra ở một thời điểm nhất định, xảy ra sau thời kỳ thị trường bị “đóng băng” khi nhà đầu tư bị cuốn vào theo “sóng”. Nếu giá cứ tăng liên tục sẽ ảnh hưởng xấu cho thị trường, lúc đó cung sẽ không gặp cầu (câu chuyện nhãn tiền là khủng hoảng thừa dòng sản phẩm cao cấp hiện nay, khi không thanh khoản được thị trường cũng sẽ bị đóng băng).

“Điều quan trọng là phải có cái nhìn dài hạn, bền vững. Thời điểm này nếu ai chưa mua được nhà thì cũng không nên vội vàng, lo lắng, bởi thời gian tới thị trường sẽ bình ổn trở lại và không thể tăng nóng nữa” - ông Nguyễn Trung Vũ chia sẻ.

Sớm hoàn thiện dự án luật thuế bất động sản

Không phủ nhận, trong bối cảnh nguồn cung "ách tắc", cá nhân, DN - những người đang nắm giữ sản phẩm sẽ có lợi thế trong việc đưa ra giá. Việc người bán đẩy giá BĐS hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi. Song thực tế thì khác với những cuộc khủng hoảng trước đây, trong lần này thị trường BĐS đang bị khủng hoảng thừa, điều mà chưa từng xảy ra trước đó đối với Việt Nam.

Nói như vậy không có nghĩa là thị trường đã bị triệt tiêu việc “thổi giá, lướt sóng”, mà nó vẫn âm ỉ cháy, nhưng có điều giai đoạn này không còn “ngon ăn” như trước đây nữa. Bởi lẽ nền giá nhà, đất đang ở mức quá cao (gấp hơn 20 lần so với thu nhập của nhóm người lao động bình dân), nên người dân có thu nhập trung bình không đủ lực và cũng không dám gồng mình để “bơi” theo sóng thị trường. Đồng thời, bài học thất bại của “lướt sóng” trước đây cũng phần nào làm chùn bước những nhà đầu tư ở thời điểm này.

“Nhà đầu tư lướt sóng chỉ tập trung vào vị trí, giá bán, thông tin quy hoạch và hầu hết là sử dụng đòn bẩy tài chính; trong khi nhà đầu tư chuyên nghiệp quan tâm nhiều hơn đến độ an toàn về tính pháp lý, tính ổn định lâu dài. Thời điểm này khi giá BĐS đã ở ngưỡng cao, nên đầu tư ngắn hạn có sử dụng đòn bẩy tài chính không phù hợp nữa; những nhà đầu tư có thực lực chuyển sang dài hạn, điều này đang góp phần làm giảm bớt nhóm đầu tư lướt sóng” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp phân tích.

Được biết, thời gian gần đây, Chính phủ và các bộ, ngành đang rất quyết liệt trong việc xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật nhằm tạo ra hành lang pháp lý phục vụ hiệu quả hơn cho quá trình vận hành của thị trường BĐS, bảo đảm phát triển minh bạch, bền vững mà theo kinh nghiệm từ những nước phát triển là phải xây dựng được hệ thống luật về thuế BĐS.

Trên thực tế, trong suốt 15 năm qua, trên thị trường đất đai đã thực thi Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tổng kết thực hiện cho thấy, luật đã giúp khắc phục sự thiếu công bằng, tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích đầu tư, sử dụng đất tiết kiệm, động viên sự đóng góp hợp lý của người sử dụng đất vượt hạn mức vào ngân sách Nhà nước.

Còn đối với thị trường BĐS trong bối cảnh hiện nay, khi trải qua hơn 20 năm phát triển, đã nảy sinh nhiều bất cập, tiêu cực do tình trạng đầu cơ, lướt sóng đã gây ra nhiều ảnh hưởng tiêu cực, nhưng có thể khẳng định đây chỉ là “con sâu bỏ rầu nồi canh” chứ không phải đại diện cho toàn thị trường. Vì vậy, nhằm bảo đảm công bằng và xử lý triệt để tình trạng lợi dụng chính sách về đất đai để đầu cơ, trục lợi, Bộ Tài chính đã đề xuất xây dựng dự án Luật Thuế BĐS vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024) và thông qua tại Kỳ họp thứ 9 (tháng 5/2025).

“Ở những quốc gia phát triển họ đã sử dụng thuế BĐS là công cụ để lành mạnh hóa thị trường từ rất lâu rồi, nhằm xây dựng một mặt bằng giá phù hợp, tránh bị đầu cơ. Vì vậy, tôi cho rằng việc xây dựng dự án Luật Thuế BĐS là hoàn toàn đúng và cần sớm đưa vào triển khai trong thực tế, bởi nó sẽ ngay lập tức ngăn chặn được tình trạng đầu cơ nhà đất, giá bán sẽ phù hợp với tầng lớp bình dân” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ đánh giá.

Không ít chuyên gia đều thống nhất quan điểm về việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết và bảo đảm sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS. Nhưng để xây dựng, hoàn thiện một dự án luật vẫn cần phải có thời gian.

Vì vậy, trong trước mắt Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương cần tiếp tục tập trung nghiên cứu cơ chế, chính sách để tháo gỡ khó khăn cho các chủ thể tham gia thị trường; tập trung phát triển hệ thống hạ tầng giao thông kết nối nhằm mở thêm nguồn cung trong bối cảnh đất đai ở đô thị ngày càng hạn hẹp; đồng thời nỗ lực đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để phục vụ nhu cầu của đại bộ phận người dân.