Thị trường bất động sản sẽ ra sao nếu lạm phát vượt ngưỡng kỳ vọng?

"Một đồng tiền của ngày mai sẽ không giá trị bằng đồng tiền của ngày hôm nay" là câu nói được đại đa số các nhà đầu tư tâm đắc. Cũng chính điều này tác động rất lớn đến tâm lý quản lý tài chính của họ.

Kể từ khi chiến sự giữa Nga và Ukraine xảy ra, thị trường tài chính thế giới chao đảo với sự biến động không ngừng của ngoại hối và đồng rúp Nga mất giá thê thảm.

Tại Nga, lượng lớn người dân đã quyết định đến ngân hàng rút các khoản tiết kiệm. Trong nước, từ năm 2021, dòng tiền liên tục chuyển dịch về bất động sản; đến nay, xu hướng này càng bộc lộ mạnh mẽ hơn.

Nguy cơ lạm phát toàn cầu đã hiện hữu. Điều này khiến các chuyên gia bất động sản càng thêm lo ngại về tâm lý “sốt ruột” trước lạm phát của nhà đầu tư. Nghe theo lời khuyên của TS. Sử Ngọc Dương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam rằng “khi lạm phát xảy ra, các nhà đầu tư trên thế giới sẽ neo vào các kênh như vàng, dầu và bất động sản; càng đầu tư bất động sản càng lớn, càng tốt” thì các nhà đầu tư đương nhiên sẽ rút tiền ra khỏi ngân hàng - nơi mà lãi suất không bao giờ đuổi kịp tốc độ lạm phát, để đầu tư sang bất động sản.

Nhìn nhận từ lời khuyên của TS. Sử Ngọc Dương có thể thấy, nếu mua một căn nhà với giá 1 tỷ đồng, khi lạm phát xảy ra, giá sẽ tăng lên 1,2 - 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nếu lãi suất được nâng cao trong bối cảnh lạm phát, khả năng chi trả của người mua sẽ bị hạn chế. Khi đó, sức mua hạn chế thì khả năng thanh khoản của bất động sản sẽ trở nên khó khăn.

Kịch bản này đã từng có trong giai đoạn 2009 – 2010. Đây là giai đoạn lạm phát có dấu hiệu tăng cao, thị trường bất động sản ghi nhận dòng tiền ồ ạt chảy về. Nhưng đến năm 2011, lạm phát bị đẩy lên quá cao đã kéo theo động thái ban hành chính sách tài khoá mới, dòng tiền đổ vào bất động sản bị hạn chế trong khi mức cho vay ngân hàng tăng đột biến. Điều này đã khiến bất động sản “đóng băng” do không thể thanh khoản.

Hay giai đoạn 2011 - 2012, nhiều đại gia vì vay tiền ngân hàng đầu tư bất động sản đã phá sản do ngân hàng điều chỉnh lãi suất vay cao để bù lạm phát. Chưa kịp đợi bán bất động sản thì nhà đầu tư đã ngộp trong nợ nần.

Hiện nay, căng thẳng Nga – Ukraine vẫn chưa hạ nhiệt, giá xăng dầu cùng nhiều yếu tố hàng hóa, vận chuyển khác cũng đã tăng cao kỷ lục. Nguy cơ lạm phát tăng cao hoàn toàn có khả năng xảy ra, nhất là khi giá dầu đã vượt ngưỡng 130 USD/thùng.

Theo ông Phạm Anh Khôi - Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA), bất động sản có mối tương quan với lạm phát, một khi lạm phát gia tăng, giá bất động sản thường có xu hướng tăng theo. Tuy nhiên, khi đi vào những thời điểm khác nhau, mức lạm phát khác nhau, diễn biến có thể trái chiều.

Trường hợp lạm phát theo kỳ vọng thì bất động sản sẽ tăng. Trường hợp lạm phát vượt kỳ vọng thì dẫn đến phản ứng dây chuyền khác nhau, ảnh hưởng ngược lại bất động sản.

Theo nhận định của ông Vũ Trường Thắng - Tổng Giám đốc Winhousing từ trước đó, Chương trình phục hồi nền kinh tế với quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng của Chính phủ chuẩn bị bung ra cộng hưởng giá xăng dầu, nguyên vật liệu chưa có dấu hiệu đi ngang về giá sẽ khiến lạm phát tăng. Điều này đồng nghĩa với xu hướng bất động sản hút dòng tiền mạnh.