Thương vụ Lộc Phát – Đông Nam 'cứu' kết quả kinh doanh của An Gia (AGG) trong quý II/2026

Lợi nhuận 283 tỷ đồng giữa quý doanh thu chưa tới 100 tỷ

CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HoSE: AGG) ghi nhận doanh thu thuần quý II đạt 95 tỷ đồng, giảm 51% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp còn 34 tỷ đồng, giảm gần 80%. Biên lợi nhuận gộp thu hẹp từ khoảng 85% xuống hơn 35%.

Trong khi các chỉ tiêu từ hoạt động bán hàng đi xuống, lợi nhuận sau thuế (LNST) hợp nhất đạt 283 tỷ đồng, tăng 274,6% so với cùng kỳ. Mức tăng này chủ yếu đến từ doanh thu tài chính tăng thêm 154 tỷ đồng, lợi nhuận khác tăng thêm 147 tỷ đồng, cùng sự thu hẹp của chi phí tài chính và chi phí bán hàng.

Biến động này xuất phát từ giao dịch nhận chuyển nhượng thêm phần vốn tại các doanh nghiệp gắn với The Gió Riverside. Cuối tháng 5, AGG nâng tỷ lệ sở hữu tại TNHH Quản lý và Phát triển Lộc Phát từ 39,98% lên 99,99%. Tỷ lệ tại TNHH Xây dựng Kinh doanh Dịch vụ Thương mại Đông Nam cũng tăng từ 39,98% lên 99,98%.

Sau khi nắm quyền kiểm soát, AGG hợp nhất Lộc Phát – Đông Nam vào báo cáo tài chính (BCTC). Giao dịch này tạo ra 165 tỷ đồng từ đánh giá lại khoản đầu tư cũ và 140 tỷ đồng từ giao dịch mua rẻ. Tổng quy mô ghi nhận khoảng 305 tỷ đồng, cao hơn lợi nhuận trước thuế (LNTT) 281 tỷ đồng của cả quý.

Hai khoản thu nhập M&A hơn 300 tỷ đồng chi phối kết quả quý

Khoản 165 tỷ đồng phát sinh từ việc AGG đánh giá lại phần sở hữu 39,98% đã nắm trước đó tại Lộc Phát – Đông Nam theo giá trị hợp lý tại ngày đạt quyền kiểm soát. Nhờ bút toán này, doanh thu tài chính quý II tăng lên 184 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ đạt 29 tỷ đồng.

Ngoài khoản đánh giá lại, chỉ tiêu này còn bao gồm lãi hợp đồng hợp tác kinh doanh, lãi tiền gửi, lãi cho vay và một số khoản tài chính khác. Tác động tổng hợp giúp AGG ghi nhận lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 138 tỷ đồng, dù lợi nhuận gộp chỉ đạt 34 tỷ đồng.

Khoản 140 tỷ đồng còn lại đến từ giao dịch mua rẻ và được ghi nhận vào thu nhập khác. Chỉ tiêu này tăng lên 145 tỷ đồng, so với mức hơn 2 tỷ đồng cùng kỳ. Sau khi trừ 2 tỷ đồng chi phí khác, lợi nhuận khác đạt 143 tỷ đồng, thay đổi đáng kể so với mức âm khoảng 4 tỷ đồng của quý II năm trước.

Nếu tách riêng 2 khoản ghi nhận từ thương vụ trên, LNTT 281 tỷ đồng của AGG sẽ chuyển sang âm khoảng 24 tỷ đồng trên cơ sở tính toán cơ học. Phần còn lại của kết quả lợi nhuận phụ thuộc vào hoạt động bàn giao, giá vốn, chi phí bán hàng, chi phí tài chính và tiến độ ghi nhận doanh thu từ tiền khách hàng ứng trước.

The Gió Riverside đưa bảng cân đối AGG vượt 11.000 tỷ đồng

Tác động của thương vụ không dừng ở kết quả kinh doanh. Cuối tháng 6, tổng tài sản của AGG đạt 11.469 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với 5.397 tỷ đồng cuối quý I. Nợ phải trả tăng từ 1.877 tỷ đồng lên 7.667 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu (VCSH) tăng từ 3.520 tỷ đồng lên 3.803 tỷ đồng.

Trong BCTC hợp nhất, Lộc Phát – Đông Nam có giá trị hợp lý tạm tính của tổng tài sản khoảng 7.588 tỷ đồng. Cơ cấu tài sản gồm 337 tỷ đồng tiền và tương đương tiền, 643 tỷ đồng đầu tư tài chính ngắn hạn, 1.689 tỷ đồng phải thu ngắn hạn và 3.153 tỷ đồng hàng tồn kho. Ở phía nguồn vốn, 2 doanh nghiệp này mang theo hơn 7.175 tỷ đồng nợ phải trả, bao gồm hơn 3.036 tỷ đồng người mua trả tiền trước.

Sau hợp nhất, hàng tồn kho của AGG tăng từ 329 tỷ đồng lên 3.451 tỷ đồng chỉ sau 1 quý. Riêng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại The Gió Riverside đạt 3.172 tỷ đồng, chiếm gần 92% hàng tồn kho. Người mua trả tiền trước ngắn hạn cũng tăng từ 77 tỷ đồng lên 3.417 tỷ đồng, chủ yếu là tiền ứng trước của khách hàng mua căn hộ.

Chi phí chờ phân bổ ngắn hạn đạt 793 tỷ đồng, trong đó hoa hồng môi giới là 766 tỷ đồng, cao hơn mức 27 tỷ đồng đầu năm. Khoản mục này sẽ tác động đến biên lợi nhuận khi dự án đủ điều kiện ghi nhận doanh thu và các chi phí tương ứng được phân bổ vào kết quả kinh doanh.

Dòng tiền kinh doanh quý II đạt 919 tỷ đồng, với động lực chính từ việc các khoản phải thu giảm hơn 2.266 tỷ đồng. Tiền và tương đương tiền cuối kỳ tăng lên 708 tỷ đồng, gấp hơn 15 lần cuối quý I. Sau quý lợi nhuận được hỗ trợ bởi giao dịch M&A, diễn biến tài chính tiếp theo của AGG sẽ gắn với quá trình chuyển hàng tồn kho, tiền người mua trả trước và quy mô The Gió Riverside thành doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền trong các kỳ bàn giao.