Tín dụng bất động sản phình to: Vốn dồn vào doanh nghiệp, rủi ro cần theo dõi
Tín dụng bất động sản đang tăng nhanh và chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng dư nợ nền kinh tế, với dòng vốn chủ yếu chảy vào khu vực doanh nghiệp phát triển dự án. Quy mô dư nợ lập mức cao nhất nhiều năm, trong khi sự phân hóa giữa các ngân hàng ngày càng rõ nét, đặt ra yêu cầu theo dõi chặt chẽ rủi ro và chất lượng tín dụng trong giai đoạn tới.
Theo báo cáo mới công bố của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản – bao gồm cho vay mua nhà và cho vay phục vụ hoạt động kinh doanh – ước đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng.
Quy mô này tăng 19% so với cùng kỳ năm trước và chiếm gần 24% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, cho thấy bất động sản tiếp tục là một trong những lĩnh vực hấp thụ vốn lớn nhất của hệ thống ngân hàng.
Đáng chú ý, động lực chính của đà tăng tín dụng không đến từ nhu cầu vay mua nhà của cá nhân, mà chủ yếu xuất phát từ nhóm doanh nghiệp phát triển dự án. Theo VCBS, tính đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng dành riêng cho hoạt động kinh doanh bất động sản đã vượt mốc 1,82 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 35% so với đầu năm và chiếm hơn 10% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, dư nợ của nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản tăng gần 40%, cao hơn đáng kể so với nhóm khách hàng cá nhân vay vốn để xây dựng, sửa chữa hoặc đầu tư bất động sản.
VCBS nhận định, phần lớn dòng vốn tín dụng bất động sản trong giai đoạn vừa qua mang tính chất xoay vòng trong khu vực doanh nghiệp, tập trung vào các chủ đầu tư dự án và nhóm nhà đầu tư thứ cấp. Điều này phản ánh xu hướng các doanh nghiệp bất động sản đang tận dụng điều kiện lãi suất thấp để tái cấu trúc dòng tiền, bổ sung vốn lưu động và triển khai các dự án dang dở, trong bối cảnh thị trường từng trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Ở quy mô toàn hệ thống, tính đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ tín dụng liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản và xây dựng đạt khoảng 2,94 triệu tỷ đồng, tăng 17,9% so với cuối năm 2024 và chiếm gần 17% tổng dư nợ – mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Theo VCBS, con số này cho thấy tín dụng bất động sản vẫn đang duy trì vai trò quan trọng trong tăng trưởng tín dụng chung, dù cơ quan quản lý liên tục phát đi thông điệp kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực này.
Trong khi đó, ở mảng bán lẻ, dư nợ cho vay mua nhà đến cuối tháng 8/2025 đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4% so với đầu năm và chiếm khoảng 12,7% tổng dư nợ nền kinh tế. Nhóm phân tích cho rằng cho vay mua nhà tiếp tục là động lực chủ đạo của tín dụng bán lẻ, nhờ mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp và nhu cầu mua nhà để ở vẫn ở mức tương đối cao tại các đô thị lớn.
Hoạt động cho vay mua nhà bắt đầu phục hồi rõ nét từ quý III/2024, khi nguồn cung bất động sản dần cải thiện và giá nhà tại nhiều khu vực trung tâm biến động mạnh. Đặc biệt, các khu vực hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn ghi nhận mức độ quan tâm cao hơn từ cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Báo cáo của VCBS cũng chỉ ra sự phân hóa đáng kể trong cơ cấu tín dụng bất động sản giữa các ngân hàng. Trong bối cảnh tín dụng phục vụ sản xuất – kinh doanh và tiêu dùng còn tăng chậm, nhiều ngân hàng tư nhân sở hữu hệ sinh thái doanh nghiệp lớn đã đẩy mạnh cho vay bất động sản nhằm duy trì tốc độ tăng trưởng tín dụng.
Theo đó, KienlongBank hiện là ngân hàng có tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng cao nhất hệ thống, lên tới 54% tổng dư nợ. Tiếp theo là SHB với 43%, NCB khoảng 40%, Techcombank và BVBank cùng ở mức xấp xỉ 34%. Nhóm ngân hàng có tỷ trọng trung bình gồm VPBank (29%), VietBank (26%) và HDBank (25%).
Ngược lại, các ngân hàng quốc doanh và những ngân hàng định hướng mạnh vào bán lẻ lại duy trì tỷ trọng tín dụng bất động sản ở mức thấp hơn đáng kể. Vietcombank và VIB ghi nhận tỷ trọng khoảng 6%, trong khi ACB và VietinBank chỉ quanh mức 5%. Theo VCBS, sự khác biệt này phản ánh chiến lược kinh doanh và khẩu vị rủi ro khác nhau giữa các nhóm ngân hàng.
Về triển vọng, VCBS dự báo dòng tín dụng trong thời gian tới vẫn có xu hướng ưu tiên chảy vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, qua đó góp phần cải thiện nguồn cung trên thị trường và tạo nền tảng thúc đẩy nhu cầu vay mua nhà để ở cũng như đầu tư, nhất là khi mặt bằng giá – đặc biệt ở phân khúc nhà ở và căn hộ khu vực trung tâm – dần trở về mức hợp lý hơn.
Tuy nhiên, mức tăng trưởng tín dụng bất động sản được kỳ vọng sẽ chậm lại và mang tính chọn lọc hơn so với năm 2025. Nguyên nhân là Ngân hàng Nhà nước đang tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đồng thời ưu tiên dòng vốn cho sản xuất – kinh doanh và các lĩnh vực tạo giá trị gia tăng cao cho nền kinh tế.
