Tồn kho bất động sản tăng kỷ lục, Novaland (NVL) dẫn đầu với hơn 145.000 tỷ đồng

Theo báo cáo ngành bất động sản của Chứng khoán Alpha (APSC), tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm cuối quý III/2024 vượt hơn 530.000 tỷ đồng, mức cao nhất từ trước tới nay.

Nguồn: APSC

Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý III ước tính đạt khoảng 25.937 căn, nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền), tăng 53% so với cùng kỳ. Trong đó, số lượng chung cư là 4.688 căn, nhà ở riêng lẻ là 12.250 căn và đất nền là 8.999 nền. Tổng giá trị tồn kho bất động sản tính đến ngày 30/9/2024 tăng 12% so với đầu năm, đánh dấu quý thứ 5 liên tiếp ghi nhận mức tăng (từ quý II/2023). Trong đó, có 58 doanh nghiệp ghi nhận mức tồn kho tăng, 13 doanh nghiệp không thay đổi và 45 doanh nghiệp giảm so với đầu năm.

Đáng chú ý, Novaland (NVL) tiếp tục dẫn đầu với mức tồn kho lên tới hơn 145.000 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm, chiếm 27% tổng giá trị toàn ngành. Trong 5 năm qua, tồn kho của Novaland đã tăng gấp 2,5 lần so với thời điểm cuối năm 2019. Trong đó, phần lớn tồn kho là bất động sản để bán đang trong quá trình xây dựng, chiếm gần 137.000 tỷ đồng, trong khi, bất động sản đã hoàn thiện để bán có giá trị gần 8.500 tỷ đồng. 2 doanh nghiệp "họ" Vin, bao gồm Vingroup (VIC) và Vinhomes (VHM) cũng ghi nhận tồn kho lần lượt là 128.200 tỷ đồng và 58.000 tỷ đồng, tăng 38% và 11%.

Nguồn: APSC

Đối với nhóm bất động sản khu công nghiệp, đứng đầu vẫn là ông lớn Becamex IDC (BCM) với hơn 20.900 tỷ đồng, giảm 7% so với đầu kỳ. Phần lớn là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí khác có liên quan đến dự án hơn 18.500 tỷ đồng. Kinh Bắc (KBC) đứng thứ 2 với lượng tồn kho tăng 8%, lên hơn 13.200 tỷ đồng. Một số doanh nghiệp khác cũng ghi nhận tồn kho vượt mốc 10.000 tỷ đồng, bao gồm Nhà Khang Điền (KDH) với hơn 22.400 tỷ đồng, tăng 19%; Nam Long (NLG) với hơn 20.300 tỷ đồng, tăng 17%; Đất Xanh (DXG) với hơn 13.800 tỷ đồng, giảm 2% và Phát Đạt (PDR) với hơn 12.800 tỷ đồng, tăng 5%.

Những tín hiệu tích cực cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã qua

Theo APSC, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được cho là cho là có tác động tới cả quá trình phục hồi kinh tế bởi ngành này đóng góp từ 12-14% GDP Quốc gia. Theo phân tích, 70-80% các vấn đề hiện nay là do vướng mắc về pháp lý.

Để gỡ vướng mắc cho các nút thắt này, 3 luật về bất động sản (Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023) có hiệu lực từ 1/8, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó. Các bộ luật mới hứa hẹn sẽ mang lại tác động tích cực, bởi chúng được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang đối mặt với nhiều khó khăn và nhằm mục đích giải quyết triệt để các vướng mắc đang tồn tại.

Nguồn: APSC

Thủ tướng Chính phủ đã quyết định thành lập tổ công tác để xem xét và giải quyết những vướng mắc liên quan đến các dự án bất động sản. Trong năm 2023, tổ công tác đã tiếp nhận 142 văn bản báo cáo về khó khăn, vướng mắc, cùng các kiến nghị của các địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân, liên quan đến 191 dự án bất động sản. Theo chức năng và thẩm quyền được giao, tổ công tác đã xem xét và xử lý toàn bộ 142 văn bản này. Kể từ khi thành lập, tổ công tác tại TP. HCM đã tổ chức 10 cuộc họp và ban hành 15 thông báo kết luận, nhằm giải quyết vướng mắc cho 30 dự án. Các phân khúc bất động sản, từ nhà ở, thương mại đến bất động sản công nghiệp, đều ghi nhận những dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Bên cạnh đó, theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9T 2024, có khoảng 11 thương vụ M&A (sáp nhập và mua lại) được ghi nhận là thành công. Tổng giá trị của 9/11 thương vụ đạt hơn 1.800 triệu USD, trong đó giao dịch có giá trị cao nhất lên tới 982 triệu USD, gấp 2,2 lần so với thương vụ lớn nhất tính đến đầu tháng 12/2023. VARS nhận định rằng mặc dù 2 trong số các thương vụ chưa được xác định rõ giá trị, nhưng chắc chắn giá trị bình quân của các thương vụ M&A trong 9T 2024 sẽ đạt mức cao nhất trong 6 năm qua, ít nhất là gấp đôi so với năm 2023.

Nguồn: APSC

Các thương vụ lớn trong thị trường M&A bất động sản gần đây cho thấy sự chuyển động mạnh mẽ trong ngành. Một trong những thương vụ đáng chú ý là việc Vingroup đã hoàn tất chuyển nhượng 55% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại SDI. Được biết, SDI là đơn vị sở hữu trên 99% vốn điều lệ của CTCP Kinh doanh Thương mại Sado và Sado đang là cổ đông lớn nhất của Vincom Retail khi nắm 41,5% vốn. Giá trị giao dịch là 982 triệu USD. Tiếp đến là thương vụ giữa Becamex IDC chuyển nhượng dự án khu đô thị và nhà ở Tân Thành Bình Dương cho Công ty Sycamore Limited (thuộc CapitaLand) với giá trị lên đến 553 triệu USD.

Hoạt động M&A bất động sản giúp nhiều chủ đầu tư tìm lối thoát cho các dự án chậm tiến độ do thiếu vốn. Nhiều nhà đầu tư ngoại đã bắt đầu chuyển vốn vào các dự án bất động sản tại Việt Nam theo hình thức mua lại cổ phần, chủ yếu đến từ Singapore, Nhật Bản, Malaysia, Hàn Quốc.

>> Novaland (NVL) tiếp tục chậm thanh toán lãi 2 lô trái phiếu