TS. Cấn Văn Lực cảnh báo bài toán lớn của thị trường bất động sản trong chu kỳ mới

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới”, do TheLEADER tổ chức ngày 11/11 tại Hà Nội, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, đã phân tích những chuyển động đáng chú ý của dòng vốn bất động sản và các thách thức đặt ra đối với doanh nghiệp.

Theo ông, thị trường đang được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực, từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, dòng vốn nước ngoài đến những chuyển biến trong tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, sự phục hồi của các kênh huy động vốn chưa đồng nghĩa với việc khả năng tiếp cận nhà ở của người dân được cải thiện tương ứng.

Tín dụng bất động sản tăng 9,5%, vốn vay mua nhà chỉ nhích hơn 1%

Dẫn số liệu 8 tháng đầu năm 2026, TS. Cấn Văn Lực cho biết tín dụng bất động sản tăng khoảng 9,5%, gần tương đương mức tăng 10% của tín dụng toàn nền kinh tế. Đáng chú ý, dòng vốn chủ yếu tập trung vào hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản của các chủ đầu tư. Trong khi đó, tín dụng dành cho người mua nhà chỉ tăng hơn 1%.

Theo chuyên gia, sự chênh lệch này phản ánh những khó khăn của thị trường ở phía cầu. Mặt bằng lãi suất cho vay thả nổi còn cao, trong khi giá nhà đã vượt xa khả năng tài chính của nhiều người dân, khiến nhu cầu vay mua nhà khó chuyển hóa thành giao dịch thực tế.

Không chỉ tín dụng ngân hàng, các kênh huy động vốn khác cũng ghi nhận tín hiệu tích cực. Trong 10 tháng đầu năm 2026, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 160.000 tỷ đồng trái phiếu, vượt tổng giá trị phát hành của cả năm trước. Áp lực đáo hạn trái phiếu cũng đã giảm đáng kể so với giai đoạn căng thẳng năm 2023.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản tăng khoảng 28%, trong khi nhóm cổ phiếu xây dựng tăng gần 40%. Tuy nhiên, ông Lực lưu ý diễn biến này mang tính phân hóa, không phải tất cả doanh nghiệp đều được hưởng lợi như nhau.

Dòng vốn đầu tư nước ngoài và hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) bất động sản tiếp tục có chuyển biến tích cực. Cùng với đó, các chính sách gia hạn, giãn thuế và tiền thuê đất góp phần hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp. Những tín hiệu trên cho thấy khả năng huy động nguồn lực tài chính của thị trường đang được cải thiện, song việc đưa dòng vốn đến đúng phân khúc, đúng nhu cầu vẫn là vấn đề cần giải quyết.

Giá một căn hộ tương đương 32,5 năm thu nhập, sức mua đối mặt thách thức lớn

Một trong những con số đáng chú ý được TS. Cấn Văn Lực đưa ra là giá nhà chung cư bình quân tại các thành phố lớn hiện tương đương khoảng 32,5 năm thu nhập của một công chức, cao gấp đôi mức bình quân thế giới theo số liệu ông dẫn tại diễn đàn. Khoảng cách quá lớn giữa giá nhà và thu nhập không chỉ khiến người dân khó tiếp cận nhà ở mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hấp thụ sản phẩm của thị trường.

Theo chuyên gia, đây là vấn đề đòi hỏi các giải pháp điều tiết nguồn cung, đặc biệt là phát triển những sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả. Đối với phân khúc nhà ở cho thuê, TS. Cấn Văn Lực đánh giá đây là hướng phát triển cần được thúc đẩy sau thời gian dài chưa được quan tâm tương xứng. Tuy nhiên, ông cảnh báo doanh nghiệp không nên đầu tư tràn lan theo chính sách mà phải đánh giá kỹ nhu cầu thực tế.

Các khu công nghiệp, đô thị đông dân cư, thành phố lớn hoặc khu vực tập trung sinh viên, người lao động là những địa bàn có thể xem xét phát triển nhà ở cho thuê. Ngược lại, đầu tư tại những nơi thiếu nguồn cầu có nguy cơ khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong khai thác và thu hồi vốn.

Bên cạnh sức mua, chi phí phát triển dự án cũng đang tạo thêm áp lực. Theo số liệu được ông Lực dẫn chứng, giá nguyên vật liệu xây dựng bình quân tăng 6,7%, riêng cát, sỏi tại một số khu vực thiếu hụt cục bộ ghi nhận mức tăng 30-40%.

Chi phí đầu vào leo thang, cộng với áp lực lãi vay và thời gian triển khai dự án, đang ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư cũng như khả năng đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá phù hợp.

Doanh nghiệp phải tái cấu trúc tài chính, không thể chỉ trông chờ vốn tín dụng

Nhìn từ bức tranh vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực cho rằng ngành xây dựng và bất động sản vẫn có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển trong giai đoạn tới. Hai lĩnh vực này hiện đóng góp khoảng 9-10% GDP cả nước. Trong 9 tháng đầu năm 2026, giá trị tăng thêm của ngành xây dựng tăng 12%, trong khi hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 5,15%.

Đầu tư công tiếp tục là một động lực quan trọng. Theo số liệu chuyên gia trình bày, giải ngân đầu tư công trong 10 tháng đầu năm đạt khoảng 74% kế hoạch, tăng 44% so với cùng kỳ. Cùng với dòng vốn FDI và đầu tư tư nhân, đây là những nguồn lực góp phần thúc đẩy hạ tầng và mở rộng không gian phát triển bất động sản.

Ở góc độ thể chế, ông Lực cho biết cả nước đã tập trung rà soát, xử lý vướng mắc cho khoảng 5.000 dự án, trong đó khoảng 3.600 dự án đã được tháo gỡ khó khăn. Kết quả này tạo tiền đề để khơi thông nguồn lực và bổ sung nguồn cung trong thời gian tới.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, các điều kiện thuận lợi từ kinh tế vĩ mô và chính sách chỉ có thể chuyển hóa thành kết quả kinh doanh khi doanh nghiệp chủ động thay đổi chiến lược.

TS. Cấn Văn Lực đưa ra 5 khuyến nghị trọng tâm, trước hết là tái cấu trúc tài chính, kiểm soát dòng tiền và quản trị chi phí vốn trong bối cảnh lãi suất còn biến động. Doanh nghiệp cũng cần chủ động tận dụng các chính sách hỗ trợ về pháp lý, thuế và tài chính; đồng thời điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì chỉ tập trung vào những phân khúc có giá trị cao.

Hai yêu cầu còn lại là chuẩn hóa nguồn nhân lực, nâng cao năng lực quản trị và đẩy mạnh chuyển đổi xanh, chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ, chuyển dịch lao động để tối ưu hoạt động. Đặc biệt, chuyên gia nhấn mạnh vai trò của dữ liệu và công nghệ trong việc nâng cao tính minh bạch, hỗ trợ quản lý và giảm chi phí vận hành của thị trường.

Từ những phân tích trên, thông điệp được TS. Cấn Văn Lực đặt ra không chỉ là khơi thông thêm vốn cho bất động sản, mà còn là sử dụng nguồn vốn hiệu quả, hướng dòng tiền vào nhu cầu thực và nâng cao sức chống chịu tài chính của doanh nghiệp. Trong chu kỳ mới, khả năng huy động vốn là điều kiện quan trọng, nhưng năng lực quản trị dòng tiền, kiểm soát chi phí và phát triển sản phẩm phù hợp mới quyết định hiệu quả hoạt động lâu dài.