Bất ngờ giá nhà của dự án 1.000ha từng bị gọi là 'thành phố ma' tại siêu đô thị lớn nhất Việt Nam

Thành phố mới Bình Dương được quy hoạch trên diện tích khoảng 1.000ha, từng được định hướng trở thành trung tâm hành chính, kinh tế và dịch vụ của tỉnh Bình Dương cũ. Trung tâm hành chính đi vào hoạt động từ năm 2014, cùng hệ thống hạ tầng giao thông và kỹ thuật được đầu tư đồng bộ. Trong nhiều năm, khu đô thị này vẫn đối mặt với tình trạng dân cư thưa thớt, nhiều dãy nhà phố và biệt thự hoàn thiện nhưng ít người đến sinh sống. Vì vậy nhiều người gọi nơi đây là thành phố "ma".

Tuy nhiên, qua giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản nơi đây đang có sự thay đổi bất ngờ khi sự xuất hiện của nhiều dự án nhà ở mới, đa dạng từ căn hộ thương mại đến nhà phố, biệt thự và nhà ở xã hội. Mặt bằng giá cũng có sự dịch chuyển đáng kể so với thời điểm những dự án đầu tiên được triển khai.

Ở phân khúc căn hộ, Sora Gardens II là một trong những dự án có lượng tin rao bán thứ cấp đáng chú ý. Theo dữ liệu trên Batdongsan.com.vn cập nhật đến ngày 30/10/2026, giá căn hộ tại dự án được tổng hợp trong khoảng 46,5–56,4 triệu đồng/m². Các căn 2 phòng ngủ diện tích 79–86m² được chào bán phổ biến khoảng 3,9–4,2 tỷ đồng; căn 1 phòng ngủ diện tích 54–60m² có giá khoảng 2,9 tỷ đồng. Một số căn 3 phòng ngủ diện tích 96m² được rao bán khoảng 5,3 tỷ đồng.

Tại dự án Sycamore, các sản phẩm căn hộ thuộc phân khu Orchard Hill cũng ghi nhận mức giá chuyển nhượng đáng chú ý. Một tin rao trong tháng 10/2026 chào bán căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 63m² với giá khoảng 3,35 tỷ đồng, tương đương 53,18 triệu đồng/m². Mức giá cụ thể tại dự án thay đổi theo diện tích, tầng, hướng căn hộ, tình trạng bàn giao và nội thất.

Trong khi đó, Midori Park The Nest có khoảng giá đa dạng hơn do cơ cấu sản phẩm gồm căn hộ diện tích nhỏ và các căn nhiều phòng ngủ. Dữ liệu tin rao trên thị trường ghi nhận mức giá khoảng 1,89–4,69 tỷ đồng/căn, tùy diện tích và loại căn. Nhóm căn hộ nhỏ có giá đầu vào thấp hơn, trong khi căn 2–3 phòng ngủ có giá cao hơn đáng kể.

Nhìn chung, ở phân khúc căn hộ, người mua có thể tìm thấy sản phẩm từ khoảng 2,9 tỷ đồng tại một số dự án, nhưng các căn 2 phòng ngủ tại Sora Gardens II và Orchard Hill thường được chào bán quanh ngưỡng 3,3–4,2 tỷ đồng. Mức giá trên 50 triệu đồng/m² đã xuất hiện tại một số sản phẩm thuộc các dự án mới và phân khúc cao cấp.

Ở phân khúc nhà thấp tầng, thị trường có sự phân hóa rõ rệt theo vị trí, diện tích đất, thiết kế và tiêu chuẩn bàn giao. Green City của Becamex IDC đang có các sản phẩm nhà phố, shophouse được chào bán khoảng 4,7–5,2 tỷ đồng/căn. Một số tin đăng cụ thể ghi nhận căn diện tích 130m² có giá khoảng 4,7 tỷ đồng, tương đương 36,15 triệu đồng/m²; sản phẩm shophouse diện tích tương tự được chào bán khoảng 5,2 tỷ đồng.

Tại K-Home New City, các sản phẩm nhà ở thương mại và nhà phố thương mại được chào bán trong khoảng 3,5–7 tỷ đồng/căn theo mặt bằng giá được ghi nhận trong các đợt khảo sát trước. Cần phân biệt nhóm nhà ở thương mại với nhà ở xã hội, bởi mỗi loại hình có điều kiện mua bán và mặt bằng giá khác nhau.

Ở phân khúc cao cấp hơn, nhà phố tại The Orchard thuộc khu đô thị Sycamore có tin rao chuyển nhượng khoảng 9,5 tỷ đồng/căn. Một sản phẩm diện tích đất 90m², xây dựng 3 tầng, được chào bán ở mức này, tương đương khoảng 105,56 triệu đồng/m² tính theo diện tích đất. Trong khi đó, biệt thự đơn lập diện tích 192m² tại dự án có tin rao khoảng 24,5 tỷ đồng, tương đương 127,6 triệu đồng/m².

Các sản phẩm tại Midori Park Haruka Terrace cũng có mức giá cao hơn nhóm nhà phố phổ thông. Một số tin rao ghi nhận nhà phố, biệt thự có giá khoảng 9,8–13 tỷ đồng/căn, tùy diện tích, vị trí và thiết kế. Như vậy, khoảng cách giá giữa nhà phố tại Green City với sản phẩm thấp tầng cao cấp tại Sycamore và Midori Park là khá lớn.

Diễn biến giá cho thấy Thành phố mới Bình Dương đang hình thành nhiều lớp sản phẩm với khoảng cách đáng kể. Nhóm căn hộ thứ cấp có giá khoảng 2,9–4,2 tỷ đồng/căn là lựa chọn dễ tiếp cận hơn so với các sản phẩm cao cấp. Nhà phố tại Green City và một số khu nhà ở thương mại có giá từ khoảng 4,7 tỷ đồng/căn, trong khi nhà phố, biệt thự tại Sycamore và Midori Park có thể lên tới hàng chục tỷ đồng.

Dữ liệu của One Mount Group cho thấy, trong quý III/2025, giá căn hộ bình quân tại toàn khu vực Bình Dương cũ đạt khoảng 46 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Cũng trong quý này, địa bàn Bình Dương cũ chiếm khoảng 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới và 56% lượng tiêu thụ căn hộ của TP.HCM theo phạm vi thống kê của đơn vị.

Trong khi đó, theo báo cáo thị trường quý II/2026 của CBRE Việt Nam, khoảng 95% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Bình Dương cũ thuộc phân khúc cao cấp. Điều này phần nào lý giải mặt bằng giá căn hộ mới tại khu vực ngày càng cao, dù trên thị trường thứ cấp vẫn tồn tại những sản phẩm có mức giá thấp hơn.

TP.HCM hiện là đầu tàu kinh tế, dẫn đầu cả nước về quy mô kinh tế (GRDP). Năm 2025, TP.HCM đạt mức tăng trưởng GRDP là 7,53%, đóng góp 23,11% vào tăng trưởng chung cả nước, GRDP bình quân đầu người của thành phố ước đạt khoảng 8.944 USD-8.994 USD (tương đương khoảng 220 triệu đồng), cao gấp 1,7 lần so với bình quân chung cả nước.