TS. Đinh Thế Hiển: Bất động sản thời 'mua là thắng' đã kết thúc

Tại hội thảo "Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc", TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, cho rằng khẩu vị của người mua nhà đang thay đổi rõ rệt khi mọi quyết định đầu tư đều hướng đến giá trị thực thay vì kỳ vọng tăng giá đơn thuần.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, cần phân biệt giữa ba nhóm khách hàng gồm người mua để ở, nhà đầu tư dài hạn và nhà đầu cơ. Mặc dù mục tiêu khác nhau nhưng điểm chung là cả ba nhóm hiện đều ưu tiên những bất động sản có giá trị sử dụng thực, có khả năng khai thác và tạo dòng tiền lâu dài.

Đối với người mua để ở, yếu tố được đặt lên hàng đầu không còn là vị trí trung tâm mà là chất lượng không gian sống. Sự phát triển của hệ thống hạ tầng, đặc biệt là các tuyến metro, đường vành đai và giao thông kết nối, đang khiến nhiều gia đình trẻ sẵn sàng dịch chuyển ra các khu đô thị mới.

"Người mua hiện không chỉ chọn một căn nhà mà còn lựa chọn cả môi trường sống. Họ ưu tiên các dự án có không gian xanh, hệ thống tiện ích đầy đủ, an ninh, cộng đồng cư dân văn minh và phù hợp với nhu cầu của gia đình trẻ", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Theo ông, đây là lý do các khu đô thị được quy hoạch bài bản ngày càng thu hút tầng lớp trung lưu, thay vì xu hướng chỉ tập trung vào nhà phố khu vực trung tâm như trước.

Ở nhóm nhà đầu tư và đầu cơ, cách tiếp cận thị trường cũng đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều người sẵn sàng xuống tiền tại những khu vực còn rất xa chỉ để "đón sóng", thì hiện nay dòng vốn ưu tiên những nơi đã hình thành giá trị, có hạ tầng rõ ràng và có cơ sở tăng giá trong tương lai.

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng nhà đầu cơ hiện cũng chuyên nghiệp hơn khi sở hữu tiềm lực tài chính lớn hơn, chấp nhận nắm giữ tài sản trong chu kỳ 2-3 năm thay vì lướt sóng ngắn hạn, đồng thời lựa chọn các khu vực có thương hiệu và quy hoạch rõ ràng như khu Đông TP.HCM hay các đô thị mới.

Ông cũng lưu ý quan điểm cho rằng bất động sản quanh khu công nghiệp sẽ luôn tăng giá chưa hẳn chính xác. Theo ông, giá trị bền vững thường tập trung tại các khu vực phát triển hệ thống dịch vụ phục vụ đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và tầng lớp trung lưu, thay vì nằm ngay trong khu công nghiệp.

"Các khu vực tập trung bệnh viện lớn, trường đại học, trung tâm thương mại và dịch vụ chất lượng cao mới tạo ra sức hút dân cư và hình thành hệ sinh thái đô thị. Đây mới là nền tảng tạo nên giá trị bền vững cho bất động sản", ông phân tích.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, dù mua để ở, đầu tư hay đầu cơ, tiêu chí lựa chọn cuối cùng đều hội tụ vào khả năng hình thành một không gian sống thực sự với cư dân, việc làm, dịch vụ và khả năng khai thác lâu dài. Đây sẽ là nền tảng quyết định giá trị tài sản trong chu kỳ phát triển mới.

Đánh giá dưới góc độ kinh tế vĩ mô, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành, phù hợp với quy luật phát triển của nền kinh tế khi chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa trên lao động giá rẻ sang công nghiệp hóa và đô thị hóa ở trình độ cao hơn.

Theo ông, giá trị bất động sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ mà phụ thuộc vào khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực.

"Đầu cơ sẽ không biến mất, nhưng bản chất của đầu cơ đã thay đổi. Nhà đầu cơ hiện cũng phải nhìn trong chu kỳ dài hơn từ hai đến ba năm và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ", TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.

Ông cho rằng dòng tiền sẽ tiếp tục tập trung vào các cực tăng trưởng kinh tế và các đại đô thị. Ở phía Nam là TP.HCM cùng không gian phát triển mở rộng sang Bình Dương, Đồng Nai và một phần Tây Ninh. Ở phía Bắc là Hà Nội cùng các cực tăng trưởng như Bắc Ninh và Hải Phòng - những khu vực được hưởng lợi từ quá trình đầu tư hạ tầng, tái cấu trúc đô thị và các động lực phát triển kinh tế mới.

Dẫn kinh nghiệm quốc tế, TS. Đinh Thế Hiển cho biết Seoul từng bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh sau Olympic 1988, còn Thượng Hải bứt phá sau khi Trung Quốc gia nhập WTO. Điểm chung của các đô thị này là đều trải qua quá trình tái cấu trúc quy mô lớn trước khi bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng dài hạn.

Theo ông, Việt Nam hiện cũng đang đi theo xu hướng tương tự. Hà Nội tập trung phát triển không gian đô thị hai bên sông Hồng, mở rộng mạng lưới metro và xây dựng mô hình đa trung tâm, trong khi TP.HCM có thêm dư địa phát triển nhờ mở rộng không gian đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới.

"Dù đặc điểm phát triển khác nhau nhưng hành vi của người mua đang ngày càng giống nhau. Nhà đầu tư không còn quyết định theo tâm lý 'mua là thắng' mà bắt đầu đánh giá kỹ khả năng kết nối giao thông, tiến độ hình thành tiện ích, tốc độ lấp đầy cư dân cũng như khả năng khai thác và tăng giá của tài sản trong dài hạn", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Theo chuyên gia, đây sẽ là tiêu chí quyết định hướng đi của dòng tiền trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.