TS. Đinh Thế Hiển: Nhà đầu tư BĐS phải quen với lợi suất 3–3,5%/năm thay vì kỳ vọng lãi khủng

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, trong suốt hơn 30 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nhiều giai đoạn “siêu lợi nhuận”, tức mức sinh lời trung bình lên đến 25%/năm, vượt xa chứng khoán (khoảng 10%) và gửi tiết kiệm (8%). Tuy nhiên, những giai đoạn hoàng kim ấy không tự nhiên mà có, mà được hình thành dựa trên ba nền tảng cốt lõi.

“Thứ nhất là nền tảng pháp lý. Từ chỗ người dân không có quyền sở hữu nhà đất, chúng ta đã tiến đến giai đoạn được công nhận quyền tài sản, thậm chí được làm giàu từ bất động sản. Đây chính là cuộc cởi trói lịch sử cho thị trường”, ông Hiển nói.

Yếu tố thứ hai là nền tảng kinh tế đến từ quá trình hội nhập và tăng trưởng mạnh mẽ kể từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập WTO. GDP quốc gia đã vượt 450 tỷ USD và đang tiến gần quy mô của Thái Lan. Cùng với đó, thu nhập và sức mua trong xã hội tăng nhanh, tạo lực cầu mạnh mẽ cho bất động sản.

Còn nền tảng thứ ba là hạ tầng, đặc biệt giai đoạn 2015–2025, khi Nhà nước đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống cao tốc, sân bay, và các tuyến giao thông kết nối vùng.

“Đây là động lực trực tiếp giúp giá trị bất động sản tăng trưởng vượt bậc trong 3 thập kỷ qua”, ông Hiển nhấn mạnh.

Theo TS. Hiển, khi ba yếu tố nền tảng là pháp lý, kinh tế và hạ tầng đã tiến gần đến giới hạn, bản chất của thị trường sẽ phải thay đổi.

“Pháp lý đã gần hoàn thiện, kinh tế đạt quy mô lớn, hạ tầng đến 2027 gần như hoàn chỉnh, đặc biệt ở phía Nam. Khi các nền tảng không còn dư địa bứt phá, bất động sản sẽ chuyển từ kênh siêu lợi nhuận sang kênh đầu tư bền vững”, ông phân tích.

Điều đó đồng nghĩa, Việt Nam đang dần tiệm cận mô hình của các quốc gia phát triển, nơi tỷ suất sinh lời từ bất động sản chỉ còn ở mức ổn định, thay vì nhân đôi, nhân ba như trước đây.

Trong giai đoạn tới, theo TS. Hiển, những phân khúc có khả năng bứt phá sẽ không nằm ở “đất đón sóng” mà là sản phẩm đáp ứng được hai tiêu chí kép: Phù hợp với thu nhập thực tế của người mua và có khả năng khai thác sinh lời ổn định.

“Một căn nhà hợp lý là căn nhà mà chi phí sở hữu, kể cả phần vay ngân hàng vẫn nằm trong khả năng chi trả. Và một bất động sản đáng đầu tư là tài sản có thể mang lại lợi suất khai thác 3–3,5%/năm trên tổng vốn đầu tư”, TS. Hiển nêu rõ.

Đây là mức lợi suất phản ánh bản chất của giai đoạn mới: Thị trường bền vững, tăng trưởng chậm nhưng chắc. Ông cho rằng, nhà đầu tư cần điều chỉnh kỳ vọng, “quen dần với lãi thực thay vì mơ lãi khủng”.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cũng chỉ ra nghịch lý đáng chú ý trong năm 2025: Mặc dù tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm đạt 13%, nhưng vốn chảy vào bất động sản tăng gần 20%, đặc biệt mạnh trong giai đoạn tháng 8–9. Dù vậy, thị trường lại không xuất hiện “sóng” giá hay thanh khoản mạnh như kỳ vọng.

“Thông thường, chỉ cần tín dụng tăng nhẹ là đủ tạo sóng bất động sản. Nhưng năm nay, dù dòng tiền đổ vào mạnh, thị trường vẫn trầm lắng. Nghĩa là vốn đã không tạo ra hiệu quả thực, tín hiệu cho thấy cấu trúc đầu tư đang có vấn đề”, ông phân tích.

Ông Hiển cảnh báo, hiện tượng ngân hàng cho vay cả phần tiền đặt cọc là biểu hiện rõ của tín dụng lướt sóng. Khi giá tăng ảo và không có dòng tiền thật hỗ trợ, rủi ro dồn nén sẽ quay lại với chính ngân hàng và nhà đầu tư.

Theo TS. Hiển, Chính phủ đã bắt đầu siết chặt dòng vốn ngắn hạn, đặc biệt với các dự án “đánh sóng”, đồng thời ưu tiên tín dụng cho dự án có nhu cầu ở thực và pháp lý hoàn chỉnh. Ông nhận định: “Các dự án mở ra chỉ để đón sóng đầu tư ngắn hạn sẽ gặp khó. Ngược lại, những dự án phục vụ nhu cầu ở thật, có khả năng khai thác thực tế vẫn sẽ hút vốn.”