TS. Lê Xuân Nghĩa: Giá nhà Việt Nam sẽ tiếp tục tăng 12–15% mỗi năm

Tại buổi họp Hội đồng tư vấn và thực hiện đề tài khoa học “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật” diễn ra ngày 24/7, theo TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngưỡng cảnh báo lớn khi tốc độ tăng giá vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân.

Ông dẫn chứng: Giá bất động sản tại Việt Nam hiện đã cao gấp đôi Trung Quốc trong giai đoạn hiện tại – một thị trường vốn bị xem là đã "nóng" quá mức.

TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia.

>>> Giá đất quá cao sẽ khó hạ nhiệt giá nhà

Thực trạng này được ông lý giải từ hai nguyên nhân chủ yếu:

Thứ nhất, nguồn cung nhà ở quá hạn hẹp, đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp tại các đô thị lớn. Trong nhiều năm qua, thị trường bị “bóp nghẹt” cả về pháp lý lẫn thủ tục đầu tư, khiến lượng dự án mới được phê duyệt giảm mạnh. “Chúng ta gần như không còn dự án nhà ở giá vừa túi tiền ra thị trường trong vòng 4–5 năm nay”, TS. Nghĩa nhấn mạnh.

Thứ hai, có sự mất cân đối nghiêm trọng giữa tốc độ tăng tổng cung tiền và tăng trưởng kinh tế thực. Ông phân tích: “Tốc độ tăng GDP cộng với lạm phát hàng năm chỉ khoảng 10%, nhưng tổng cung tiền M2 lại tăng tới 14–15%. Phần lớn lượng tiền dư thừa đó đã không chảy vào sản xuất mà dồn vào bất động sản, đẩy giá nhà tăng mạnh một cách phi lý”.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, khi tiền tiếp tục đổ vào tài sản không tạo ra giá trị thực như bất động sản, nền kinh tế dễ đối mặt với bong bóng tài sản. Đặc biệt, trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số, đi kèm với lạm phát dự kiến có thể vọt lên 4–5% trong những năm tới.

Ông Nghĩa dự báo, giá bất động sản từ năm 2026 trở đi có thể tiếp tục tăng từ 12–15%/năm, đẩy thị trường vào nguy cơ “sốt giá” kéo dài và tiệm cận trạng thái bong bóng.

“Giá bất động sản toàn cầu gần như không bao giờ giảm, kể cả tại Trung Quốc. Nếu chúng ta không sớm có giải pháp kiểm soát, thị trường sẽ rất dễ chệch khỏi quỹ đạo ổn định, ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế vĩ mô”, ông nhấn mạnh.

Nêu quan điểm, GS.TS. Hoàng Văn Cường – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng, đi sâu phân tích nguyên nhân gốc rễ từ cấu trúc nhu cầu và chính sách thuế.

Theo ông Cường, ở nhiều quốc gia phát triển, bất động sản chỉ đơn thuần là hàng hóa phục vụ nhu cầu ở thực, nên giá trị tài sản được neo chặt vào hiệu quả khai thác – tức khả năng sinh lợi từ việc cho thuê, vận hành.

“Giá không tăng phi lý vì họ chỉ mua để ở, không kỳ vọng lướt sóng hay tích sản. Hệ thống thuế ở các nước này được thiết kế để bóp nghẹt động cơ đầu cơ”, ông nói.

Chuyên gia dẫn ví dụ Hàn Quốc – nơi mà toàn bộ phần chênh lệch giá khi chuyển nhượng bất động sản đều bị đánh thuế rất cao, khiến nhà đầu tư không dễ hưởng lợi từ việc lướt sóng. Ngược lại, tại Việt Nam, tâm lý tích trữ tài sản, kỳ vọng tăng giá bất động sản vẫn chi phối mạnh mẽ thị trường, trong khi các công cụ thuế chống đầu cơ lại thiếu sắc bén.

“Người dân mua nhà không chỉ để ở mà còn để giữ của, tích lũy tài sản, thậm chí là làm giàu. Đây là nguyên nhân quan trọng khiến giá bị thổi phồng vượt xa giá trị sử dụng thực tế”, ông Cường nhấn mạnh, đồng thời cho rằng, cần có sự điều chỉnh cả về tư duy sở hữu tài sản lẫn chính sách thuế để hướng thị trường bất động sản quay về đúng với chức năng phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì trở thành kênh tích lũy và đầu cơ như hiện nay.

>>> Bất động sản nửa đầu 2025: Chung cư ‘lên ngôi’, đất nền hạ nhiệt