TS. Lê Xuân Nghĩa: Muốn giá nhà hạ nhiệt, giải pháp không nằm ở việc đánh thuế

- Thưa ông, trong hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đang đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán BĐS theo từng lần chuyển nhượng. Ông nhìn nhận thế nào về đề xuất này này?

- Nếu đề xuất này được thực thi, tôi cho rằng đó sẽ là một “cú sốc” lớn không chỉ với thị trường BĐS. Nó sẽ khiến thị trường BĐS đang chớm hồi phục có thể rơi ngay vào trạng thái đình trệ.

Việc đánh thuế cao không làm thị trường minh bạch hơn, mà chỉ khiến giao dịch bị đình trệ, nhà đầu tư dè dặt, thị trường mất đi sự linh hoạt cần thiết.

- Kinh nghiệm từ các nước phát triển như Singapore, Đức, Mỹ… đánh thuế cao giúp giảm đầu cơ và kéo giá nhà về mức hợp lý. Theo ông, điều này có khả thi với Việt Nam không?

Tại các nước như Mỹ, Đức hay Singapore, thị trường đã phát triển ổn định hàng chục năm, hệ thống quản lý thuế và định giá tài sản điện tử đồng bộ, thu nhập người dân cao và tỷ lệ đầu tư, giao dịch thứ cấp lớn. Còn Việt Nam thì khác hoàn toàn.

Ở ta, BĐS vẫn chủ yếu phục vụ nhu cầu để ở. Đa phần người mua nhà không phải đầu cơ, mà là tích lũy cả đời. Nhiều người bán nhà vì lý do bất khả kháng như lấy tiền trả nợ, ly hôn, chuyển công tác… Không thể đánh đồng họ với giới đầu tư chuyên nghiệp để rồi áp mức thuế 20% trên lợi nhuận.

Về giá nhà, không riêng Việt Nam, giá BĐS toàn cầu luôn có xu hướng tăng, ngay cả ở những nước dân số giảm hoặc già hóa. Lý do là bởi thu nhập tăng và theo đó là nhu cầu cải thiện nhà ở tăng.

Chưa kể, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện nay, thuế sẽ còn làm giá nhà tăng lên cao hơn mức tăng giá của thị trường. Bởi thuế là chi phí đầu vào. Người bán sẽ cộng khoản thuế này vào giá bán. Cuối cùng, người mua - đa phần là dân thu nhập trung bình - sẽ phải gánh chịu. Mục tiêu an sinh xã hội, nâng cao đời sống người dân sẽ không đạt được.

- Nhiều người cho rằng mức thuế cao sẽ giúp tăng thu ngân sách, thêm nguồn lực đầu tư cho phát triển?

Đánh thuế cao không có nghĩa là thu nhiều hơn. Ngược lại, nếu giao dịch bị tắc, nguồn thu sẽ bị ảnh hưởng.

Tôi lấy ví dụ cụ thể, năm 2024, Hà Nội thu hơn 48.590 tỷ đồng từ nhà đất, chiếm gần 10% tổng thu ngân sách địa phương. Nếu thị trường đóng băng vì thuế cao, thì khoản thu này cũng sẽ tụt dốc không phanh.

Chưa kể, BĐS là “đầu kéo” của nền kinh tế. Năm 2025, giá trị tăng thêm của các ngành BĐS chiếm 9,72% GDP, và lan tỏa tới hơn 40 ngành khác, như xây dựng, vật liệu, tài chính, ngân hàng… Nếu thị trường này suy giảm, hiệu ứng domino sẽ xảy ra: ngân sách sụt thu, doanh nghiệp cắt giảm sản xuất, ngân hàng ôm nợ xấu, tăng trưởng kinh tế bị ảnh hưởng...

Điều đó cho thấy vai trò của thị trường này đối với tổng của cải của các hộ gia đình, gồm giá trị BĐS và tiền gửi tiết kiệm,... cũng như nền kinh tế là rất lớn.

Thuế suất 2% không tính theo thời gian nắm giữ là phù hợp

- Bản thân Bộ Tài chính cũng thừa nhận để thực hiện hiệu quả phương pháp này, nhà điều hành cần có cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của BĐS. Quan điểm của ông thế nào?

Hoàn toàn đúng. Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu nhà đất đầy đủ, chưa định hình được giá vốn chính xác, điều kiện về hóa đơn chứng từ chứng minh các chi phí cũng không đầy đủ thì làm sao xác định phần lãi để đánh thuế?

Nếu không cẩn trọng, chính sách này sẽ tạo ra làn sóng tranh chấp, tăng chi phí hành chính, mở đường cho gian lận, kê khai hai giá... Hệ quả là luật không đi vào cuộc sống, mất tính nghiêm minh và tạo tâm lý bất an trong xã hội.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý một điểm rất quan trọng: đánh thuế như với doanh nghiệp là thiếu công bằng với người dân. Rất nhiều người chỉ sở hữu nhà đất do thừa kế, tích lũy suốt đời, không phải kinh doanh chuyên nghiệp. Trong khi đó, thu nhập từ chứng khoán hay cổ phiếu hiện chỉ chịu thuế 0,1-2%. Vậy tại sao lại áp 20% cho BĐS, vốn là tài sản thiết yếu nhất của đời sống?

- Theo ông, đâu mới là giải pháp đúng?

- Muốn giá nhà hạ nhiệt, giải pháp không nằm ở việc đánh thuế, mà phải từ gốc: tăng cung, tháo gỡ rào cản pháp lý.

Hiện nay, các thủ tục phê duyệt dự án quá rườm rà, mất 5-7 năm, thậm chí cả chục năm mới được triển khai. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở gia tăng liên tục. Khi cung không theo kịp cầu, giá nhà buộc phải tăng. Đầu vào đã tắc, nếu còn “chặn” thêm đầu ra bằng thuế quan, thị trường sẽ bị kẹp cứng từ hai đầu.

Với một thị trường BĐS còn ở giai đoạn phát triển sơ khai như Việt Nam, tôi cho rằng mức thuế chuyển nhượng 2% không tính theo thời gian nắm giữ là cách làm phù hợp.

- Xin cảm ơn ông!