Chuyên gia hiến kế hạ lãi suất, tái cấu trúc thị trường vốn

Lãi suất vẫn là biến số then chốt chi phối sức khỏe của thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng. Trong bối cảnh kinh tế đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mới, thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng tiếp tục thu hút sự quan tâm bởi mối liên hệ chặt chẽ với tăng trưởng và ổn định vĩ mô.

Bài toán kiểm soát dòng vốn vào bất động sản

Trao đổi về chủ đề này trong talkshow "Lãi suất cao khiến thị trường nhà đất sốc nặng, cắt lỗ và nợ xấu dễ bùng nổ", TS. Phạm Xuân Hòe - nguyên Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Ngân hàng cho rằng, mặc dù số liệu công bố chính thức cho thấy dư nợ bất động sản chiếm khoảng 21-25% tổng dư nợ tín dụng, tương đương khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, nhưng tỷ lệ thực tế có thể cao hơn nhiều, dao động từ 35-40%.

Ông cho rằng có những khoản vay quy mô lớn đang được ghi nhận dưới hình thức vay tiêu dùng có cầm cố sổ tiết kiệm hoặc các khoản vay của doanh nghiệp xây dựng, nhưng thực chất lại phục vụ mục đích đầu tư bất động sản. Sự sai lệch trong việc phân loại này khiến cơ quan quản lý khó đánh giá đầy đủ quy mô rủi ro tiềm ẩn phía sau các con số báo cáo.

TS. Phạm Xuân Hòe cũng chỉ ra tình trạng khá phổ biến là người dân vay tiêu dùng để góp vốn đầu tư đất đai, khiến dòng vốn thực tế chảy vào bất động sản trở nên khó kiểm soát.

Mối quan hệ chặt chẽ giữa lãi suất và sức khỏe của thị trường bất động sản đang tạo ra một vòng lặp đáng lo ngại. TS. Phạm Xuân Hòe phân tích, khi lãi suất tăng lên mức 14-16%, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ và doanh nghiệp bất động sản sẽ rơi vào tình trạng "ngộp" dòng tiền, khiến thanh khoản suy giảm và khả năng trả nợ ngân hàng gặp nhiều khó khăn.

Khi dòng tiền bị đứt gãy, nợ xấu có xu hướng gia tăng, buộc các ngân hàng phải tăng trích lập dự phòng rủi ro. Điều này làm tăng chi phí vốn và phần bù rủi ro trong lãi suất cho vay, tạo thành vòng xoáy khiến lãi suất khó giảm, trong khi thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng.

TS. Phạm Xuân Hòe nhấn mạnh rằng chu kỳ tín dụng của Việt Nam gắn chặt với chu kỳ kinh tế, và nếu không xử lý tốt mối liên thông giữa thị trường tiền tệ và thị trường bất động sản, hệ thống tài chính có thể đối mặt với những rủi ro nhất định.

Nhìn từ các bài học quốc tế, TS. Phạm Xuân Hòe dẫn chứng cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ năm 2008 và "thập kỷ mất mát" của Nhật Bản trong những năm 1990 để cảnh báo về hệ lụy của việc để bong bóng bất động sản và sở hữu chéo ngân hàng kéo dài.

Tại Việt Nam, ông cho rằng vụ án Vạn Thịnh Phát và Ngân hàng SCB là một ví dụ điển hình về tình trạng ngân hàng trở thành "công ty tài chính của ông chủ", huy động vốn để đầu tư vào các dự án "sân sau" và thâu tóm quỹ đất tại các đô thị lớn.

Theo TS. Phạm Xuân Hòe, việc đẩy mạnh tái cơ cấu hệ thống, xử lý sở hữu chéo và nâng cao tính minh bạch của tài sản là những điều kiện quan trọng để củng cố nền tảng ổn định của thị trường tài chính. Ông cho rằng nếu các vấn đề này không được giải quyết hiệu quả, nền kinh tế có thể phải đối mặt với những thách thức tương tự như kinh nghiệm mà một số quốc gia đã từng trải qua, trong đó có tình trạng dư thừa bất động sản và áp lực nợ công kéo dài.

Vì sao lãi suất khó giảm mạnh dù ngân hàng đã hạ lãi vay

Dù thời gian qua nhiều ngân hàng đã triển khai các đợt giảm lãi suất, TS. Phạm Xuân Hòe đánh giá mức điều chỉnh từ 0,1-0,5% mới chỉ mang tính hỗ trợ bước đầu và chưa đủ để tạo ra xu hướng giảm lãi suất mạnh trên diện rộng. Theo ông, mặt bằng lãi suất tại Việt Nam vẫn chịu tác động của nhiều yếu tố đặc thù so với các nước trong khu vực ASEAN.

TS. Phạm Xuân Hòe cho biết có năm nguyên nhân chính khiến lãi suất tăng cao, gồm áp lực lạm phát kỳ vọng ở mức 4-4,5%; cấu trúc thị trường vốn vẫn phụ thuộc chủ yếu vào hệ thống ngân hàng, chiếm trên 60% tổng nguồn vốn; rủi ro nợ xấu tiềm ẩn khoảng 1 triệu tỷ đồng; áp lực điều hành tỷ giá giữa đồng Việt Nam và USD; cùng với sự chênh lệch về kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động và nhu cầu cho vay.

Theo tính toán của ông, khoảng cách giữa nguồn vốn ngắn hạn và dư nợ trung, dài hạn hiện vào khoảng 5 triệu tỷ đồng. Đây là một trong những yếu tố tạo áp lực lên thanh khoản của hệ thống ngân hàng, đồng thời ảnh hưởng đến chi phí vốn và khả năng giảm lãi suất trong thời gian tới.

Để giải quyết tận gốc những vấn đề này, TS. Phạm Xuân Hòe kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xây dựng một đề án tái cơ cấu hệ thống ngân hàng bài bản hơn, hướng tới giảm số lượng ngân hàng xuống còn khoảng 20-25 đơn vị nhằm nâng cao năng lực quản trị và ứng dụng công nghệ.

Ông cho rằng việc tồn tại quá nhiều ngân hàng quy mô nhỏ sẽ gây khó khăn cho công tác quản lý và làm gia tăng nguy cơ phá vỡ các cam kết chung về lãi suất. Bên cạnh đó, cần cải thiện tiến độ giải ngân vốn đầu tư công để khơi thông dòng tiền từ kho bạc đến doanh nghiệp, qua đó giảm áp lực thanh khoản cho hệ thống ngân hàng. Đồng thời, việc phát triển mạnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường cổ phiếu sẽ góp phần giảm gánh nặng cung ứng vốn trung và dài hạn cho các tổ chức tín dụng.

Ông Hòe cũng đề xuất xem xét điều chỉnh lộ trình chống đô la hóa theo hướng cho phép áp dụng một mức lãi suất nhất định đối với tiền gửi USD nhằm huy động nguồn ngoại tệ đang nằm trong dân cư.

Theo ông, giải pháp này có thể góp phần cân bằng mặt bằng lãi suất và giảm áp lực lên đồng nội tệ. Bên cạnh đó, việc thu hút dòng vốn quốc tế thông qua các trung tâm tài chính và tín dụng xanh cũng là hướng đi quan trọng để tiếp cận nguồn vốn chi phí thấp, hỗ trợ mục tiêu giảm lãi suất trong dài hạn.

Ông nhấn mạnh rằng các giải pháp cần được triển khai thận trọng, kết hợp hài hòa giữa công cụ thị trường và các biện pháp hành chính nhằm tránh gây xáo trộn cho nền kinh tế.

Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất định và căng thẳng địa chính trị gia tăng, TS. Phạm Xuân Hòe cũng đưa ra khuyến nghị đối với các nhà đầu tư cá nhân về việc phân bổ tài sản để bảo toàn vốn.

Ông cho rằng nên dành khoảng 30-35% danh mục cho các tài sản trú ẩn như vàng, phân bổ một phần nhỏ vào bạc và duy trì lượng tiền gửi ngắn hạn dưới 3 tháng để bảo đảm tính thanh khoản.

Đối với thị trường chứng khoán, nhà đầu tư nên ưu tiên những doanh nghiệp có hoạt động sản xuất kinh doanh tốt hoặc tham gia thông qua các quỹ đầu tư chuyên nghiệp.

Với bất động sản, ông khuyến nghị chỉ nên tập trung vào những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền thực tế, đồng thời cần thận trọng với việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh lãi suất chưa thực sự ổn định.