TS. Trần Du Lịch: ‘Thị trường bất động sản giống như một chiếc máy bay chỉ có hạng thương gia và hạng nhất, không có ghế phổ thông’

Kiến tạo phát triển thị trường bất động sản bền vững

Theo báo Tiền Phong, sáng 6/8, tại Nhà Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tổ chức Diễn đàn về hoạt động giám sát với chủ đề "Giám sát của Quốc hội để kiến tạo phát triển". Tại diễn đàn, nhiều đại biểu đã đề cập đến các vấn đề nóng như thị trường bất động sản, nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp.

Tham gia thảo luận, TS. Trần Du Lịch - nguyên Phó Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội TP. HCM đã đưa ra kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động giám sát của Quốc hội. Trong đó, ông nhấn mạnh sự cần thiết của việc giám sát thực địa đối với quá trình đô thị hóa, đặc biệt là tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang, nhà cửa xây dựng không có người ở, gây lãng phí nghiêm trọng.

Liên quan đến vấn đề nhà ở xã hội, TS. Trần Du Lịch cho rằng, quá trình đô thị hóa hiện nay đang diễn ra theo chiều hướng bất hợp lý: đất nông nghiệp bị chuyển đổi nhưng không đưa vào sử dụng hiệu quả. Trong khi đó, thị trường bất động sản lại thiếu sản phẩm dành cho người thu nhập thấp và trung bình.

"Sản phẩm thị trường bất động sản hiện nay giống như một chiếc máy bay chỉ có hạng thương gia và hạng nhất, không có ghế phổ thông", ông ví von, đồng thời cảnh báo việc để giá đất và đầu cơ đất nông nghiệp đẩy bong bóng bất động sản vượt xa sức chịu đựng của nền kinh tế và người dân là một vấn đề lớn cần được giám sát và điều chỉnh.

Nguồn cung bất động sản cao cấp áp đảo thị trường, nhà ở vừa túi tiền tiếp tục vắng bóng

Thực tế, thị trường bất động sản tại thành phố lớn như Hà Nội đã ghi nhận nguồn cung gia tăng trong 6 tháng đầu năm 2025, song cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch pha khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng tuyệt đối, trong khi căn hộ vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

Theo báo cáo thị trường của Savills, trong quý II/2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới mở bán, nâng tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm lên gần 14.900 căn, tăng 121% so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là mức mở bán nửa đầu năm cao thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây, chỉ sau năm 2024.

Đáng chú ý, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 67% tổng nguồn cung, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn vắng bóng trên thị trường sơ cấp. Những dự án mở bán mới đều định vị ở phân khúc cao, tọa lạc tại các khu vực có vị trí tốt, với tiện ích cao cấp và mức giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.

Theo khảo sát, nhiều dự án mới ra mắt có giá chào bán ở mức cao chưa từng có. Có thể kể đến Hausman Premium Residences (FLC) công bố giá trung bình 120 triệu đồng/m2, The Matrix One (MIK Group) chào bán từ 116 – 166 triệu đồng/m2, Sun Feliza Suites Cầu Giấy (Sun Group) dự kiến không dưới 180 triệu đồng/m2.

Ngay cả các khu vực vùng ven trước đây là Thanh Trì, Yên Sở, Long Biên, vốn được kỳ vọng cung cấp sản phẩm giá mềm, cũng ghi nhận các dự án đang thăm dò thị trường ở mức từ 80-120 triệu đồng/m2, như Greenera Southmark (Tân Hoàng Minh), Galia Hanoi (Mey Group), hay Long Biên Central (Taseco Land).

Theo các chuyên gia, thực trạng toàn bộ nguồn cung mới đều tập trung vào phân khúc cao cấp đang tạo ra khoảng trống lớn về nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp là đối tượng chiếm đa số trong nhu cầu thực của thị trường.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, giá sơ cấp trung bình tăng mạnh do các dự án mới đều có vị trí tốt, chi phí phát triển cao và được định vị ở phân khúc cao cấp nhằm tối ưu lợi nhuận. Đồng thời, kỳ vọng tăng giá trong tương lai nhờ cải thiện hạ tầng và đô thị hóa khiến nhà đầu tư chấp nhận mức giá hiện tại, khiến mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy lên. Thị trường hiện chưa ghi nhận làn sóng giảm giá ở cả sơ cấp lẫn thứ cấp. Ngược lại, thanh khoản đang có dấu hiệu phục hồi, củng cố thêm mặt bằng giá cao và kéo dài tình trạng "vắng bóng" các sản phẩm vừa túi tiền.