Từ giờ, đất giao trái thẩm quyền vẫn có thể được cấp sổ đỏ
Theo Luật Đất đai 2024, việc có được cấp sổ hay không trong trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền phụ thuộc chủ yếu vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất và việc đáp ứng các điều kiện theo quy định.
Thế nào là đất được giao không đúng thẩm quyền?
Theo Điều 140 Luật Đất đai 2024, đất giao không đúng thẩm quyền là trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc một trong hai nhóm sau:
- Được giao đất bởi cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân không có thẩm quyền tại thời điểm giao đất.
- Sử dụng đất thông qua việc mua, nhận thanh lý, hóa giá hoặc phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất nhưng không đúng quy định của pháp luật.
Trên thực tế, từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân luôn thuộc UBND cấp huyện. Vì vậy, nếu đất có nguồn gốc không do UBND cấp huyện giao thì được xem là giao không đúng thẩm quyền.
4 trường hợp được xem xét cấp sổ đỏ
Trường hợp thứ nhất: Đất sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993
Đây là nhóm có điều kiện thuận lợi nhất để được cấp Giấy chứng nhận.
Người sử dụng đất được xem xét cấp sổ nếu đáp ứng đồng thời hai điều kiện:
- Đã sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993.
- Được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp.
Đối với đất ở, diện tích được công nhận căn cứ vào hạn mức công nhận đất ở hoặc diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024. Phần diện tích vượt hạn mức (nếu có) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất được công nhận theo diện tích sử dụng thực tế, sử dụng ổn định lâu dài theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Trường hợp là đất nông nghiệp đang sử dụng ổn định sẽ được Nhà nước công nhận theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất trong phạm vi hạn mức; phần vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất nếu pháp luật có quy định.
Trường hợp 2: Đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004
Ngoài điều kiện đất không có tranh chấp, người sử dụng đất còn phải đáp ứng yêu cầu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt.
Đối với đất ở, diện tích được công nhận được xác định theo hạn mức giao đất ở hoặc theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống trong trường hợp vượt hạn mức.
Đối với đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ, Nhà nước công nhận theo diện tích sử dụng thực tế và giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn ổn định lâu dài.
Nếu hiện trạng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức; trường hợp có nhu cầu chuyển sang mục đích phi nông nghiệp và phù hợp quy hoạch thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Trường hợp 3: Đất sử dụng từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014
Theo khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp sổ nếu đáp ứng đủ các điều kiện:
- Sử dụng đất ổn định trong giai đoạn từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014.
- Không có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch.
Đối với đất ở, nếu diện tích lớn hơn hạn mức thì chỉ được công nhận trong phạm vi hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích nhỏ hơn hạn mức thì toàn bộ thửa đất được công nhận là đất ở. Phần diện tích còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng.
Trường hợp 4: Đất sử dụng từ ngày 1/7/2014 trở đi
Luật Đất đai 2024 quy định, về nguyên tắc, đất được giao hoặc cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 1/7/2014 sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, vẫn có ngoại lệ đối với trường hợp đất được giao trong khoảng thời gian từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024 nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch.
- Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và có chứng từ chứng minh việc nộp tiền sử dụng đất.
Trong trường hợp này, diện tích đất được công nhận được xác định tương tự quy định đối với nhóm đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004, tùy theo mục đích sử dụng thực tế của thửa đất.
Lưu ý, theo Luật Đất đai 2024, thời điểm bắt đầu sử dụng đất là căn cứ quan trọng quyết định khả năng được cấp sổ đỏ đối với đất giao không đúng thẩm quyền. Càng sử dụng đất từ thời điểm sớm, điều kiện được xem xét cấp Giấy chứng nhận càng thuận lợi.
Bên cạnh đó, dù thuộc giai đoạn nào, người sử dụng đất cũng cần đáp ứng các điều kiện về tình trạng không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch (đối với các trường hợp pháp luật yêu cầu) và hoàn thành nghĩa vụ tài chính nếu thuộc diện phải nộp.
