VinaCapital: Gỡ khó thanh khoản thị trường bất động sản cũng là giải cứu thị trường chứng khoán

Tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5 năm (tổ chức ngày 17/12/2022), Quỹ đầu tư VinaCapital đã trình bày tham luận đáng chú ý liên quan đến việc giải quyết các vấn đề dài hạn trên thị trường tài chính Việt Nam với tâm điểm là thị trường trái phiếu.

Biểu đồ VN-Index nửa năm trở lại đây

Chỉ số VN-Index giảm khoảng 30% (tính đến ngày 9/12) về còn 1.051,81 điểm do giá cổ phiếu bất động sản và ngân hàng giảm sâu so với các thị trường châu Á khác và thuộc nhóm những thị trường giảm nhiều nhất thế giới trong năm 2022; thị trường trái phiếu doanh nghiệp “đóng băng” với lượng phát hành trái phiếu giảm khoảng 50% so với năm ngoái; lĩnh vực bất động sản trong tình trạng gần như “đóng băng” khi gặp khó về thanh khoản.

Tất cả những vấn đề này đã che phủ câu chuyện tăng trưởng kinh tế rất tích cực của Việt Nam và có thể ảnh hưởng không chỉ đến tăng trưởng kinh tế năm 2023 mà còn đến vị thế của đất nước trong mắt các nhà đầu tư dài hạn nếu không được giải quyết đúng đắn và nhanh chóng.

Bàn về vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, VinaCapital cho rằng thị trường đang có những điểm mạnh đến từ: Phân khúc thị trường mua nhà để ở phát triển lành mạnh; hầu hết những người thuộc tầng lớp trung lưu có khả năng chi trả tương đối khi mua nhà; nhân khẩu học thuận lợi cho nhu cầu mua nhà ở và thành lập hộ gia đình; tỷ lệ đô thị hóa còn thấp.

VinaCapital cho rằng, các lĩnh vực cần cải thiện đối với thị trường bất động sản hiện tại là: Trái phiếu đáo hạn lớn - dẫn đầu là lĩnh vực bất động sản khi theo báo cáo mới đây, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) ước tính trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn năm 2023 là 130.000 tỷ đồng - tương đương hơn 9% dư nợ tín dụng ngân hàng tăng thêm trong năm 2022. Đỉnh điểm đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp sẽ rơi vào quý 2 - 3/2023.

Trong điều kiện thị trường vận hành bình thường, doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trái phiếu sẽ phát hành trái phiếu mới để đảo nợ, làm cho dòng vốn luân chuyển nhịp nhàng. Tuy nhiên, dòng chảy vốn thị trường trái phiếu đang bị đứt gãy, nên khả năng đảo nợ trái phiếu là rất khó, dù Nghị định 65 đã chính thức cho phép doanh nghiệp đảo nợ.

Bên cạnh đó, Nghị định 65 siết chặt điều kiện của nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, khiến người mua trên thị trường trái phiếu riêng lẻ bị co hẹp nên doanh nghiệp bất động sản cũng khó khăn hơn khi đảo nợ trái phiếu.

Trở lại với luận điểm của VinaCapital, quỹ đầu tư này cho rằng cần giải quyết sự mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản có và tài sản nợ; vấn đề đền bù đất đai; quy trình phê duyệt chậm, thủ tục hồ sơ rườm rà; phát triển dự án chậm chạp; phát triển cơ sở hạ tầng địa phương.

Giải pháp trước mắt cho các công ty bất động sản để thanh toán trái phiếu đáo hạn được đưa ra gồm: Chính phủ tạo điều kiện để ngân hàng cho các công ty bất động sản vay vốn; bán bớt tài sản, kể cả quỹ đất chưa hoàn chỉnh dự án; tìm kiếm nguồn vốn từ nước ngoài; bán cổ phần công ty để lấy tiền trả nợ.

Đưa ra các giải pháp ngắn hạn cho thị trường bất động sản và thị trường tài chính, VinaCapital nhấn mạnh:

- Các công ty bất động sản Việt Nam đang đối mặt tình trạng khủng hoảng thanh khoản song có thể dễ dàng giải quyết.

Thực tế, các công ty bất động sản Việt Nam đang khủng hoảng thanh khoản bởi một số lý do như Ngân hàng Nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ để ổn định thị trường tiền tệ và kiềm chế lạm phát; các ngân hàng được khuyến khích cho người mua nhà vay thay vì cho các công ty bất động sản vay; các công ty bất động sản ở Việt Nam vay ngắn hạn (khoảng 2 năm) cho các dự án dài hạn và việc tái cấp vốn cho các khoản nợ đó đôi khi có thể khó khăn.

- Giải quyết khủng hoảng thanh khoản sẽ lập tức ổn định được thị trường chứng khoán bởi thị trường lao dốc bắt nguồn từ vấn đề của các công ty bất động sản.

- Phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp thông qua một số hình thức bảo lãnh một phần trái phiếu của các công ty bất động sản, do các ngân hàng quản lý như đã được thực hiện ở các thị trường khác (việc triển khai tại Việt Nam có thể khó khăn).

VinaCapital nhấn mạnh việc giải quyết các vấn đề số 1 và số 2 ở trên là tương đối dễ dàng, và có thể giúp thị trường bất động sản trở lại hoạt động bình thường trong vòng 6 tháng tới. Giải quyết vấn đề số 3 là cần thiết để đảm bảo sức khỏe lâu dài của thị trường tài chính và thị trường bất động sản.

Quỹ này cũng khẳng định, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản là lành mạnh (không giống như Trung Quốc - nơi các công ty bất động sản sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính và có tình trạng xây dựng quá mức ồ ạt). Vì vậy việc giải quyết các vấn đề trước mắt là khá dễ dàng.

Theo VinaCapital, để giải quyết thanh khoản cho các công ty bất động sản, trước mắt cần giúp các doanh nghiệp ngành dễ dàng tiếp cận tín dụng ngân hàng bằng cách giảm đánh giá rủi ro trong lĩnh vực này hoặc thông qua cho vay trực tiếp; nới lỏng chính sách tiền tệ bằng cách bơm tiền vào thị trường tiền tệ hoặc mua dự trữ ngoại hối trong bối cảnh đồng Việt Nam đã mạnh lên đáng kể trong thời gian gần đây và lạm phát đang được kiểm soát đang tạo dư địa cho Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ; cần thiết thành lập quỹ/chương trình cứu trợ như một vài quốc gia khác.

Về giải pháp dài hạn, VinaCapital đề xuất:

- Những vấn đề về bồi thường đất đai có thể được giải quyết bằng cách đánh thuế theo tỷ lệ phần trăm trên giá bán cho người mua cuối cùng thay vì công ty bất động sản trả phí cố định để quy hoạch phân khu sử dụng làm khu dân cư/thương mại/công nghiệp;

- Các vấn đề dự án chậm tiến độ có thể xem xét bán đấu giá quyền phát triển đất thô thành sản phẩm bất động sản, với yêu cầu quyền phát triển phải được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Giải pháp này cũng sẽ thúc đẩy quy trình phê duyệt dự án.

- Với thực trạng phê duyệt dự án chậm, có thể cải tiến các bước cần thiết trong quá trình xử lý quy hoạch phân khu/quy trình phê duyệt; cần xác định mốc thời gian phê duyệt/từ chối các dự án kể từ ngày nộp đơn.

- Về chiến lược phát triển cơ sở hạ tầng, việc làm này nên được cấp vốn bằng thuế bất động sản thu được tại địa phương (tương tự như cách các thị trấn ở Hoa Kỳ cấp vốn cho hệ thống trường học địa phương của họ).

Trong khi đó, về nhu cầu vốn dài hạn, đây là yếu tố rất cần thiết cho các dự án xây dựng với “đất đã giải phóng mặt bằng”. Tuy nhiên, các công ty bất động sản hiện chỉ có thể vay tiền trong ngắn hạn. Vì vậy, cần phê duyệt hay từ chối một dự án kịp thời hơn để các công ty bất động sản có thể sản lập kế hoạch dòng tiền của họ một cách hợp lý.

Để giải quyết các vấn đề dài hạn trên thị trường tài chính Việt Nam, VinaCapital kiến nghị Chính phủ tiếp tục duy trì môi trường kinh tế vĩ mô thuận lợi cho tăng trưởng và đầu tư bao gồm lạm phát thấp và tỷ giá hối đoái USD - VND ổn định; cải thiện môi trường pháp lý trên thị trường vốn Việt Nam; tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý tài chính (Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài Chính, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước).

Trong khi đó, các vấn đề cần được cải thiện gồm: Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần đảm bảo các bên phát hành và phân phối trái phiếu doanh nghiệp phải được cấp phép và quản lý; thị trường chứng khoán cần khuyến khích phát triển một nền tảng dành cho nhà đầu tư tổ chức, một phần bằng cách khuyến khích sử dụng quỹ hưu trí đầu tư vào tài sản khác ngoài trái phiếu chính phủ, khuyến khích thị trường vốn cổ phần trở thành một nguồn tài chính quan trọng. Dối với kênh ngân hàng, cần giảm thiểu rủi ro hệ thống & quản lý xung đột lợi ích tiềm ẩn trong ngân hàng.

Đối với thị trường trái phiếu, để nâng cao sức khỏe thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam, VinaCapital cho rằng, để đạt được mục tiêu của Chính phủ là tăng thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam từ 11%/GDP hiện nay lên 25% vào năm 2050, cần phải tiến hành nhiều cải cách một số vấn đề như:

- Nâng cao năng lực của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm và yêu cầu tất cả trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam phải được xếp hạng tín nhiệm (cần cụ thể hóa khi sửa Nghị định 65/2022);

- Tăng cường giám sát thực thi, một phần bằng cách mở rộng vai trò của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) bao gồm các chức năng của Tổ chức tự quản lý (SRO) và tăng mức phạt đối với cá nhân/tổ chức vi phạm;

- Thành lập công ty bảo hiểm bảo lãnh trái phiếu do chính phủ hỗ trợ - tương tự như Danajamin National Berhad ở Malaysia;

- Tăng cường quy định bảo vệ nhà đầu tư bao gồm cả việc đưa ra các biện pháp khuyến khích các nhà bảo lãnh thực hiện thẩm định chi tiết hơn;

- Điều chỉnh khuôn khổ pháp lý của Việt Nam đối với các tổ chức ủy thác trái phiếu và yêu cầu các bên ủy thác tham gia đảm bảo rằng các tổ chức phát hành trái phiếu tuân thủ các giao ước;

- Thiết lập cơ sở dữ liệu tập trung về giao dịch trái phiếu doanh nghiệp và thúc đẩy thành lập các nhà cung cấp giá độc lập – nhằm nỗ lực tăng tính thanh khoản giao dịch thứ cấp cho trái phiếu doanh nghiệp.