Bất động sản bước vào chu kỳ mới: Chuyên gia gợi ý 4 cổ phiếu đáng đầu tư, mức lời kỳ vọng lên tới 50%

Trong báo cáo “Bất động sản Dân cư: Khởi đầu chu kỳ mới”, Chứng khoán MB (MBS) kỳ vọng một chu kỳ bất động sản dân cư mới sẽ diễn ra, được thúc đẩy bởi 3 động lực chính.

Nguồn: MBS

Thứ nhất, lãi suất ở ngưỡng hấp dẫn. Từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã giảm lãi suất điều hành 4 lần, đưa lãi suất tái cấp vốn hiện tại xuống mức 4,5% (thấp hơn cả giai đoạn Covid-19 năm 2020). Như vậy, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện dao động quanh mức 6,7 - 9,1% (giảm từ 9,3 - 11,4% vào giữa năm 2023). Lãi suất tiền gửi đang có dấu hiệu tăng dần để thu hút thanh khoản (tăng từ 0,1 - 0,7%/năm trong nửa đầu tháng 11/2024), điều này có thể gây áp lực nhẹ lên lãi suất cho vay trong thời gian tới. Tuy nhiên, MBS cho rằng ngay cả khi lãi suất tăng trong ngắn hạn, điều này sẽ không gây ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến thị trường bất động sản dân cư. Việc lãi suất cho vay tăng vừa phải có thể khuyến khích dòng vốn chảy vào bất động sản dân cư, do kỳ vọng rằng lãi suất đã chạm đáy và tâm lý nhà đầu tư muốn tận dụng chi phí vay vốn tương đối thuận lợi để đầu tư.

Thứ hai, nâng cấp hạ tầng: MBS cho rằng các khu vực đô thị ngoại ô sẽ được hưởng lợi từ sự đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng. Trong giai đoạn 2021 - 2025, tổng mức đầu tư công của Hà Nội dự kiến sẽ đạt 340.153 tỷ đồng, tăng 36% so với giai đoạn 2016 - 2020. Đầu tư công hiện chủ yếu đến từ các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 4 và Vành đai 3,5, nhằm kết nối khu vực trung tâm với khu vực phía Đông, phía Tây Hà Nội và các tỉnh lân cận. TP. HCM thì đang ưu tiên triển khai 59 dự án giao thông với tổng ngân sách lên tới 231.000 tỷ đồng, tương đương 9,4 tỷ USD. Các dự án trọng điểm như Sân bay Long Thành (Đồng Nai) và Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu sẽ tạo ra triển vọng cho các dự án bất động sản dân cư tại các tỉnh phía Nam như Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương và Bình Phước.

Nguồn: MBS

Thứ ba, việc thay đổi khung pháp lý dẫn đến sự đánh đổi giữa việc giải quyết các nút thắt pháp lý về nguồn cung (định giá đất, đấu giá đất) và chi phí dự kiến tăng trong toàn bộ quá trình phát triển bất động sản. Theo Luật Đất đai năm 2024, các quy định cụ thể về các trường hợp giao đất thông qua đấu giá/ không đấu giá sẽ đẩy nhanh tiến độ pháp lý cho các doanh nghiệp bất động sản, bỏ khung giá đất cũ, bổ sung các phương pháp định giá đất để đảm bảo giá luôn sát với giá thị trường, áp dụng các khoản thuế bổ sung đối với các dự án không sử dụng đất hiệu quả hoặc chậm tiến độ triển khai...

MBS tin rằng thị trường có thể sớm định giá lại cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn tới. Theo đó, chỉ số nhóm ngành bất động sản dân cư đã tăng trưởng chậm hơn đáng kể so với VN-Index, với mức tăng của VN-Index là 9,8% còn nhóm bất động sản giảm 1,4%, từ đầu năm 2024 đến nay. P/B hiện tại của nhóm bất động sản dân cư đang ở mức 1,08 lần, thấp hơn mức trung vị 5 năm là 1,5 lần.

MBS phân tích chỉ tiêu tài chính VHM, NLG, DXG, KDH

Theo MBS, với định giá của nhóm ngành bất động sản dân cư hiện ở mức tương đối thấp và triển vọng ngành đang có những tín hiệu tích cực hơn, thị trường sẽ có khả năng tìm đến các ngành dẫn dắt với câu chuyện hấp dẫn và tỷ lệ rủi ro - lợi nhuận phù hợp trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo nhóm phân tích, không loại trừ khả năng nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư sẽ được định giá lại để phản ánh mức định giá phù hợp hơn.

Với các tiêu chí trên, MBS đánh giá khả quan với cổ phiếu Khang Điền (KDH), Đất Xanh (DXG), Nam Long (NLG) và Vinhomes (VHM), trong đó giá mục tiêu của DXG cao hơn 50% so với hiện tại.

>> 'Chốt sổ' năm 2024, loạt doanh nghiệp bất động sản tất toán trái phiếu trước hạn