Bất động sản công nghiệp: Tháo gỡ những lực cản

Kể từ Q1 năm ngoái, chưa có đề xuất nào về việc thành lập khu công nghiệp mới tại hai miền Nam và Bắc. Hơn nữa, rất ít KCN mới được bổ sung vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia. Tình trạng này đã phản ánh rằng việc quy hoạch phát triển KCN tại Việt Nam vẫn chưa được đồng bộ và chủ yếu là do địa phương quyết định.

Với bối cảnh thị trường trầm lắng, trong Q1/2023 cho thấy mức doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản KCN cũng không mấy tích cực.

Cụ thể, CTCP Thống Nhất (HNX:BAX) ghi nhận mức sụt giảm lợi nhuận cao nhất trong số các doanh nghiệp, chỉ đạt dưới 2 tỷ đồng lãi ròng và giảm 97% so với cùng kỳ. Ban lãnh đạo BAX cũng đã dự đoán trước được kết quả khi mục tiêu kinh doanh năm nay của Công ty giảm 58% mức doanh thu và 62% mức loại nhuận so với năm ngoái.

Theo Báo cáo tài chính Q1/2023, Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức đạt mức doanh thu khoảng 63,16 tỷ đồng, giảm 77,2% so với cùng kỳ; mức lợi nhuận sau thuế đạt 11,75 tỷ đồng và giảm 84,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Việc cho thuê đất cũng như chi phí quản lý là nguyên nhân chủ yếu khiến doanh thu bị sụt giảm mạnh đến 90,3% (tương đương 246,39 tỷ đồng) so với cùng kỳ (272 tỷ đồng). Cùng với đó, việc chi phí tài chính gia tăng được Công ty giải thích rằng đây là do sự tăng đột biến trong chi phí lãi vay so với cùng kỳ.

Tương tự, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (HOSE:BCM) có mức doanh thu thuần giảm 45% và lãi ròng giảm 78% so với cùng kỳ. Ngoài ra, phần lãi từ các doanh nghiệp liên kết trong kỳ cũng không bằng 1/3 so với thời gian đầu năm ngoái.

Tồn tại nhiều “lực cản”

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tính đến hết quý 1 năm nay, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 trên toàn quốc tiếp tục gia tăng và đạt mức trên 80%. Khu vực phía Nam đứng đầu với tỷ lệ trung bình đạt 85%.

Tổng thể, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các khu vực phía Bắc và Nam đều duy trì trên 90% trong năm 2022. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương có tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn toàn.

Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ KH&ĐT Đỗ Thành Trung cho biết, dù thị trường bất động sản công nghiệp của Hà Nội có nhiều tiềm năng và lợi thế, tuy nhiên vẫn đối mặt với nhiều khó khăn như quỹ đất khan hiếm, khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, hạn chế về các dịch vụ cũng như hạ tầng kết nối để phục vụ cuộc sống cho người lao động. Đặc biệt, vẫn còn nhiều hạn chế trong thị trường như chi phí nhà ở cao và còn thiếu nguồn cung cho công nhân..

Có thể thấy, khâu giải phóng mặt bằng là nguyên nhân gây chậm trễ cho nhiều dự án, thiếu đồng bộ trong hạ tầng kết nối cùng với tiêu chuẩn kỹ thuật thấp của nhà xưởng.

Ngoài ra, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu suy thoái và sự suy giảm trong lĩnh vực xuất nhập khẩu, các nhà đầu tư nước ngoài trở nên thận trọng hơn trong kế hoạch đầu tư, gây ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng của thị trường bởi sự giảm tốc dòng vốn đầu tư FDI do tâm lý e dè.

Theo báo cáo mới nhất của Cục Đầu Tư nước ngoài cho thấy, tính đến ngày 20/5, tổng vốn đầu tư FDI đổ vào Việt Nam đạt gần 10,86 tỷ USD, chỉ bằng 92,7% so với cùng kỳ.

Về cơ cấu vốn, khoảng 962 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, với tổng vốn đăng ký hơn 5,26 tỷ USD. Cùng với đó, có đến 485 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, số dự án tăng 22,8% tuy nhiên số vốn lại giảm 59,4% so với cùng kỳ.

Điều này đã dù ít hay nhiều đều sẽ ảnh hưởng đáng kể đến tốc độ tăng trưởng của bất động sản công nghiệp.

Theo các chuyên gia của VNDirect đánh giá, nhiều yếu tố hỗ trợ lĩnh vực bất động sản công nghiệp đang dần mờ nhạt hơn, trong khi ngày càng nhiều khó khăn thách thức. Do đó, phân khúc này sẽ có dấu hiệu khan hiếm nguồn cung trong năm nay, trong trường hợp thủ tục phê duyệt đầu tư bị đình trệ do gặp vướng về pháp lý. 

Tăng sức hút các “ông lớn”

Trong Q2 đầu năm, khi dòng vốn FDI có xu hướng giảm, nhiều lo ngại rằng bất động sản công nghiệp sẽ rơi vào giai đoạn thoái trào. Tuy nhiên, dòng vốn khủng đến từ các “ông lớn” công nghiệp Hàn Quốc đang giúp lĩnh vực này sôi động trở lại và những khó khăn hiện nay chỉ là ngắn hạn. 

Với mục tiêu giúp thị trường bất động sản tháo gỡ những lực cản, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Nguyễn Mạnh Quyền cho biết, sắp tới Thành phố sẽ lập thêm các khu, cụm công nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các nhà đầu tư FDI. Để hiện thực hóa kế hoạch thì thành phố cần tập trung giải quyết những vấn đề như giải phóng mặt bằng, hoàn thành hệ thống hạ tầng theo hướng đồng bộ, hiện đại.

Bên cạnh đó, ông Phạm Trường Sơn - trưởng Ban quản lý Khu công nghệ cao và các khu công nghiệp Đà Nẵng cho biết, các khu công nghiệp thế hệ mới cần cải thiện thêm nhiều tính năng về logistics, nhà xưởng và chức năng về đô thị dịch vụ nhằm gia tăng sức hút với các “ông lớn”.