Bất động sản Bình Dương cũ 6 tháng đầu năm 2026: Nguồn cung căn hộ bùng nổ, giao dịch chưa theo kịp

Hạ tầng thúc đẩy sức hút, người mua TP.HCM chiếm hơn một nửa nhu cầu

Theo báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2026 của Batdongsan.com.vn, Bình Dương cũ nay là địa giới mở rộng của TP. HCM đang sở hữu hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được đẩy mạnh triển khai như mở rộng Quốc lộ 13, xây dựng Vành đai 4… Điều này tạo nên mạng lưới kết nối ngày càng đồng bộ với trung tâm thành phố và các địa phương lân cận.

Lợi thế hạ tầng giúp thị trường bất động sản duy trì sức hút, đặc biệt tại các đô thị giáp ranh như Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục chiếm ưu thế về mức độ quan tâm của người mua.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại Dĩ An, chung cư chiếm 47% tổng mức độ quan tâm, trong khi đất nền đạt 18%. Tại Thuận An, tỷ lệ này lần lượt là 48% và 19%; còn Thủ Dầu Một ghi nhận chung cư chiếm 30%, đất nền 26%. Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển rõ nét của cả nguồn cung và nhu cầu sang loại hình căn hộ trong nửa đầu năm 2026.

Một điểm đáng chú ý khác là cơ cấu khách hàng vẫn chủ yếu đến từ TP. HCM. Theo Batdongsan.com.vn, trong quý II/2026, người tìm kiếm bất động sản tại Bình Dương cũ đến từ TP.HCM chiếm tới 54% tổng lượng quan tâm, bên cạnh nhóm khách hàng là cư dân địa phương. Điều này cho thấy Bình Dương cũ vẫn là lựa chọn của nhiều người có nhu cầu an cư nhờ lợi thế vị trí giáp ranh và mặt bằng giá cạnh tranh hơn TP. HCM.

Nguồn cung căn hộ tăng mạnh nhưng thanh khoản vẫn là điểm nghẽn

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, giá bán căn hộ tại Bình Dương cũ tiếp tục xu hướng tăng từ quý III/2025. Đến quý II/2026, giá bán trung bình đạt khoảng 42 triệu đồng/m2, trong khi giá thuê gần như đi ngang, khiến lợi suất cho thuê giảm còn 2,9%, thấp hơn 0,3 điểm phần trăm so với quý trước.

Nguồn cung cũng có sự dịch chuyển sang phân khúc trung và cao cấp. Trong 6 tháng đầu năm 2026, căn hộ có mức giá 35-50 triệu đồng/m2 chiếm 56% tổng nguồn cung, phân khúc trên 50 triệu đồng/m2 chiếm 21%, còn căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 23%. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Thuận An (40%), Dĩ An (39%) và Thủ Dầu Một (20%), trong đó Dĩ An là địa phương ghi nhận mức tăng giá bán mạnh nhất.

Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều đơn vị nghiên cứu, nguồn cung dồi dào chưa đồng nghĩa với thanh khoản cải thiện.

CBRE Việt Nam cho biết, trong quý II/2026, Bình Dương cũ tiếp tục là khu vực có nguồn cung căn hộ mới lớn nhất của TP. HCM sau sáp nhập, chiếm gần 80% tổng lượng sản phẩm mở bán. Trong đó, nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm ưu thế. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 1/3 lượng căn hộ mở bán mới.

Cùng quan điểm, DKRA Group nhận định thanh khoản đã có dấu hiệu cải thiện nhưng vẫn thấp hơn kỳ vọng, giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng tốt và chính sách thanh toán linh hoạt.

JLL Việt Nam cho rằng người mua đang thận trọng hơn sau giai đoạn thị trường trầm lắng. Ngoài yếu tố giá bán, khách hàng hiện đặc biệt quan tâm đến pháp lý dự án, khả năng kết nối hạ tầng và giá trị sử dụng thực tế. Với mặt bằng giá phổ biến khoảng 4-5 tỷ đồng/căn, áp lực tài chính vẫn là rào cản lớn đối với nhiều hộ gia đình.

Theo báo Vietnamnet, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. HCM, nguyên nhân khiến thanh khoản chưa bứt phá không nằm ở nguồn cung mà ở cơ cấu sản phẩm, khi phần lớn dự án mới thuộc phân khúc giá cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người mua. Điều này khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư vẫn duy trì tâm lý quan sát, chờ đợi thời điểm phù hợp để xuống tiền.