Cần có chế tài về hành vi thao túng làm giá thị trường bất động sản

Dấu hiệu của việc thao túng thị trường BĐS

Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc chung cư liên tục tăng giá, thậm chí biến động theo tuần. Điển hình như khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, (một trong những khu đô thị đã khá cũ), giá chung cư cũng tăng 25%. Giá chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên có mức tăng 20%, tương đương mức tăng giá chung cư ở Vinhomes Gardenia.

Anh Đàm Quốc Hùng (32 tuổi, trú tại quận Cầu Giấy, Hà Nội) tìm mua một căn hộ mới với diện tích rộng hơn để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của 4 thành viên trong gia đình. Qua tìm hiểu, anh Hùng quyết định đặt cọc tiền để mua căn hộ với diện tích 72m2 tại một dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy với giá hơn 3 tỉ đồng. Hợp hướng, diện tích phù hợp và biết giá chung cư đã có nhiều biến động nên anh Hùng đã chủ động nhờ môi giới đẩy nhanh tiến độ đàm phán, giao dịch.

Tuy nhiên, khoảng vài ngày sau (trước ngày hẹn làm thủ tục công chứng, sang tên sổ hồng 1 ngày), chủ căn hộ chung cư đã bất ngờ thông báo chỉ thực hiện giao dịch khi nhận đủ số tiền 3,3 tỉ đồng (tăng gần 300 triệu so với giá ban đầu). Người chủ này cũng chấp nhận trả lại số tiền anh Hùng đã đặt cọc trước đó đồng thời chi trả thêm một khoản đền bù.

“Người chủ căn hộ nói rằng hiện tại giá chung cư đang tăng từng ngày nên không đồng ý giao dịch với giá trước đó đã thỏa thuận nữa”, anh Hùng nói và thông tin thêm đến thời điểm hiện tại, anh và vợ vẫn chưa tìm được căn hộ ưng ý trong tầm tiền nhỉnh 3 tỉ đồng.

Theo đánh giá, mặc dù thị trường BĐS ở thời điểm này đã ở trạng thái giữ ổn định, nhưng thực tế còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Các sàn giao dịch BĐS hiện chưa đủ khả năng để bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch. Đặc biệt còn có hiện tượng các sàn giao dịch cấu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường BĐS, gây tổn thất cho khách hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho rằng, việc một số phân khúc nhà đất tăng giá thời gian gần đây không phải là sốt đất mà là dấu hiệu bất thường mang tính cục bộ trên thị trường. “Trong bối cảnh BĐS chưa hồi phục hoàn toàn, các dự án vẫn bị ách tắc, người dân và doanh nghiệp còn nhiều khó khăn…mà vẫn diễn ra hiện tượng tăng giá và lại tăng tại các khu vực không có dự án mới là điều không bình thường” - ông Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.

Cần có chế tài xử lý

Trước tình trạng nhà đất (đặc biệt là căn hộ chung cư) tăng giá một cách bất thường như hiện tại ở Hà Nội, mới đây, Bộ Xây dựng có Văn bản số 1488/BXD-QLN đề nghị UBND TP Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh BĐS của doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch, môi giới, đặc biệt các dự án chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường và có biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS, nếu có.

Đặc biệt, tại kỳ họp 6 của Quốc hội, trong phiên thảo luận ngày 31/10/2023, góp ý về các hành vi bị cấm, một số đại biểu đề nghị Ban soạn thảo bổ sung thêm quy định về hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường BĐS, quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng làm nhiễu loạn thị trường BĐS.

Đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai) cho hay: “Hành vi thao túng thị trường BĐS nguy hiểm cũng không kém gì đối với hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Hiện nay chúng ta có Bộ Luật Hình sự, trong đó, Điều 211 quy định về hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Hiện nay, hành vi thao túng đối với thị trường BĐS có thể diễn ra rất tinh vi, dẫn đến tình trạng bong bóng và giá trên trời. Hành vi này chúng ta cần phải cấm trong luật và đặc biệt phải có quy định rất cụ thể, loại trừ”.

Trước thông tin trên, nhiều người cho rằng cần phải có chế tài xử lý về hành vi thao túng làm giá trong thị trường BĐS cũng như nước ta cũng đã có chế tài xử lý về hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Luật sư Nguyễn Hồng Thái, Giám đốc Cty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, việc hình thành chế tài xử lý những hành vi nhằm thao túng thị trường BĐS còn nhiều vướng mắc, khó khăn.

Luật sư Nguyễn Hồng Thái nhận định, thị trường BĐS hiện nay đã và đang xảy ra việc thao túng, làm giá, thông đồng, cấu kết giữa các nhóm lợi ích để đẩy hoặc ghìm giá nhằm trục lợi trên thị trường BĐS; lợi dụng hoạt động mua bán BĐS để gián tiếp thổi giá trị thương hiệu doanh nghiệp… Song, chúng ta có thể hiểu đó là các hành vi làm cho giá trị BĐS bị thổi phồng. Và dù, pháp luật hiện không đề cập trực tiếp đến hành vi này nhưng cũng có quy định cấm các hành vi mà từ đó có thể gây nên những tác động tiêu cực, có thể dẫn đến nhiễu loạn thị trường BĐS.

“Tại Điều 8, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 nghiêm cấm hành vi: không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về BĐS; gian lận, lừa dối trong kinh doanh BĐS… Các vi phạm liên quan đến kinh doanh BĐS quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP cũng chưa chỉ rõ xử lý vấn đề thao túng, nhiễu loạn thị trường BĐS dẫn đến việc xử lý vi phạm hành chính chủ yếu đối với các hành vi khác, do đó cơ chế để xử lý mạnh tay vấn đề này trên thực tế khá khó khăn” - luật sư Nguyễn Hồng Thái phân tích.

Bộ luật Hình sự cũng chưa quy định tội danh nào trực tiếp về hành vi thao túng thị trường BĐS. Do đó, để có thể xử lý hình sự với các hành vi sai phạm liên quan thường phải viện dẫn sang các tội danh như: “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”, “Lừa dối khách hàng”… Luật sư Nguyễn Hồng Thái cho rằng, do luật chưa bắt kịp được từng hành vi cụ thể nên cần phải có những quy định cụ thể hơn để giải quyết vấn đề.

“Tuy nhiên Luật cũng đã có quy định về tội “Thao túng thị trường chứng khoán”, chỉ rõ các dấu hiệu của việc thao túng, nhiễu loại thị trường làm cơ sở cho việc xử lý trách nhiệm hình sự đối với các hành vi sai phạm. Trong khi đó, hành vi gây nhiễu loạn thị trường BĐS cũng hậu quả nguy hiểm cho xã hội cũng không thua kém thì lại chưa có quy định xử lý cụ thể. Việc thiếu chế tài xử lý đã làm cho các chủ đầu tư, những người kinh doanh BĐS dường như ít lo sợ sai phạm” - luật sư Nguyễn Hồng Thái thông tin.

Vì vậy luật sư Nguyễn Hồng Thái cho rằng, thao túng, nhiễu loạn thị trường BĐS cần được quy định rõ là những hành vi cụ thể nào, chế tài xử lý ra sao? Đó là những vấn đề mà các nhà làm luật cần khẩn trương hoàn thiện để giúp thị trường BĐS về với đúng giá trị thực, tránh ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế. “Nếu có một hệ thống quy phạm đủ mạnh, các sai phạm sẽ chắc chắn giảm đi, hơn nữa khi đã xác định rõ trong luật, thì khi xử lý cũng tránh được sai sót, tránh được việc cố ép hình sự hóa quan hệ tranh chấp kinh doanh, dân sự” - luật sư Nguyễn Hồng Thái phân tích.