Cần gấp rút sửa 3 luật liên quan đến bất động sản đang chồng chéo nhau

Ngày 28/3, tại Hà Nội và đầu cầu TP. HCM, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức hội nghị góp ý sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm phát triển nhà ở và thị trường bất động sản bền vững.

Tham gia góp ý, GS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hiện còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường.

Cụ thể, giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013 đang chồng chéo nhau về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

Còn Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 chồng chép ở chỗ sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng. Tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển. Nhưng đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng, “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Theo GS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, hiện các cơ quan chức năng đang gấp rút sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường bất động. Trong lần sửa đổi luật sắp tới, cần lưu ý Luật Kinh doanh Bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng. Trong Luật Kinh doanh bất động sản cần phải sửa và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai.

Dưới góc độ chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đề cập đến nội dung được nhiều người quan tâm là đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, ông cũng chỉ rõ, do phương án tính giá đất không còn phù hợp, hệ số giá đất thấp nên việc bồi thường và hỗ trợ tái định cư hiện nay khó thực hiện. Từ đó, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất.

Vị chuyên gia này cũng đồng thời đưa ra 10 kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai; trong đó, đặc biệt nhấn mạnh việc cần tiến hành sửa đổi song song các Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở…cũng như các Nghị định, Thông tư liên quan... và gấp rút phải thay đổi 5 vấn đề: Yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp; tiền đặt cọc 20% còn thấp cần thay là 20% giá trúng thầu; nếu bỏ cọc cần chế tài quyết liệt hơn; phương pháp định giá đất; quy trình đấu giá ra sao bởi quy trình có rồi nhưng mỗi địa phương lại áp dụng một quy trình với thời gian khác nhau.

Nhìn nhận từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn GP Invest cho rằng, hiện đang có khoảng 12 luật có tác động vào bất động sản, còn liên quan thì có tới 60 Luật.

Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án theo tính toán của ông Hiệp đưa ra là phải có tới 36 con dấu thì một dự án mới hoàn thành. Điều này cho thấy, thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp mà doanh nghiệp thường gọi đùa là “ma trận”.

Vì vậy, ông Hiệp góp ý kiến cần lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy 2 luật này làm cơ sở để sửa đổi thì mới tháo gỡ được.

Đại diện cơ quan quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ, liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, quan điểm của Bộ Xây dựng là cần trình lên Quốc hội song song với Luật Đất đai để những vấn đề mâu thuẫn, chồng chéo được sửa đổi cùng một lúc và đồng bộ.

Liên quan đến Luật Nhà ở, ông Khởi cho biết, thời gian tới sẽ “đặt lại tên” gọi nhà ở xã hội gồm nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị, cho công nhân tại các khu công nghiệp và có 1 đối tượng riêng là lực lượng vũ trang nhân dân.

Riêng vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, ông Khởi cho rằng, hiện nay, Việt kiều cũng như người Việt Nam nên vấn đề này không cần phải bàn thêm nữa. Cái khó hiện nay là Luật Nhà ở thì quy định việc sở hữu cho người nước ngoài tại Việt Nam là 50 năm, trong khi đó Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể về vấn đề này nên “nút thắt” đang nằm ở đó.

Với Luật Kinh doanh bất động sản, theo ông Khởi, hiện đang có 4 vấn đề bất cập gồm: điều kiện kinh doanh bất động sản; phân loại dự án kinh doanh bất động sản; quyền kinh doanh dự án với quyền của người sử dụng đất; quản lý kinh doanh dịch vụ, kinh doanh bất động sản.

Ông nói: “Để điều tiết thị trường bất động sản, giải pháp trong thời gian tới sẽ hướng tới mục tiêu phát triển lành mạnh, bền vững, tránh tình trạng lúc nóng lúc lạnh”.

Các cơ quan chức năng đang gấp rút sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường bất động sản Việt Nam như: Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013... Chương trình làm việc của Quốc hội dự kiến sẽ thông qua các luật sửa đổi, bổ sung trong kỳ họp tháng 10/2022.