Căn hộ thương mại dưới 50 triệu đồng/m² gần như ‘tuyệt chủng’ tại Hà Nội

Theo dữ liệu mới nhất từ Biggee, trên thị trường căn hộ Hà Nội hiện nay, các dự án có mức giá dưới 40 triệu đồng/m² gần như chỉ còn xuất hiện ở phân khúc nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nguồn cung của nhóm sản phẩm này chỉ chiếm chưa tới 1% tổng nguồn cung toàn thị trường, cho thấy phân khúc căn hộ giá thấp đã gần như “biến mất” khỏi thị trường nhà ở thương mại, đúng như cảnh báo của nhiều chuyên gia.

Đáng chú ý, mặt bằng giá cao không còn giới hạn ở khu vực nội đô hay các vị trí trung tâm. Ngay cả những dự án từng được xem là nằm “xa trung tâm” như tại Thạch Thất cũng đã ghi nhận mức giá vượt 50 triệu đồng/m². Một số dự án tiêu biểu như Phenikaa Hòa Lạc hay Legacy Hinoiri cho thấy xu hướng tăng giá đã lan rộng ra khu vực ngoại thành.

Không chỉ vậy, các khu vực nằm dọc Vành đai 4 – vốn được kỳ vọng là vùng đệm với mức giá dễ tiếp cận hơn – cũng đang thiết lập mặt bằng giá mới. Dự án Park Kiara hiện được ghi nhận chào bán trong khoảng 100–120 triệu đồng/m², khiến nhiều người mua nhà không khỏi bất ngờ.

Theo Biggee, hiện khoảng 64% nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tập trung trong khoảng giá từ 60–100 triệu đồng/m², phản ánh rõ sự lệch pha nghiêm trọng trong cơ cấu giá, khi phân khúc trung và cao cấp chiếm ưu thế áp đảo.

Báo cáo của CBRE Hà Nội cho biết, trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt hơn 78 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu). Mức giá này giảm 14% so với quý III, song vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. Theo CBRE, sự điều chỉnh theo quý chủ yếu đến từ việc nguồn cung vùng ven – với mức giá phổ biến 50–60 triệu đồng/m² – gia tăng tỷ trọng, trong khi các dự án khu vực nội thành vẫn duy trì mặt bằng giá cao, phổ biến 90–100 triệu đồng/m².

Ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình trong quý IV/2025 đạt khoảng 62 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước. Tốc độ tăng so với cùng kỳ giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức đỉnh 26% của quý III, cho thấy đà tăng có dấu hiệu chững lại nhưng chưa thực sự hạ nhiệt.

Theo báo cáo của VARS IRE, trong năm 2025, cơ cấu nguồn cung căn hộ tiếp tục dịch chuyển mạnh về phân khúc cao cấp. Khoảng 25% lượng căn hộ mở bán mới, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, có giá trên 100 triệu đồng/m², cao gấp gần 10 lần so với cùng kỳ năm 2024. Riêng tại Hà Nội và TPHCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m², trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng, khiến thị trường ngày càng xa rời khả năng chi trả của người mua ở thực.

Đáng chú ý, trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện cao hơn khoảng 200% so với năm 2019 – mức tăng được đánh giá là rất mạnh nếu so với tốc độ tăng thu nhập bình quân của người dân.

Nhận định về diễn biến thời gian tới, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng giá chung cư có thể diễn biến trái chiều giữa các khu vực. Tại Hà Nội và TPHCM, giá có khả năng đi ngang từ nay đến giữa năm 2026, trước khi chịu áp lực giảm vào nửa cuối năm do nguồn cung lớn hơn. Trong khi đó, tại các địa phương khác, giá căn hộ vẫn có thể tăng nhẹ do chi phí đầu vào leo thang, đặc biệt là chi phí xây dựng, vật liệu và tác động từ bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026.

Ở góc nhìn khác, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng bước sang năm 2026, giá chung cư tại Hà Nội vẫn duy trì xu hướng tăng, song tốc độ tăng sẽ chậm hơn giai đoạn trước.

Theo bà Hằng, việc Luật Đất đai mới và bảng giá đất 2026 dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 với mức giá sát thị trường hơn sẽ khiến chi phí đầu vào của chủ đầu tư gia tăng đáng kể. Cùng với áp lực từ giá vật liệu, nhân công và chi phí tài chính, giá bán căn hộ khó có thể giảm trong ngắn hạn, trong bối cảnh tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.