Căn hộ TP. HCM thêm nguồn cung nhưng bài toán vừa túi tiền của người dân vẫn bỏ ngỏ

Nguồn cung chưa đủ tạo áp lực giảm giá

Thị trường căn hộ TP. HCM hiện nay đang đứng trước nghịch lý khi nguồn cung từng bước được khơi thông, nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của người mua chưa cải thiện tương ứng. Giá bán duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung mới chưa đủ lớn để tạo ra sự cạnh tranh đáng kể giữa các dự án.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. HCM, thị trường chưa bước vào một đợt điều chỉnh giá trên diện rộng, bởi nguồn cung căn hộ mới chưa có sự thay đổi đáng kể. Khi số lượng sản phẩm mới còn hạn chế, áp lực cạnh tranh về giá giữa các chủ đầu tư chưa đủ mạnh để kéo mặt bằng giá xuống.

Dữ liệu Savills trong quý II/2026 cho thấy khoảng 80% nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP. HCM có giá trên 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ vào cuối quý chỉ đạt khoảng 32%, tương ứng hơn 1.500 giao dịch.

Những con số này phản ánh khoảng cách đáng kể giữa mặt bằng giá chào bán và khả năng chi trả của một bộ phận người mua. Dù thị trường vẫn ghi nhận giao dịch, mức hấp thụ chưa cao cho thấy giá bán và chi phí tài chính tiếp tục là những yếu tố chi phối quyết định xuống tiền.

Đáng chú ý, giá căn hộ cao không đồng nghĩa thị trường sẽ nhanh chóng điều chỉnh giảm. Khi nguồn cung mới chưa cải thiện rõ rệt, còn chi phí vốn của doanh nghiệp vẫn ở mức cao, chủ đầu tư có ít dư địa để giảm giá bán trực tiếp. Thay vào đó, các chính sách hỗ trợ tài chính như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc chiết khấu khi thanh toán sớm có thể được sử dụng để kích cầu.

Theo triển vọng được Savills đưa ra, giá căn hộ khó giảm sâu trên diện rộng trong 6-12 tháng tiếp theo. Diễn biến giá nhiều khả năng tiếp tục phân hóa theo từng dự án, phụ thuộc vào vị trí, pháp lý, uy tín chủ đầu tư và khả năng đáp ứng nhu cầu thực. Những dự án có lợi thế cạnh tranh rõ rệt có thể giữ giá tốt hơn, trong khi các sản phẩm kém hấp dẫn hoặc chịu áp lực tài chính lớn sẽ phải điều chỉnh chính sách bán hàng để cải thiện thanh khoản.

Như vậy, bài toán của thị trường không chỉ nằm ở việc có thêm bao nhiêu căn hộ được đưa ra bán, mà còn ở cơ cấu sản phẩm và mức giá có phù hợp với sức mua hay không.

Người mua mở rộng phạm vi tìm nhà

Trong bối cảnh giá căn hộ tại khu vực trung tâm và nhiều địa bàn phát triển của TP. HCM duy trì ở mức cao, người mua có xu hướng mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực ven đô và địa bàn lân cận. Đây không đơn thuần là sự thay đổi về địa điểm, mà còn phản ánh quá trình cân nhắc lại giữa giá nhà, khả năng chi trả và thời gian di chuyển.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn bổ sung góc nhìn về xu hướng này. Theo thống kê được đơn vị công bố, tỷ trọng mức độ quan tâm đối với bất động sản tại các khu vực quanh tuyến Vành đai 3 và vùng đô thị mở rộng tăng từ 39% năm 2023 lên 46% trong quý I/2026.

Diễn biến trên cho thấy phạm vi tìm kiếm của người mua đang mở rộng ra ngoài khu vực lõi đô thị. Khi giá nhà tại các địa bàn quen thuộc ngày càng tạo áp lực lên ngân sách, những khu vực có khả năng kết nối với trung tâm và các cực phát triển mới trở thành phương án được cân nhắc nhiều hơn.

Xu hướng này cũng đặt ra vai trò rõ nét hơn cho hạ tầng giao thông. Các tuyến vành đai, trục kết nối liên vùng và hệ thống giao thông công cộng có thể mở rộng lựa chọn nơi ở, giúp người mua tiếp cận những khu vực có mặt bằng giá phù hợp hơn mà vẫn duy trì khả năng đi lại đến nơi làm việc và các tiện ích thiết yếu.

Tuy nhiên, hạ tầng không nên được xem là yếu tố bảo đảm giá bất động sản sẽ tăng. Giá trị thực tế phụ thuộc vào tiến độ triển khai, khả năng kết nối sau khi công trình vận hành, thời gian di chuyển thực tế và mức độ hoàn thiện của hệ thống tiện ích xung quanh. Những khu vực chỉ được kỳ vọng hưởng lợi từ quy hoạch nhưng chưa hình thành kết nối hiệu quả vẫn tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản.

Với người mua nhà để ở, việc mở rộng phạm vi tìm kiếm vì thế cần đi cùng đánh giá tổng chi phí sở hữu, bao gồm giá mua, lãi vay, chi phí đi lại và thời gian di chuyển. Một căn hộ có giá thấp hơn ở vùng ven chưa chắc là lựa chọn kinh tế hơn nếu chi phí sinh hoạt và đi lại tăng đáng kể.

Nguồn cung phục hồi nhưng bài toán vừa túi tiền vẫn bỏ ngỏ

Ở phía nguồn cung, quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý đang tạo thêm dư địa cho thị trường. Theo thông tin về công tác xử lý các dự án tại TP. HCM, tính đến đầu tháng 9/2026, thành phố đã tháo gỡ vướng mắc cho 650 dự án. Trong tổng số 921 dự án được rà soát, tổng hợp sau khi áp dụng cơ chế mới, có 233 dự án đã được xử lý và 688 dự án có đề xuất phương án giải quyết từ các sở, ngành.

Trong 7 tháng đầu năm 2026, có 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó có 30 dự án căn hộ với 21.165 căn. Khu vực Bình Dương trước sắp xếp được cho là chiếm hơn 55% nguồn cung căn hộ đủ điều kiện đưa ra thị trường theo danh sách được công bố.

Những chuyển động này cho thấy nguồn cung đang dần được bổ sung, đồng thời phạm vi phát triển căn hộ tiếp tục mở rộng sang các khu vực ngoài lõi đô thị. Dù vậy, việc dự án được tháo gỡ pháp lý hoặc đủ điều kiện bán hàng không đồng nghĩa toàn bộ số căn hộ sẽ được đưa ra thị trường ngay lập tức, cũng không bảo đảm sản phẩm có mức giá phù hợp với phần đông người mua.

Theo đó, nguồn cung có thể phục hồi về số lượng, nhưng nếu phần lớn sản phẩm mới vẫn tập trung ở phân khúc giá cao, khả năng cải thiện sức mua sẽ bị hạn chế. Thị trường khi đó có thêm hàng hóa nhưng chưa chắc giải quyết được nhu cầu nhà ở vừa túi tiền.

Trong bối cảnh giá bán khó giảm sâu trên diện rộng, khả năng chi trả nhiều khả năng tiếp tục quyết định hướng dịch chuyển của người mua. Các khu vực vùng ven và địa bàn lân cận có thể thu hút thêm nhu cầu, nhưng lợi thế chỉ thực sự bền vững khi đi cùng mức giá hợp lý, pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối thực chất và tiến độ thanh toán phù hợp.

Với thị trường căn hộ TP. HCM, tín hiệu phục hồi vì thế không chỉ nằm ở số dự án được khơi thông hay số căn hộ đủ điều kiện bán hàng. Thước đo quan trọng hơn là nguồn cung mới có đáp ứng đúng nhu cầu hay không, đặc biệt ở nhóm khách hàng mua nhà để ở. Khi khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả chưa được thu hẹp, xu hướng tìm kiếm ra vùng ven có thể tiếp tục, nhưng chưa đủ để khẳng định thị trường đã bước vào một chu kỳ tăng trưởng đồng đều.