Chuyên gia: Người Việt chuộng đất nền vì cảm giác an toàn, tâm lý này đẩy giá đất tăng ảo

Mô hình phát triển đô thị và thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mang tính bước ngoặt khi các chính sách mới từ Nghị quyết 21 và Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức đi vào thực thi.

Phân tích sâu sắc bối cảnh vĩ mô và diễn biến thực tế trong talkshow "Siết phân lô bán nền, giới đầu cơ vỡ trận, thị trường đất nền hết cửa tăng giá ảo?" do VTC News thực hiện, chuyên gia Rich Nguyễn - Nhà sáng lập Học viện Bất động sản Rich Nguyen Academy - đã đưa ra cái nhìn toàn diện về sự chuyển dịch chính sách, tâm lý đầu tư, cùng dự báo xu hướng trong 5 đến 10 năm tới cho toàn thị trường.

Tâm lý chuộng đất của người Việt góp phần đẩy giá đất nền tăng ảo

Về mặt pháp lý, chuyên gia Rich Nguyễn nhấn mạnh sự cần thiết phải phân biệt rõ ràng giữa hai khái niệm phân lô bán nền và tách thửa. Theo chuyên gia Rich Nguyễn, quy định cấm phân lô bán nền áp dụng đối với các dự án bất động sản thương mại, buộc chủ đầu tư phải hoàn thiện xây dựng nhà ở theo quy hoạch trước khi bán, chấm dứt tình trạng chia lô rồi để đất trống.

Trong khi đó, việc chia nhỏ đất của hộ gia đình được gọi là tách thửa và chịu sự điều chỉnh của tiêu chuẩn riêng. Chuyên gia Rich Nguyễn dẫn chứng tại Hà Nội, diện tích tách thửa tối thiểu được nâng từ 30m² lên 50m² nhằm tránh xé lẻ hạ tầng. Việc phân định này giúp làm rõ phạm vi điều chỉnh đối với hơn 105 thành phố, thị xã, siết chặt các kẽ hở bị lợi dụng để thu gom đất đai tràn lan.

Giải mã sức hút của phân lô bán nền, chuyên gia Rich Nguyễn cho biết phân khúc này vốn được ưu chuộng nhờ vốn vừa túi tiền, thanh khoản nhanh và dễ lướt sóng. Gốc rễ nằm ở tâm lý chuộng nhà đất gắn liền với quyền sở hữu lâu dài của người Việt.

Theo chuyên gia Rich Nguyễn, so với chung cư có niên hạn 50 đến 70 năm vốn sẽ xuống cấp như các khu nhà tập thể cũ, nhà đất mang lại cảm giác an toàn và tích trữ tài sản bền vững hơn. Chính tâm lý này đã đẩy giá đất nền tăng ảo và tạo nên những phiên đấu giá đất xuyên đêm với giá cao bất thường tại các địa phương ven thủ đô như Thanh Oai.

Chuyên gia Rich Nguyễn dự báo giá đất nền có thể giảm 30%, cuộc chơi bất động sản sẽ thay đổi

Nhìn nhận bối cảnh hiện tại, chuyên gia Rich Nguyễn sử dụng các thuật ngữ ảm đạm, ngộp và khó thở để mô tả áp lực toàn thị trường. Mặt bằng lãi suất tiền vay thả nổi từ 14% đến 16% làm suy yếu dòng tiền của nhà đầu tư dùng đòn bẩy lớn. Chuyên gia Rich Nguyễn xác nhận trên thị trường thực tế đã xuất hiện làn sóng bán tháo và cắt lỗ.

Tuy nhiên, thanh khoản vẫn đóng băng do nguồn hàng tồn quá lớn và giá rao bán đã bị đẩy lên quá cao trước đó. Dù nhiều nhà đầu tư chấp nhận hạ giá từ 40% đến 50% so với đỉnh sóng vẫn rất khó tìm được người mua. Qua đó, ông Rich Nguyễn khẳng định tư tư duy kinh nghiệm cũ cho rằng cứ găm giữ đất là có tiền đã hoàn toàn thất bại.

Chuyên gia Rich Nguyễn khẳng định mốc thời gian 2026 sẽ khởi đầu một chu kỳ phát triển mới với cách chơi hoàn toàn mới, không thể tiếp tục áp dụng kinh nghiệm cũ. Theo chuyên gia Rich Nguyễn, dòng tiền đầu tư tới đây sẽ hướng vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc gắn liền với hệ thống tiện ích nổi bật. Trong đó, mô hình đô thị gắn liền giao thông công cộng (TOD) là từ khóa chiến lược dẫn dắt dòng tiền.

Ông Rich Nguyễn giải thích TOD không chỉ là một ga tàu mà là toàn bộ đại đô thị và tiện ích bao quanh lấy điểm ga làm trung tâm. Chuyên gia Rich Nguyễn dẫn chứng tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh nối từ Đông Anh xuống công viên công cộng phường Tuần Châu, tỉnh Quảng Ninh là ví dụ cho thấy đất nền cạnh mô hình TOD và đại đô thị mới giữ được giá trị và có khả năng bứt phá thanh khoản.

Dự báo trong 5 đến 10 năm tới, chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng giá đất nền sẽ lắng xuống và giảm khoảng 30% trong ngắn hạn để lọc bỏ giá ảo. Sau đó, thị trường sẽ phân hóa thành hai hướng:

- Hướng thứ nhất là đất nền có pháp lý hoàn thiện, sát trung tâm hoặc giàu tiện ích; nhóm này giảm nhẹ rồi có thể nhích giá trở lại nhưng khó tăng đột biến nếu thiếu hạ tầng lớn hay khu kinh tế tự do.

- Hướng thứ hai là đất nền vùng ven xa xôi, hạ tầng kém và thưa dân; nhóm này sẽ tiếp tục đóng băng, chỉ phù hợp làm tài sản tích lũy 50 năm cho nhà đầu tư vốn rẻ mua với giá cực thấp.

Tại Hà Nội, chuyên gia Rich Nguyễn dự báo trong 2 năm tới, giá chung cư và đất nền nội đô chỉ đi ngang hoặc đi xuống nhờ quy hoạch đa cực kéo dân ra vùng vệ tinh và nguồn cung được tháo gỡ.

Chuyên gia Rich Nguyễn đánh giá cao chính sách nhà ở cho thuê dài hạn từ 15 đến 20 năm của Nhà nước giúp người dân an tâm về chỗ ở. Với người mua nhà ở thực, chuyên gia Rich Nguyễn khuyên nên kiên nhẫn chờ đến giai đoạn 2027 - 2028 khi mặt bằng giá có thể giảm 30%. Ông Rich Nguyễn minh chứng một dự án chung cư trên đường Nguyễn Trãi đã buộc phải hạ giá bán chính thức xuống 140 đến 180 triệu đồng/m² so với mức giá khảo sát ban đầu là 220 đến 260 triệu đồng/m² do không được dòng tiền thực chấp nhận.

Về đề xuất đánh thuế đất bỏ hoang, chuyên gia Rich Nguyễn nhận định chỉ ban hành một luật thuế là chưa đủ. Theo chuyên gia Rich Nguyễn, cần bộ tiêu chí khoa học xác định rõ nhà đất bỏ hoang, đồng thời liên thông dữ liệu đất đai với công chứng, ngân hàng và hệ thống VNeID. Mức thuế áp dụng phải đủ sức răn đe ở ngưỡng 1%, 2% hoặc 5% mỗi năm. Chuyên gia Rich Nguyễn đánh giá việc áp thuế là xu hướng tất yếu trong 5 đến 10 năm tới, buộc nhà đầu tư phải chủ động xoay chuyển chiến lược.

Lý giải thói quen tích trữ đất, chuyên gia Rich Nguyễn chỉ ra nguyên nhân do ngân hàng chủ yếu cho vay dựa trên tài sản thế chấp chứ không dựa trên tín chấp dòng tiền. Tuy nhiên, các quy định mới siết tiến độ dự án tối đa 24 tháng (12 tháng cộng gia hạn 12 tháng) sẽ ngăn doanh nghiệp găm giữ quỹ đất. Chuyên gia Rich Nguyễn cho biết điều này đang thúc đẩy sóng M&A và kích thích dòng vốn FDI, tạo lợi thế cho các doanh nghiệp sở hữu năng lực triển khai dự án thực tế.

Đánh giá bức tranh tổng thể khi các chính sách mới đi vào thực tiễn, chuyên gia Rich Nguyễn chỉ ra ba nhóm đối tượng sẽ hưởng lợi trực tiếp, gồm người mua nhà ở thực nhờ giá cả minh bạch hơn, doanh nghiệp bất động sản có năng lực triển khai dự án thực sự và các nhà đầu tư chuyên nghiệp theo đuổi chiến lược dài hạn.

Ngược lại, ba nhóm sẽ chịu áp lực và đối mặt với rủi ro lớn nhất là các doanh nghiệp yếu về năng lực tài chính nhưng thích ôm giữ quỹ đất, giới đầu cơ lướt sóng chộp giật và những nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy vay nợ vượt quá khả năng chi trả.