GS. Đặng Hùng Võ nói về 'bi hài kịch' đấu giá đất nền ngoại thành, khi mỗi thửa đất có giá tới 1-2 tỷ đồng

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện khi Nghị quyết 21 đưa ra những định hướng chiến lược nhằm thay đổi căn bản cách thức phát triển đô thị, cơ chế quản lý giá đất và dòng tiền đầu tư.

Trong nhiều năm qua, phân lô bán nền từng được coi là một trong những phân khúc sôi động nhất, nhưng cũng để lại không ít hệ lụy đối với hạ tầng và nền kinh tế. Trước những chuyển động mới về chính sách, các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý và đầu tư đã đưa ra những góc nhìn về tương lai của thị trường đất nền trong chu kỳ phát triển tới.

GS. Đặng Hùng Võ chỉ ra "bi hài kịch" đấu giá đất nền ngoại thành Hà Nội

Lý giải nguyên nhân Nghị quyết 21 định hướng hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại các khu vực đô thị, GS.Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, hoạt động chia lô bán nền triệt tiêu kiến trúc đô thị và khiến quỹ đất bị lãng phí nghiêm trọng.

Chia sẻ tại talkshow "Siết phân lô bán nền, giới đầu cơ vỡ trận, thị trường đất nền hết cửa tăng giá ảo?" do VTC News thực hiện, ông Võ nhận định, việc mua đất nền rồi bỏ mặc, không xây dựng đã biến dòng vốn xã hội thành "đồng tiền chết", trong khi nguyên lý phát triển đòi hỏi dòng tiền phải được đưa vào đầu tư, xây dựng để tạo ra giá trị gia tăng.

GS. Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra rằng các phiên đấu giá đất nền bùng nổ tại khu vực ngoại thành Hà Nội thời gian qua vừa mang tính bi kịch, vừa mang tính hài kịch.

"Ai cũng biết, đã có một thời gian thị trường đất nền ở những khu vực xa xôi rất sôi động, giá một thửa đất có thể vọt lên mức 1-2 tỷ đồng. Điều đó tạo ra một thực tế không phản ánh đúng bản chất thị trường và cũng không gắn với quá trình đô thị hóa. Bởi đô thị hóa đâu cần đến đất nền", ông Võ nhận định.

Ở góc nhìn của một nhà tư vấn và trực tiếp tham gia thị trường đầu tư, cũng chia sẻ tại talkshow, chuyên gia Rich Nguyễn - Nhà sáng lập Học viện Bất động sản Rich Nguyen Academy - thừa nhận tâm lý chuộng đất nền của người Việt xuất phát từ đặc tính sở hữu lâu dài, khác biệt với loại hình chung cư vốn có niên hạn sử dụng và theo thời gian sẽ xuống cấp tương tự các khu nhà tập thể cũ.

Theo chuyên gia Rich Nguyễn, đất nền từng hấp dẫn nhờ suất đầu tư vừa phải và tính thanh khoản cao, giúp nhà đầu tư dễ dàng tham gia hoạt động lướt sóng. Tuy nhiên, ông lưu ý các quy định siết phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành áp dụng nghiêm ngặt đối với các dự án phát triển đô thị, theo đó chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng và xây dựng nhà ở mới được phép bán. Trong khi đó, việc chia tách đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc phạm vi tách thửa, với các điều kiện khống chế diện tích tối thiểu chặt chẽ hơn.

Đánh giá bức tranh vĩ mô hiện tại, chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng thị trường đang bị kẹp giữa hai gọng kìm: mặt bằng giá neo cao vô lý và chi phí vốn gia tăng do lãi suất ngân hàng duy trì ở mức cao. Theo ông, hoạt động đầu cơ lướt sóng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hiện nay gần như đã "gãy cánh" trước mức lãi suất thả nổi lên tới 14-16%.

Mặc dù trên thị trường đã xuất hiện làn sóng nhà đầu tư chịu áp lực tài chính quá lớn, buộc phải hạ giá, cắt lỗ, chuyên gia Rich Nguyễn nhấn mạnh thanh khoản vẫn bị đóng băng do lượng hàng tồn tích tụ quá nhiều. Đáng chú ý, ngay cả khi giá đã giảm, mặt bằng giá vẫn còn vượt xa sức mua thực tế của xã hội.

Nói về tình trạng lệch pha cung - cầu và biến động giá cả, GS. Đặng Hùng Võ nêu lên một nghịch lý đáng chú ý: giá nhà đất thương mại tại các đô thị lớn trong giai đoạn 2014-2024 đã tăng gấp ba lần, nhưng khối lượng giao dịch thực tế trên thị trường lại sụt giảm mạnh và tiến gần về mức không.

Chuyên gia ủng hộ cách định giá đất mới, đề xuất dùng thuế xử lý đất bỏ hoang

Phân tích thêm về chu kỳ mới, chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng năm 2026 sẽ là điểm khởi đầu cho một cuộc chơi mới với những quy định quản lý hoàn toàn mới. Ông cảnh báo nhà đầu tư không thể tiếp tục mang tư duy cũ "cứ mua và sở hữu đất là có lời" vào giai đoạn này. Đặc biệt, việc minh bạch hóa cơ sở dữ liệu đất đai và tích hợp quản lý thông tin tài sản sẽ loại bỏ triệt để các chiêu trò thổi giá hay giao dịch hai giá.

Một trong những điểm mới mang tính bước ngoặt tại Nghị quyết 21 được GS. Đặng Hùng Võ ủng hộ mạnh mẽ là việc Nhà nước thống nhất áp dụng phương pháp định giá đất bằng bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh, thay vì áp dụng các phương pháp định giá theo thị trường vốn không đủ điều kiện thực thi tại Việt Nam.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, trong điều kiện cơ sở dữ liệu thị trường thiếu minh bạch, hợp đồng mua bán thường ghi không đúng giá thực tế, việc định giá theo giá thị trường dễ dẫn đến sai lệch và phát sinh tiêu cực.

Ông cho rằng áp dụng phương pháp bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh là giải pháp "dĩ độc trị độc", giúp Nhà nước chủ động kiểm soát giá đất dựa trên nhu cầu phát triển đô thị và định hướng đầu tư.

Bàn về tình trạng lãng phí nguồn lực, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh việc chôn tiền vào đất bỏ hoang làm tê liệt nền kinh tế. Ông đề xuất Việt Nam cần học hỏi kinh nghiệm quốc tế trong việc sử dụng công cụ thuế để buộc chủ sở hữu đưa đất vào sử dụng.

Trao đổi về vấn đề này, chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng, bên cạnh công cụ thuế với mức thuế suất đủ sức răn đe, Nhà nước cần ban hành tiêu chí rõ ràng để định danh đất bỏ hoang, đồng thời nâng cao năng lực liên thông dữ liệu tài sản.

Chuyên gia Rich Nguyễn cũng lý giải thói quen tích trữ đất của người dân một phần xuất phát từ cơ chế tín dụng ngân hàng, vốn chủ yếu dựa trên tài sản thế chấp thay vì năng lực dòng tiền của doanh nghiệp. Đồng thời, ông đánh giá việc Chính phủ quyết liệt tháo gỡ vướng mắc cho khoảng 3.000 dự án đắp chiếu, đi kèm điều kiện bắt buộc triển khai trong 12-24 tháng, sẽ tạo áp lực buộc các chủ đầu tư phải đưa hàng ra thị trường, giảm giá để cải thiện thanh khoản.

Dự báo giá bất động sản có thể giảm 30%, nhà đầu tư đất nền đứng trước cuộc chơi mới

Dự báo diễn biến thị trường trong tầm nhìn 5-10 năm tới, chuyên gia Rich Nguyễn nhận định trong ngắn hạn, giai đoạn 2026-2028, giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội khó có cửa tăng, mà sẽ tiếp tục xu hướng đi ngang hoặc giảm khoảng 30%. Theo ông, diễn biến này sẽ diễn ra nhờ nguồn cung dự án được khai thông và sự phát triển của phân khúc nhà ở xã hội cho thuê dài hạn.

Về dài hạn, chuyên gia Rich Nguyễn phân tích thị trường đất nền sẽ có sự phân hóa sâu sắc. Những sản phẩm có pháp lý chuẩn, nằm sát trung tâm hoặc hưởng lợi từ các đại đô thị phát triển theo mô hình giao thông công cộng (TOD), cùng hệ thống hạ tầng kết nối thực chất, sẽ giữ được sức hút và có dư địa tăng giá. Ngược lại, đất nền tại các khu vực vùng ven xa xôi, thiếu hạ tầng và dân cư sẽ đối mặt với nguy cơ chôn vốn kéo dài.

Đánh giá bức tranh tổng thể khi các chính sách mới đi vào thực tiễn, chuyên gia Rich Nguyễn chỉ ra ba nhóm đối tượng sẽ hưởng lợi trực tiếp, gồm người mua nhà ở thực nhờ giá cả minh bạch hơn, doanh nghiệp bất động sản có năng lực triển khai dự án thực sự và các nhà đầu tư chuyên nghiệp theo đuổi chiến lược dài hạn.

Ngược lại, ba nhóm sẽ chịu áp lực và đối mặt với rủi ro lớn nhất là các doanh nghiệp yếu về năng lực tài chính nhưng thích ôm giữ quỹ đất, giới đầu cơ lướt sóng chộp giật và những nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy vay nợ vượt quá khả năng chi trả.

Kết luận về định hướng phát triển bền vững, GS.Đặng Hùng Võ cho rằng đất đai phải được nhìn nhận đúng bản chất là hạ tầng phục vụ sản xuất, kinh doanh và cư trú, chứ không phải công cụ tích trữ tài sản hay đầu cơ sinh lợi.

Ông nhấn mạnh Việt Nam cần thay đổi văn hóa tài sản, học tập kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển thuộc khối G7 để chuyển hướng dòng vốn xã hội từ việc "giấu trong đất" sang đầu tư vào công nghệ, sản xuất và dịch vụ. Qua đó, nền kinh tế có thể tạo dựng động lực tăng trưởng thực chất và ổn định.