Chuyên gia: Thị trường địa ốc 2024 có 3 kịch bản, và dù kịch bản nào cũng sẽ tốt hơn 2 năm trước

Thị trường cũng sẽ tốt hơn dù là kịch nào đi nữa

Là chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, theo dõi sát sao thị trường này trong suốt 30 năm qua, PGS-TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương đã chỉ ra rằng, cứ 10 năm một lần, thị trường bất động sản sẽ lặp lại chu kỳ: khó khăn - phục hồi - ổn định - tăng trưởng. Trong đó, thời điểm khó khăn thường rơi vào thời gian Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai mới (năm 1993, năm 2003, năm 2013) và tùy từng điều kiện, mỗi giai đoạn kéo dài khoảng 2-3 năm.

Như vậy, có thể thấy năm 2023 là năm thị trường nằm trong thời gian khó khăn của “chu kỳ 10 năm”, tuy nhiên theo ông Chung, thị trường năm ngoái lại không suy giảm, không xấu đi, mà khá ổn định, là điểm tích cực trong quy luật mang tính chu kỳ. Đây có thể là tín hiệu cho thấy giai đoạn khó khăn của thị trường lần này sắp kết thúc mà cụ thể theo chuyên gia là sớm kết thúc vào quý II năm nay.

Năm 2024, thị trường bất động sản sẽ có 3 kịch bản.

Thêm vào đó, khác với những lần sửa đổi Luật Đất đai trước đây, lần này Quốc hội sửa tổng thể cả Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nên sự trở lại của thị trường bất động sản sẽ mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, cả 3 luật này có hiệu lực vào đầu năm 2025, nên năm 2024, ông Chung cho rằng, thị trường bất động sản sẽ có 3 kịch bản.

>>Đất nghĩa trang đắt gấp đôi giá nhà ở, bất động sản 'cõi âm' chưa bao giờ hết 'sốt'

Cụ thể, kịch bản thứ nhất, trong trường hợp tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp.

Kịch bản thứ hai, thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những cú hích và đây là “kịch bản mong muốn”.

Kịch bản thứ ba, không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra, đó là thị trường bất động sản thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại thế giới suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nước không phục hồi, dòng tiền đầu tư vào thị trường, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp thoái lui.

“Nhưng dù kịch bản nào, thì thị trường vẫn tốt hơn 2 năm trước”, ông Chung nhấn mạnh.

Không riêng ông Chung, theo nhận định chung của giới chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ trở lại hoạt động bình thường và bước vào chu kỳ phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững kể từ nửa cuối năm 2024, tạo đà để phát triển mạnh mẽ hơn kể từ đầu năm 2025 trở đi.

Về cơ sở cho khẳng định lạc quan như vậy, theo PGS.TS Trần Kim Chung đó là việc văn bản pháp luật cao nhất liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản đã được ban hành. Chính phủ đang khẩn trương hoàn thiện nghị định hướng dẫn, cộng thêm quyết tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, đã lấy lại niềm tin cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân, là cơ sở quan trọng để tin rằng, thị trường sẽ sớm phục hồi.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản rơi vào suy thoái kể từ đầu quý II/2022 thì theo “quy luật 10 năm”, thời gian suy thoái của thị trường vào khoảng 1,5-2 năm, đến quý II/2024 là vừa đủ 2 năm, thị trường sẽ đi vào ổn định và phát triển.

Một yếu tố nữa theo ông Chung chia sẻ, thị trường bất động sản vận hành theo quy luật cung cầu. Về cung, Chính phủ đã quyết định bỏ ra 120.000 tỷ đồng để đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, nhưng gói tín dụng này hiện tại giải ngân được rất ít. Để tăng cung hàng hóa cho mảng quan trọng nhất của thị trường BĐS, Thủ tướng đã chỉ đạo các bộ, ngành có giải pháp khả thi triển khai quyết liệt, hiệu quả Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư.

Để kích cầu, Thủ tướng yêu cầu ngành ngân hàng có giải pháp thiết thực, hiệu quả, thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với doanh nghiệp địa ốc; tăng cường chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các ngân hàng thương mại để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn, kịp thời tháo gỡ khó khăn về vốn, dòng tiền.

>>Giá chung cư bị 'thổi phồng', lập tức giảm mạnh nếu có chủ trương này

Có nên mua nhà ngay lúc này hay chờ đợi?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ chuyển mình tích cực từ quý II năm nay thì một câu hỏi được đặt ra là liệu có nên mua nhà ngay lúc này hay chờ đợi?

Đưa ra quan điểm về vấn đề này, ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng Giám đốc Trần Anh Group cho rằng, hiện nay, thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực về tín dụng và chính sách hỗ trợ từ cơ quan nhà nước. Đặc biệt, các dự án bất động sản mới được giới thiệu trên thị trường đều được xây dựng với sự chú trọng đặc biệt đến khâu pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua.

Có nên mua nhà ngay lúc này hay chờ đợi?

Bên cạnh đó, về mức giá bất động sản hiện tại, được duy trì ở mức thấp và ổn định. Điều này làm giảm áp lực từ việc mua nhà với giá cao, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho những người có nhu cầu ở thực. Với những lợi thế này, ông Thiện khuyên rằng, hiện tại là thời điểm thuận lợi để mua nhà và lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu của bản thân, đảm bảo về mặt pháp lý và an tâm về chất lượng.

Còn dưới góc nhìn của mình, Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch BĐS Căn Nhà Mới cho rằng, năm 2024 chỉ phù hợp với những nhà đầu tư bất động sản, Bởi, đầu tư vào thời điểm hiện nay, nhà đầu tư sẽ có cơ hội lựa chọn những sản phẩm đã hoàn thiện về pháp lý và có giá cả phù hợp hơn. Còn năm 2025 thị trường sẽ chuyển sang một giai đoạn mới, mặt bằng giá các sản phẩm bất động sản sẽ tăng cao.

Còn riêng với người mua nhà để ở thì ông Vũ cho rằng, năm 2024 nhu cầu ở thực để an cư thực tế vẫn luôn hiện hữu. Do đó, khi thị trường đáp ứng được nguồn hàng phù hợp thì người dân vẫn sẽ mua. Đặc biệt là phân khúc chung cư, đây là dòng sản phẩm được ưa chuộng hơn cả vì giá cả hợp lý. Tuy nhiên, nhìn vào nguồn cung năm 2024 khả năng không có nhiều sản phẩm ra mắt thị trường bởi các dự án còn vướng mắc khá nhiều.

Ông Vũ lý giải, các luật phải đến năm 2025 mới có hiệu lực, sau đó chờ nghị định hướng dẫn thi hành luật, nguồn cung cũng phải chờ đến năm 2025 mới có thể cải thiện. Do đó, thời điểm này người mua nhà để ở hay đầu tư thì vấn đề là ở dòng tiền nhàn rỗi có sẵn, bởi vay ngân hàng đầu tư vẫn khá rủi ro.

“Cụ thể, sau thời điểm năm 2025 sẽ cơ hội tốt hơn đối với người mua nhà để ở. Bởi lẽ khi ba luật trên có hiệu lực, bảo vệ toàn diện hơn quyền lợi của người mua nhà và nguồn cung nhà ở sẽ được khơi thông, có nhiều lựa chọn hơn. Đặc biệt là người mua nhà có thu nhập thấp, trung bình sẽ có nhiều cơ hội mua nhà vừa túi tiền hơn khi có nhiều dự án nhà ở xã hội, vay ưu đãi được tung ra hơn”, ông Vũ cho hay.

>>200 bất động sản tại 'khu đất vàng' được rao bán với giá khởi điểm chỉ gần 25.000 đồng/căn, còn được trợ cấp 1,2 tỷ đồng để sửa chữa