Chuyên gia tiết lộ 6 ‘liều doping’ đang kích hoạt cơn sốt địa ốc: Nhà đầu tư nên chuẩn bị gì ngay lúc này?
Báo cáo mới nhất từ Yuanta chỉ ra 6 trụ cột đang thổi “luồng sinh khí” vào thị trường địa ốc, mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới, với loạt động lực mạnh mẽ từ cải cách thể chế, lãi suất thấp kỷ lục, dòng vốn FDI tăng vọt đến sự phục hồi tiêu thụ vật liệu xây dựng
Từ một thị trường trầm lắng kéo dài, bất động sản Việt Nam đang dần bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét với những tín hiệu tích cực.
Trong báo cáo nghiên cứu và phân tích vừa công bố, Yuanta dự báo sự phục hồi của thị trường bất động sản từ nửa sau năm 2025 được hỗ trợ bởi 6 yếu tố mang tính trụ cột đang hỗ trợ thị trường vượt “vũng lầy” và tiến tới một chu kỳ phát triển mới. Đi kèm với đó là loạt mã cổ phiếu bất động sản được dự báo sẽ hưởng lợi trực tiếp từ các động lực này.
Cải cách thể chế mạnh mẽ – “Chìa khóa vàng” mở lối thị trường
Không còn nằm trên giấy, cuộc cải cách thể chế trong lĩnh vực bất động sản đang được thúc đẩy quyết liệt từ cấp cao nhất của Chính phủ. Việc đồng bộ hóa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/8/2024, cùng Luật Tổ chức tín dụng sửa đổi từ 1/7/2024 là nền tảng pháp lý quan trọng, hứa hẹn tạo ra môi trường đầu tư thông thoáng, minh bạch hơn.
Một minh chứng điển hình là kế hoạch tháo gỡ cho 2.200 dự án với tổng diện tích 347.000 ha, tương đương 50% GDP năm 2024, đang được triển khai với kỳ vọng sẽ đưa vào thị trường nguồn cung quy mô lớn trong 3–5 năm tới.
Tại Hà Nội, 148 dự án (840 ha) đã bước vào quy trình phê duyệt, trong đó có nhiều dự án của các doanh nghiệp niêm yết như HDG, PC1, DGC, VPI, G36, MIG. TP.HCM cũng đang xem xét danh sách 371 dự án tương đương 1.700 ha, hứa hẹn mở rộng dư địa phát triển cho thị trường đô thị phía Nam.
Yuanta đặc biệt lạc quan về khả năng loại bỏ yêu cầu giấy phép xây dựng cho các dự án đã được phê duyệt 1/500. Các cơ quan ở cấp cao nhất của chính phủ đang trực tiếp giải quyết các nút thắt hành chính: Ví dụ, quy hoạch chi tiết 1/5.000 cho khu vực C4 đã được phê duyệt trong thời hạn ba tuần do Phó Thủ tướng đề ra.
“Đổi mới 2.0” sẽ là cuộc cải cách hành chính "tham vọng" nhất, nếu thành công, được kỳ vọng sẽ mở khóa tiềm năng kinh tế đáng kể, thúc đẩy tăng trưởng thông qua việc thực hiện chính sách hiệu quả và thu hút đầu tư nước ngoài gia tăng. Sự tăng trưởng này sẽ trực tiếp kích thích thị trường bất động sản", báo cáo Yuanta nhấn mạnh.
 |
Thị trường đang chứng kiến mức lãi suất vay mua nhà khuyến mãi chỉ từ 5,5–7,5% cho kỳ hạn 12–36 tháng – mức thấp nhất trong nhiều năm. |
Lãi suất vay mua nhà ổn định ở mức thấp: Thời cơ vàng cho người mua
Không còn phải gồng gánh mức lãi 2 con số như giai đoạn khủng hoảng, thị trường đang chứng kiến mức lãi suất vay mua nhà khuyến mãi chỉ từ 5,5–7,5% cho kỳ hạn 12–36 tháng – mức thấp nhất trong nhiều năm.
Đặc biệt, ba “ông lớn” ngân hàng quốc doanh: VCB, Agribank và BIDV đã cùng lúc kích hoạt “đòn bẩy niềm tin” cho thị trường khi triển khai gói tín dụng ưu đãi chỉ 5,5%/năm, cố định trong suốt 5 năm, dành riêng cho người vay dưới 35 tuổi. Đây là một trong những chính sách hiếm có tiền lệ, được thực hiện theo lời kêu gọi trực tiếp của Thủ tướng Chính phủ nhằm tiếp sức cho nhu cầu nhà ở thực và tạo điểm tựa tâm lý vững chắc cho thị trường đang trên đà phục hồi.
Nhiều ngân hàng thương mại khác cũng đang rầm rộ triển khai các gói vay mua nhà khuyến mãi, cạnh tranh lãi suất và linh hoạt điều kiện vay, góp phần hâm nóng lại dòng tiền, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội, nơi nhu cầu thực luôn sôi động nhưng từng bị dồn nén bởi lãi suất cao.
Vốn ngoại đổ mạnh, niềm tin FDI hồi sinh
Trái ngược hoàn toàn với chu kỳ trầm lắng giai đoạn 2008–2013, dòng vốn ngoại hiện đang ồ ạt đổ bộ trở lại thị trường bất động sản Việt Nam với một niềm tin rõ rệt và sự quyết liệt chưa từng thấy.
Chỉ trong 5 tháng đầu năm 2025, FDI đăng ký đã chạm mốc 18,4 tỷ USD, tăng tới 66% so với cùng kỳ năm trước. Riêng lĩnh vực bất động sản, con số FDI đăng ký trong tháng 5 đạt 2,39 tỷ USD, bứt tốc mạnh mẽ với mức tăng 52% – một tín hiệu không thể bỏ qua về sức hút trở lại của thị trường.
Đáng chú ý, giải ngân FDI cũng đang tăng tốc theo, với toàn ngành tăng 8% và riêng tháng 5 tăng vọt 21%. Điều này cho thấy dòng vốn ngoại không chỉ dừng ở cam kết, mà đang thực sự đi vào triển khai thực tế, đặc biệt ở những phân khúc giàu tiềm năng như bất động sản công nghiệp, đô thị vệ tinh và nhà ở trung cấp, nơi hội tụ nhu cầu thật, quỹ đất sạch và chi phí đầu tư cạnh tranh.
 |
Tâm lý người mua đang hồi phục rõ rệt, khác hẳn với trạng thái e dè, chờ đợi từng đồng lãi suất của giai đoạn “đóng băng” 2022–2023. |
>>>Hàng loạt doanh nghiệp bị tính thêm 5,4%/năm vì chậm định giá đất: Luật sư nói gì?
Nguồn cung phục hồi, tiêu thụ vật liệu xây dựng bứt tốc
Một chỉ báo không thể bỏ qua về sức sống trở lại của thị trường là sản lượng tiêu thụ thép trong quý 1/2025 bùng nổ mạnh mẽ, đạt 2,6 triệu tấn, tăng tới 61% so với cùng kỳ năm trước – mức cao kỷ lục trong một quý từ trước đến nay. Con số này không chỉ phản ánh nhu cầu nguyên vật liệu tăng mạnh, mà còn là “nhiệt kế” đo độ sôi động của hoạt động xây dựng, đặc biệt ở các dự án nhà ở, hạ tầng dân dụng và khu công nghiệp.
Đi cùng với đó, dư nợ vay mua nhà cũng ghi nhận mức tăng 0,54% so với đầu năm, tiếp nối chuỗi tăng trưởng ấn tượng 11,94% trong năm 2024. Đây là minh chứng cho thấy tâm lý người mua đang hồi phục rõ rệt, khác hẳn với trạng thái e dè, chờ đợi từng đồng lãi suất của giai đoạn “đóng băng” 2022–2023.
Động lực nhân khẩu học vẫn còn 'vàng' trong 10 năm tới
Việt Nam đang tận dụng giai đoạn cuối của “thời kỳ dân số vàng” với lực lượng lao động dồi dào, nhu cầu nhà ở thực lớn, đặc biệt là ở nhóm tuổi 25–40. Mặc dù áp lực già hóa dân số sẽ gia tăng trong một thập kỷ tới, nhưng ở thời điểm hiện tại, thị trường vẫn còn đủ dư địa để đón nhận một làn sóng nhu cầu mua ở thực và đầu tư trung hạn.
Nhìn từ góc độ phát triển dài hạn, đây là khoảng thời gian bản lề, khi bất động sản có thể tận dụng tối đa cơ cấu dân số thuận lợi, trước khi bước vào chu kỳ tái cân bằng.
“Cơ hội nhân khẩu học không kéo dài mãi. Nhưng nếu được khai thác đúng cách, nó sẽ là đòn bẩy chiến lược giúp thị trường bất động sản bứt phá trước khi bước sang một chu kỳ mới đầy thách thức", theo Yuanta.
Triển vọng cổ phiếu bất động sản: Gọi tên KDH, NLG, DXG...
Từ góc độ đầu tư, Yuanta khuyến nghị ưu tiên các doanh nghiệp có dự án triển khai rõ ràng, bảng cân đối tài chính lành mạnh và chiến lược phát triển bài bản. Những cổ phiếu được đánh giá cao gồm:
KDH (Khang Điền): Hưởng lợi từ quỹ đất lớn tại khu Đông TP.HCM, đã có dự án đang triển khai, cấu trúc tài chính an toàn; NLG (Nam Long Group): Chuyên về nhà ở vừa túi tiền, có loạt dự án đại đô thị như Mizuki Park, Akari City; DXG (Đất Xanh Group): Mặc dù từng đối mặt khó khăn, nhưng đang phục hồi nhờ tái cấu trúc và dòng tiền từ các dự án khu Đông – Bình Dương.
Ngoài ra, một số mã đáng chú ý khác như SCR, AGG, NTL, HQC (nhà phát triển mới nổi), cùng với nhóm dịch vụ bất động sản như DXS, CRE, KHG, NRC cũng nằm trong danh sách theo dõi vì tiềm năng hưởng lợi lớn trong giai đoạn mở rộng tiếp theo.
Sau gần ba năm điều chỉnh sâu, bức tranh bất động sản Việt Nam đang dần sáng rõ nhờ sự đồng hành từ chính sách, dòng vốn và nhu cầu thực. Tuy nhiên, không phải tất cả cổ phiếu bất động sản đều sẽ phục hồi mạnh mẽ. Các nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ lưỡng theo tiêu chí tài chính vững, quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và năng lực triển khai thực tế.
Trong bối cảnh “điểm rơi” của dòng vốn và chính sách đang đến gần, đây có thể là thời điểm vàng để nhà đầu tư chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, không chỉ trong tài sản vật chất mà cả trên sàn chứng khoán.
>>> Bất động sản phía Nam bứt khỏi đáy: Căn hộ, nhà phố khởi động chu kỳ tăng giá mới
