Cơn khát nguồn cung bất động sản TP.HCM: Liệu thị trường có đảo chiều trong năm 2025?

Sau hơn hai năm chịu tác động của những vướng mắc pháp lý kéo dài, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa thể thoát khỏi tình trạng mất cân bằng nghiêm trọng giữa cung và cầu. Theo báo cáo của Công ty TNHH Chứng Khoán Shinhan Việt Nam (Shinhan Securities), lượng căn hộ mở bán mới trong năm 2024 giảm mạnh 40% so với năm trước, chỉ đạt 5.050 căn. Trong khi đó, giá bất động sản vẫn tiếp tục bị đẩy lên cao, dù thanh khoản suy giảm đáng kể.

Giá bán căn hộ TP.HCM tăng cao do áp lực khan hiếm nguồn cung (Q1/2023 - Q4/2024). Nguồn: CBRE, Shinhan Securities Vietnam.

Tuy nhiên, tín hiệu tích cực xuất hiện từ quý IV/2024, khi hơn 300 căn hộ thuộc các dự án bị đình trệ trước đó được tháo gỡ pháp lý, và nguồn cung mới bắt đầu quay trở lại thị trường. Cùng với đó, hàng loạt chính sách pháp lý được triển khai từ tháng 9/2024 và quy hoạch đô thị đến năm 2030 đang tạo ra nền tảng giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Nguồn cung và mức tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM từ Q1/2023 đến Q4/2024: Dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ. Nguồn: CBRE, Shinhan Securities Vietnam.

Thực trạng nguồn cung: Ách tắc pháp lý vẫn là điểm nghẽn lớn nhất

Trong suốt năm 2024, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm mạnh về nguồn cung. Theo số liệu từ CBRE và Shinhan Securities, lượng căn hộ mở bán mới trong quý I/2024 chỉ đạt 960 căn, giảm mạnh so với 3.625 căn cùng kỳ năm trước. Tính chung cả năm, tổng số căn hộ mở bán chỉ đạt khoảng 60% mức trung bình giai đoạn 2017-2019.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm này là những vướng mắc pháp lý kéo dài. Theo Shinhan Securities, quá trình phê duyệt dự án vẫn gặp nhiều trở ngại do yêu cầu kiểm tra chặt chẽ về pháp lý. Trong khi đó, các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn, dẫn đến tiến độ triển khai dự án bị đình trệ.

Chi phí phát triển cũng là một yếu tố quan trọng. Việc TP. Hồ Chí Minh ban hành bảng giá đất mới từ tháng 10/2024 đã khiến chi phí giải phóng mặt bằng, thuế đất tăng mạnh. Giá đất tại TP. Thủ Đức trên đường Phan Chu Trinh tăng 611,37% so với năm 2020, trong khi các khu vực ngoại thành như Nhà Bè, Hóc Môn cũng ghi nhận mức tăng hơn 300%. Điều này không chỉ làm đội giá thành sản phẩm, mà còn gây áp lực lên người mua nhà.

Bảng giá đất tại một số tuyến đường TP.HCM: So sánh 2020 và 2024. Nguồn: VnExpress, Shinhan Securities Vietnam.

Tín hiệu phục hồi: Liệu chính sách mới có tạo ra cú hích?

Dù nguồn cung vẫn hạn chế, nhưng thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã có những tín hiệu tích cực sau 5 tháng các chính sách mới được thực thi. Theo Shinhan Securities, việc Chính phủ phê duyệt Quy hoạch TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2030 và các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm cơ hội để triển khai các dự án mới.

Từ quý III/2024, TP. Hồ Chí Minh đã tích cực tháo gỡ pháp lý, giúp hơn 300 căn hộ tại các dự án bị đình trệ trong 1-2 năm trước có thể tiếp tục triển khai. Nếu tiến trình này tiếp tục được duy trì trong năm 2025, nguồn cung bất động sản có thể tăng trở lại.

Tuy nhiên, khả năng hấp thụ của thị trường vẫn là vấn đề đáng lo ngại. Dù có nhiều dự án mới, nhưng nếu giá nhà đất vẫn duy trì ở mức cao và lãi suất vay không giảm đáng kể, người mua vẫn sẽ gặp khó khăn. Shinhan Securities cảnh báo rằng tỷ lệ hấp thụ thấp có thể kéo dài nếu không có các chính sách hỗ trợ tài chính mạnh mẽ hơn cho người mua nhà.

Tín dụng và dòng vốn: Nhân tố quyết định sự đảo chiều của thị trường

Ngoài các yếu tố pháp lý, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp và người mua nhà cũng là yếu tố quan trọng quyết định thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh năm 2025. Trong năm 2024, dù Ngân hàng Nhà nước đã có động thái nới lỏng tín dụng, nhưng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, khiến dòng vốn chảy vào bất động sản gặp nhiều trở ngại.

Theo báo cáo của Shinhan Securities, tín dụng vẫn là rào cản lớn nhất đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà trong năm 2024. Nếu không có sự điều chỉnh chính sách rõ ràng hơn, khó có thể kỳ vọng sự phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025.

Không chỉ tín dụng trong nước, dòng vốn FDI vào bất động sản cũng đang chậm lại. Trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam chỉ đạt 1,8 tỷ USD, giảm 25% so với cùng kỳ năm trước. Nếu xu hướng này tiếp tục, khả năng tăng trưởng của thị trường sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong những năm tiếp theo.

Xu hướng giá bất động sản TP.HCM: Tiếp tục neo cao hay giảm nhiệt?

Giá bất động sản TP. Hồ Chí Minh vẫn đang trên đà tăng trưởng do nguồn cung hạn chế. Theo dữ liệu của Shinhan Securities, giá căn hộ trung bình tại TP. Hồ Chí Minh đã tăng 8,5% so với năm 2023, trong khi giá nhà liền thổ tăng 12%.

Dự báo cho năm 2025, giá nhà có thể vẫn tiếp tục tăng do chi phí đầu vào cao. Tuy nhiên, nếu nguồn cung mới dần cải thiện và các chính sách tín dụng linh hoạt hơn, tốc độ tăng giá có thể chậm lại. Shinhan Securities nhận định rằng giá bất động sản có thể duy trì ở mức cao, nhưng tốc độ tăng trưởng sẽ không còn đột biến như giai đoạn 2021-2022.

Dù có những tín hiệu khởi sắc từ cuối năm 2024, nhưng việc đảo chiều hoàn toàn của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong năm 2025 vẫn còn là một ẩn số. Các yếu tố như nguồn cung mới, tháo gỡ pháp lý và dòng vốn tín dụng sẽ quyết định mức độ hồi phục của thị trường.

Theo Shinhan Securities, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh năm 2025 có thể cải thiện so với 2024, nhưng khó có thể đạt được sự phục hồi mạnh mẽ nếu không có sự thay đổi căn bản trong chính sách tài chính và tín dụng.

Với tình hình hiện tại, nhà đầu tư và người mua nhà cần có chiến lược cẩn trọng. Nếu dòng vốn vào thị trường tiếp tục bị hạn chế, nguy cơ giá bất động sản duy trì ở mức cao mà thanh khoản thấp có thể kéo dài thêm một thời gian nữa.

>> Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2025?