Thủ tướng Lê Minh Hưng ra chỉ đạo nóng về thị trường bất động sản

Chiều 22/10, Tổ 3, gồm các Đoàn đại biểu Quốc hội (ĐBQH) TP. Hải Phòng, Lạng Sơn và Hà Tĩnh, tiếp tục thảo luận về ba dự án luật: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Phát biểu tại phiên thảo luận, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nhấn mạnh ba dự án luật có mối quan hệ chặt chẽ, tác động trực tiếp đến nguồn lực phát triển đất nước, tài sản, chỗ ở và sinh kế của người dân. Chính phủ đã tổ chức lấy ý kiến rộng rãi đối với cả ba dự thảo, ghi nhận khoảng 885.000 lượt góp ý và giao các cơ quan liên quan nghiên cứu, tiếp thu, hoàn thiện.

Đổi mới phân loại đất, đơn giản hóa quy hoạch

Thông tin về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết một trong những nội dung quan trọng là đổi mới cách phân loại đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Theo dự thảo, đất được phân thành ba nhóm chính gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển, thay vì quy định quá chi tiết các loại đất như trước. Việc phân loại mới không chỉ phục vụ công tác quy hoạch mà còn là cơ sở cho quản lý nhà nước về đất đai, từ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đến tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về quy hoạch, Chính phủ đang chỉ đạo khẩn trương sửa đổi Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, hướng tới xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính. Ở cấp quốc gia, các quy hoạch gồm quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh.

Ở cấp tỉnh, nội dung sử dụng đất dự kiến được tích hợp vào quy hoạch tỉnh, không lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất độc lập. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được đơn giản hóa, số hóa và lồng ghép với các quy hoạch liên quan. Những thay đổi này nhằm đơn giản hóa thủ tục và tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Một nội dung khác là chính sách quản lý đất trồng lúa. Dự thảo chuyển từ quy định cứng về diện tích đất trồng lúa tối thiểu sang cho phép chuyển đổi diện tích đất trồng lúa kém hiệu quả, đồng thời vẫn phải bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và quản lý chặt chẽ đất trồng lúa. Mục tiêu là nâng cao hiệu quả sử dụng đất phục vụ phát triển.

Đối với tài chính đất đai và giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục quy định Nhà nước quyết định giá đất thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho một số cơ chế xác định giá đất cụ thể trước đây. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định.

Thủ tướng cho biết, theo tinh thần Nghị quyết số 21, việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục và dựa trên dữ liệu đất đai cùng dữ liệu chuyên ngành có liên quan. Đồng thời, chính sách phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Thủ tướng chia sẻ, đồng tình với ý kiến của nhiều đại biểu về việc cần làm rõ các tiêu chí xác định giá đất, nhưng cho rằng không nên quy định quá cứng các tiêu chí này trong luật vì sẽ gây khó khăn khi cần điều chỉnh. Trường hợp cần thiết, Chính phủ có thể báo cáo Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cơ chế phù hợp để quy định và điều chỉnh các tiêu chí.

“Mục tiêu quan trọng nhất là giá đất phải phục vụ mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Lý giải về yêu cầu này, Thủ tướng cho biết, trước đây, khi xác định giá đất theo thị trường, các địa phương phải căn cứ vào những kết quả đấu giá đất ở mức rất cao. Giá đất cao được tính vào chi phí dự án, từ đó đẩy giá nhà tăng. Trong khi đó, chi phí vốn vay và thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài tiếp tục làm tăng giá thành.

“Nếu để giá đất quá cao, địa phương có thể tăng thu ngân sách trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế - xã hội là rất lớn. Khi đó, chúng ta sẽ rất khó giải quyết vấn đề nhà ở cho những đối tượng cần được ưu tiên như cán bộ, công chức, người lao động, học sinh, sinh viên và lực lượng vũ trang”, Thủ tướng lưu ý.

Theo Thủ tướng, việc quản lý, điều tiết giá đất và giá nhà có ý nghĩa quan trọng, nhất là đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Nhà nước cần tăng cường vai trò điều tiết để giá đất phục vụ yêu cầu phát triển, không tạo thêm rào cản đối với những người thực sự có nhu cầu mua nhà.

“Chúng ta cần chuyển tư duy từ sở hữu nhà ở sang bảo đảm người dân có chỗ ở”, Thủ tướng nói, đồng thời nhấn mạnh đây là sự thay đổi tư duy quan trọng, gắn với trách nhiệm của Nhà nước được quy định trong Hiến pháp.

Ưu tiên nhà ở cho thuê, ngăn đầu cơ nhà ở xã hội

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết yêu cầu quan trọng là giải quyết nhu cầu nhà ở ngày càng lớn của người dân, trong khi nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả còn hạn chế.

Theo Thủ tướng, cơ cấu nhà ở hiện vẫn thiên về sở hữu, trong khi các loại hình nhà ở chưa được phân định rõ, khiến chính sách hỗ trợ chưa thực sự đúng và trúng đối tượng. Vì vậy, dự thảo phân định các nhóm nhà ở để xây dựng cơ chế, chính sách và phương thức quản lý phù hợp.

Đối với nhà ở thương mại, Nhà nước tôn trọng cơ chế thị trường, để người có điều kiện kinh tế lựa chọn phân khúc phù hợp với khả năng chi trả. Trong khi đó, Nhà nước tập trung quản lý, hỗ trợ phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

“Nhà nước không bao cấp về nhà ở, nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Một trong những chính sách mới quan trọng của dự thảo là ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, xác định đây là trụ cột chiến lược trong bảo đảm an sinh xã hội, đồng thời góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản.

Thủ tướng cho biết giá nhà thương mại thời gian qua tăng cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người dân, đặc biệt là lao động trẻ. Trong khi đó, công nhân, người lao động, học sinh, sinh viên tại các khu công nghiệp và đô thị lớn có nhu cầu lớn về nhà thuê dài hạn, ổn định, giá hợp lý. Tuy nhiên, nhà ở xã hội hiện chủ yếu được phát triển để bán, còn nhà ở cho thuê vẫn thiếu cơ chế ưu tiên đủ rõ ràng, cụ thể và khả thi.

Để khắc phục tình trạng này, dự thảo dành một chương riêng về nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở đầu tư bằng vốn nhà nước thông qua các quỹ nhà ở địa phương, nhà ở đầu tư bằng nguồn vốn ngoài nhà nước và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Giá thuê dự kiến không được vượt quá khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Theo Thủ tướng, cùng với chính sách ưu đãi nhằm phát triển nguồn cung, cần bảo đảm lợi ích từ các ưu đãi của Nhà nước thực sự đến với người dân, thay vì chỉ dừng lại ở phía nhà đầu tư.

Đối với nhà ở xã hội, dù Quốc hội đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách đặc thù để thúc đẩy phát triển, thực tế vẫn xuất hiện nguy cơ một số người mua chỉ nhằm chờ hết thời hạn 5 năm để bán lại theo giá thị trường, hưởng chênh lệch. Điều này có thể biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời, làm sai lệch mục tiêu hỗ trợ người có nhu cầu nhà ở thực sự.

Để ngăn ngừa tình trạng này, dự thảo quy định sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội chỉ được chuyển nhượng cho những đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Việc chuyển nhượng phải được kiểm soát chặt chẽ, gắn với trách nhiệm quản lý, giám sát của chính quyền các cấp.

“Phải bảo đảm nhà ở xã hội luôn nằm trong hệ thống chính sách an sinh, phục vụ đúng những đối tượng cần được hỗ trợ, không trở thành công cụ đầu cơ, kiếm lời”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Dự thảo cũng hướng tới hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại các đô thị lớn, thúc đẩy phát triển nhà cao tầng nhằm sử dụng quỹ đất hiệu quả. Đối với các chung cư xuống cấp phải phá dỡ, dự thảo quy định thời hạn sử dụng căn hộ gắn với niên hạn công trình. Khi công trình phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu được bảo đảm thông qua bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đóng góp kinh phí xây dựng lại theo quy định.

Thủ tướng Lê Minh Hưng: Tình trạng pháp lý của bất động sản chưa đầy đủ

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng Lê Minh Hưng cho rằng thực tiễn thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập, từ việc công khai thông tin dự án, tình trạng pháp lý của bất động sản chưa đầy đủ, kịp thời đến tình trạng lách luật huy động vốn và tranh chấp kéo dài trong cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Trước thực trạng này, Chính phủ yêu cầu hoàn thiện các quy định nhằm phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, ổn định, kiểm soát đầu cơ và tăng cường bảo vệ quyền lợi người mua.

Một trong những nội dung quan trọng của dự thảo là xây dựng quy trình giao dịch bất động sản thống nhất, gắn với mã định danh điện tử. Quy trình bao quát các khâu từ công khai thông tin, kiểm tra tình trạng pháp lý, ký hợp đồng, thanh toán đến bàn giao, đồng thời xác định trách nhiệm của các bên nhằm hạn chế rủi ro cho người mua.

Dự thảo cũng siết chặt điều kiện bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.

Theo đó, trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc dự án đủ điều kiện kinh doanh, đồng thời đáp ứng các yêu cầu về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đối với tiền đặt cọc, dự thảo đề xuất chủ đầu tư chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, với mức không quá 5%. Quy định này nhằm ngăn ngừa việc huy động vốn trái quy định, hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi người mua.

Bên cạnh đó, dự thảo tiếp tục hoàn thiện quy định về hợp đồng mẫu trong giao dịch bất động sản nhằm bảo đảm tính thống nhất, hạn chế tranh chấp; làm rõ thẩm quyền chuyển nhượng dự án, tăng phân quyền cho địa phương và khắc phục chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đầu tư.

Các quy định về điều kiện kinh doanh đối với dự án sử dụng quỹ đất thanh toán cho dự án BT, giải chấp và chuyển nhượng dự án bất động sản cũng được nghiên cứu, hoàn thiện để tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn.

Thủ tướng đồng thời nhấn mạnh yêu cầu tiếp tục cắt giảm điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân; tăng cường công khai thông tin và hoàn thiện các công cụ quản lý, điều tiết thị trường.

Đặc biệt, cần xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bảo đảm “đúng, đủ, sạch, sống”, kết nối với dữ liệu đất đai và các cơ sở dữ liệu quốc gia liên quan, tạo nền tảng quản lý thị trường minh bạch, hiệu quả hơn.

Kết luận về việc sửa đổi ba dự án luật, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh các quy định phải có tính khả thi, giải quyết được những vướng mắc trong thực tiễn, không tạo thêm khó khăn cho địa phương, doanh nghiệp và người dân. Nếu ba luật được ban hành nhưng vẫn tồn tại bất cập, hoạt động phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương sẽ bị ảnh hưởng.

Thủ tướng đề nghị các đại biểu Quốc hội tiếp tục đóng góp ý kiến cụ thể vào từng dự thảo luật và các văn bản liên quan; đồng thời yêu cầu các cơ quan soạn thảo phối hợp với cơ quan Quốc hội, nghiên cứu đầy đủ ý kiến đại biểu, rà soát cả ba dự thảo và văn bản hướng dẫn thi hành, bảo đảm chất lượng trước khi trình Quốc hội xem xét.

Việc sửa đổi đồng bộ ba luật được kỳ vọng góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, kiểm soát đầu cơ và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở. Trong đó, điều tiết giá đất, phát triển nhà ở cho thuê, bảo đảm cuộc sống cho người dân sau thu hồi đất và bảo vệ người mua nhà là những định hướng quan trọng nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế của người dân.