Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2025?

Sự hồi phục của thị trường bất động sản năm 2025 được thúc đẩy mạnh mẽ nhờ những cải cách pháp lý và môi trường tín dụng ổn định hơn.

Theo Khối Phân tích, CTCP Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV Research), tổng doanh số giao dịch căn hộ dự kiến đạt 425.000 căn, tăng 31% so với năm 2024. Hà Nội tiếp tục là khu vực có sức bật mạnh nhất, với số lượng căn hộ mở bán dự kiến đạt 19.000 căn, tăng 174% YoY, trong khi TP. HCM vẫn gặp khó khăn về nguồn cung. Giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội có thể đạt 2.567 USD/m², tăng 21% YoY, phản ánh sự bùng nổ của phân khúc nhà ở cao cấp.

Dự báo diễn biến nguồn cung, giá bán và giao dịch căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM (2021-2026). Nguồn: CBRE, KBSV Research.

Theo KBSV Research, mặt bằng lãi suất vay mua nhà có thể duy trì ổn định trong nửa đầu năm 2025 trước khi tăng nhẹ vào nửa cuối năm. Ngoài ra, hàng loạt dự án hạ tầng lớn đang được triển khai sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản, bao gồm Tuyến Metro số 1 (TP. HCM), Vành đai 4 (Hà Nội), Quốc lộ 50 (TP. HCM).

Tuy nhiên, theo CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), mặc dù nguồn cung nhà ở tăng, nhưng chi phí sử dụng đất cũng gia tăng đáng kể, tạo ra áp lực lớn lên các chủ đầu tư. Tại nhiều khu vực trung tâm, giá đất có thể tăng gấp 10 lần so với trước đây, khiến các doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chiến lược tài chính để duy trì lợi nhuận.

Biến động giá đất tại các khu vực có dự án lớn triển khai ở TP. HCM, Hà Nội và Bình Dương. Nguồn: Chính quyền địa phương, VIS Rating.

Biên lợi nhuận gộp của phân khúc cao cấp dao động từ 45-50%, trong khi phân khúc trung cấp chỉ đạt 25-35%, còn NOXH có biên lợi nhuận thấp, chỉ khoảng 10%. Điều này khiến các doanh nghiệp tiếp tục tập trung vào bất động sản cao cấp thay vì nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại.

Tỷ suất lợi nhuận gộp của các phân khúc bất động sản: Cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội (2021-9T2024). Nguồn: Dữ liệu công ty, VIS Rating.

Ngoài ra, thanh khoản vẫn là một bài toán khó. Theo VIS Rating, 70% doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam có dòng tiền hoạt động yếu để trả nợ. Mặc dù chính sách tín dụng được nới lỏng, nhưng những doanh nghiệp có lịch sử chậm thanh toán vẫn sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn mới.

Tỷ lệ doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền hoạt động yếu tại Việt Nam (2020 - Q3/2024). Nguồn: VIS Rating.

Chính sách pháp lý và tác động đến thị trường

Hệ thống pháp luật về bất động sản trong năm 2025 sẽ có nhiều thay đổi quan trọng với việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Theo KBSV Research, những cải cách này giúp rút ngắn thời gian cấp phép, giảm bớt rào cản pháp lý và tạo điều kiện để nguồn cung gia tăng.

Một trong những điểm đáng chú ý là quy định siết chặt phân lô bán nền, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất và đảm bảo sự phát triển bền vững. Tuy nhiên, điều này cũng có thể ảnh hưởng đến khả năng sở hữu nhà ở của những người có thu nhập trung bình và thấp, khi giá bán bất động sản tiếp tục tăng.

Theo VIS Rating, việc tăng chi phí sử dụng đất đang tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp bất động sản. Tỷ lệ chi phí đất trên tổng giá trị dự án có thể chiếm từ 40-50%, khiến giá bán căn hộ tiếp tục leo thang. Ngoài ra, các thủ tục cấp phép hoặc thay đổi quy hoạch có thể làm trì hoãn các dự án, ảnh hưởng đến nguồn cung trên thị trường.

Triển vọng của từng phân khúc bất động sản

Theo VIS Rating, phân khúc nhà ở cao cấp vẫn là tâm điểm thu hút đầu tư nhờ biên lợi nhuận hấp dẫn. Giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội có thể tăng 5-6%, trong khi tại TP. HCM dự kiến tăng 6-7%. Tuy nhiên, với nguồn cung tăng mạnh, đà tăng giá có thể chững lại trong nửa cuối năm 2025.

Chính phủ đang đẩy mạnh triển khai chương trình NOXH, với hàng loạt chính sách hỗ trợ như miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ vay vốn ưu đãi và cho phép tối đa 20% diện tích dự án dành cho mục đích thương mại. Theo KBSV Research, thị trường NOXH dự kiến cung cấp trên 30.000 căn hộ mới trong năm 2025, giúp giảm áp lực về giá nhà và cải thiện khả năng tiếp cận của người dân.

Trong khi đó, bất động sản thương mại tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn FDI. Theo VIS Rating, nhu cầu thuê văn phòng và mặt bằng thương mại tại TP. HCM và Hà Nội vẫn đang tăng trưởng, đặc biệt là từ các doanh nghiệp nước ngoài mở rộng đầu tư. Tuy nhiên, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục phục hồi chậm do tình trạng dư cung và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Rủi ro tài chính và khả năng tiếp cận vốn

Tình trạng đòn bẩy tài chính cao đang là một trong những vấn đề lớn nhất của ngành bất động sản. Theo VIS Rating, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2025 đạt 110.000 tỷ VNĐ, mức cao nhất trong ba năm gần đây. Mặc dù rủi ro tái cấp vốn đã giảm nhờ chính sách tín dụng linh hoạt hơn, nhưng những doanh nghiệp từng chậm trả nợ vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn mới.

Khả năng huy động vốn qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) và áp lực đáo hạn giai đoạn 2022-2026. Nguồn: HNX, VIS Rating.

Theo KBSV Research, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới dự kiến đạt 130.000 tỷ VNĐ, tăng 65% YoY, phản ánh nhu cầu huy động vốn vẫn ở mức cao. Các ngân hàng thương mại cũng đang nới lỏng chính sách tín dụng cho bất động sản, giúp cải thiện thanh khoản trong ngành.

Năm 2025 là một năm bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam. Các yếu tố pháp lý, tín dụng và hạ tầng sẽ đóng vai trò quyết định, trong khi rủi ro tài chính vẫn hiện hữu. Nhà đầu tư và người mua nhà cần theo dõi sát diễn biến thị trường để đưa ra quyết định thận trọng.

>> Phân khúc tiêu dùng nhanh năm 2025: Động lực nào sẽ dẫn dắt tăng trưởng?