Country Garden: Từ điểm sáng của thị trường địa ốc Trung Quốc đến tai ương vỡ nợ chưa từng có

Trong nhiều năm qua, Country Garden là hãng địa ốc lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh số bán hàng, theo China Real Estate Information. Nhưng mới đây, nhà phát triển bất động sản tư nhân đình đám Trung Quốc được cho là vỡ nợ đối với nợ nước ngoài và chưa thấy lối ra để cân đối dòng tiền.

Câu hỏi đặt ra là bằng cách nào, một công ty xây dựng lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh thu từ năm 2017 đến năm 2022 kiêm doanh nghiệp có tiếng về quản lý nợ thận trọng, lại rơi vào tình thế khó khăn như vậy?

Được thành lập cách đây hơn 3 thập kỷ bởi ông Yeung Kwok-keung, Country Garden đã hưởng lợi từ cuộc phát triển thị trường bất động sản mạnh mẽ nhất trên thế giới. Thành công của công ty này đã đưa ông Yeung trở thành một tỷ phú và một biểu tượng cho sức tăng trưởng mãnh liệt của kinh tế Trung Quốc.

Tuy nhiên, ít ai biết rằng thực chất ông Yeung không có quá nhiều trình độ về học vấn và lập nghiệp từ lĩnh vực bất động sản vô cùng tình cờ. Ông gia nhập một công ty xây dựng cấp quận ở tuổi 20, sau đó nỗ lực phấn đấu lên chức tổng giám đốc vào đầu những năm 1990. Công ty này sau đó chuyển đổi sang tư nhân, đảm nhận 1 dự án phát triển khu dân cư và chủ yếu tập trung vào các khu vực nhỏ như Quảng Đông, Trung Quốc.

Thời điểm Country Garden IPO hồi năm 2007, con gái ông, Yang Huiyan, trở thành nữ tỷ phú bất động sản giàu nhất Trung Quốc ở tuổi 26. Với khối tài sản ước tính đạt 16,2 tỷ USD vào thời điểm đó, bà được bổ nhiệm làm chủ tịch trong khi cha vẫn thường xuyên làm cố vấn đặc biệt cho công ty.

Mạnh tay vay nợ để xây dự án

Tương tự như nhiều doanh nghiệp địa ốc tư nhân khác của nước này, Country Garden phát triển theo mô hình dựa vào mạnh tay vay nợ để đầu tư phát triển, với niềm tin rằng chừng nào còn phát triển, công ty còn trả được nợ.

Thành công của Country Garden đến từ việc công ty này ồ ạt xây và nhà ở có tỷ suất lợi nhuận thấp. Quy mô phát triển của công ty chủ yếu đến từ việc mua được những lô đất lớn với giá rẻ từ chính quyền các địa phương. Các dự án đa mục đích mà Country Garden xây dựng thường bao gồm cả khách sạn, khu mua sắm, trường học, và đôi khi có cả khu công nghệ.

Nhờ chính sách trợ cấp cho cư dân ở thành phố cấp thấp của Trung Quốc, Country Garden ngay lập tức hưởng lợi và chứng kiến lợi nhuận hàng năm tăng những 24 lần. Vào thời điểm đó, công ty được nhiều người coi là điểm sáng cho thị trường địa ốc Trung Quốc.

Tuy nhiên, sau nhiều năm gánh khoản nợ khổng lồ để thúc đẩy tốc độ xây dựng chóng mặt trên khắp đất nước. Cùng với việc Bắc Kinh áp dụng chính sách “ba ranh giới đỏ” vào năm 2020 nhằm nỗ lực giảm đòn bẩy vào lĩnh vực bất động sản, việc một số nhà phát triển bất động sản lớn vay tiền để xây dựng dự án trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Bên cạnh đó, sự suy thoái của thị trường bất động sản bắt đầu từ năm 2021 khi Trung Quốc chống chọi với đại dịch Covid, dòng tiền từ hoạt động bán nhà mới bắt đầu suy giảm. Trong đó, doanh số của Country Garden đặc biệt tệ do công ty tập trung vào nhà ở các thành phố cấp ba và cấp bốn, nơi tình trạng xây dựng quá mức diễn ra tràn lan và cung vượt cầu đang nghiêm trọng nhất.

Rắc rối xảy đến vào ngay thời điểm cuối năm 2021, Evergrande và một số nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đình đám lần lượt vỡ nợ. Niềm tin vào lĩnh vực bất động sản chính thức chạm đáy.

Đế chế Country Garden tưởng chừng như kiên cố

Trong bối cảnh đó, Country Garden nổi lên như một điểm sáng trong bức tranh ảm đạm về ngành bất động sản Trung Quốc. Ở thời điểm đó, tình hình tài chính của công ty này được đánh giá là ổn định bất chấp danh sách ngày dài các doanh nghiệp địa ốc lâm vào cảnh vỡ nợ.

Hầu như không ai cho rằng Country Garden, công ty phát triển bất động sản lớn nhất về doanh số ở Trung Quốc trong năm 2022, sẽ có ngày đối mặt với một kết cục tương tự như Evergrande.

Sự vững vàng của Country Garden được chứng minh khi công ty này vẫn thanh toán đầy đủ các nghĩa vụ nợ trong lúc các quân cờ domino khác lần lượt đổ xuống.

Có thể thấy, mặc dù lợi nhuận giảm 23% vào năm 2021, Country Garden vẫn hoạt động tốt hơn nhiều công ty cùng ngành trong thời kỳ đầy “hỗn loạn và biến động”. Phần lớn doanh thu của công ty vẫn đến từ các thành phố cấp thấp thay vì Bắc Kinh hay Thượng Hải.

Vào thời điểm đó, trái phiếu và các khoản vay ngân hàng chỉ chiếm khoảng 19% trong tổng số nợ phải trả 1,6 nghìn tỷ nhân dân tệ. Trái ngược với các công ty cùng ngành đang mắc nợ, Country Garden được đánh giá là ổn định, đồng thời là một trong số ít các nhà phát triển nhận được hạn mức tín dụng từ ngân hàng quốc doanh.

Doanh số bán nhà sụt giảm nghiêm trọng

Tuy nhiên, khi nền kinh tế bắt đầu giảm tốc trong và sau đại dịch, doanh số bán nhà tại các khu vực lao dốc mạnh là điều không thể tránh khỏi, kéo giá nhà sụt giảm chưa từng có.

Doanh thu của Country Garden là 570,7 tỷ nhân dân tệ, tương đương 78,22 tỷ USD, trong năm 2020, nhưng giảm còn 357,5 tỷ Nhân dân tệ trong năm 2022. Doanh thu giảm, cộng thêm khả năng tiếp cận nguồn vốn bị siết lại trong những năm gần đây, đã khiến tình trạng kẹt thanh khoản của công ty càng trầm trọng hơn.

Giám đốc đầu tư Oscar Choi thuộc Oscar and Partners Capital Limited nhận định: “Country Garden cần ít nhất 30 tỷ Nhân dân tệ, tương đương khoảng 4,12 tỷ USD, doanh thu mỗi tháng để đạt hòa vốn, nhưng họ chỉ đạt khoảng 10 đến hơn 20 tỷ nhân dân tệ mỗi tháng trong năm nay vì doanh số bán nhà ở các thành phố cấp ba và cấp bốn bây giờ rất tệ”.

Theo SCMP, kể từ khi cổ phiếu đạt đỉnh vào ngày 11/1 năm ngoái, Country Garden đã mất tới 19 tỷ USD giá trị thị trường. Để tránh thua lỗ thêm, nữ Chủ tịch Country Garden Yang Huiyan tuyên bố thay đổi cơ cấu tổ chức, đồng thời tăng cường tập trung vào các thành phố cấp cao.

Tuy nhiên, các thành phố cấp 3,4 vẫn chiếm tỷ trọng cực lớn tại Trung Quốc, bởi ảnh hưởng của trọng tâm phát triển kéo dài hàng thập kỉ. Giáo sư Harvard và cựu nhà kinh tế của Quỹ Tiền tệ Quốc tế Kenneth Rogoff và nhà kinh tế IMF Yuanchen Yang cho biết các thành phố cấp 3, vốn chiếm khoảng 80% công trình xây dựng ở Trung Quốc 3 năm trước, đã chứng kiến giá nhà giảm gần 20% từ đầu năm 2021 đến giữa năm 2022.

Country Garden với nỗ lực xoay trục, đã bắt đầu đấu thầu đất vào tháng 4 năm nay, nhắm mục tiêu vào các thành phố cấp 1 và cấp 2 sau gần 18 tháng rời xa thị trường. Theo thông cáo báo chí được đưa ra, tính tới thời điểm hiện tại, họ đã mua được 6 lô đất trị giá 5,8 tỷ nhân dân tệ.

“Đáng buồn là sự thay đổi này diễn ra quá muộn. Đặc biệt, điều cản trở lớn nhất là công ty thiếu dòng tiền để mua đất trong bối cảnh doanh số sụt giảm”, Lawrence Lu, giám đốc cấp cao kiêm giám đốc phân tích của nhóm tài sản và tập đoàn Trung Quốc của S&P Global Rating nhận định.

Lãnh đạo Country Garden đã thừa nhận rằng tập đoàn không áp dụng các biện pháp kịp thời để đối phó với suy giảm và không nhận thức được những rủi ro khi phụ thuộc quá nhiều vào các thị trường nói trên.

Trong một cảnh báo u ám về tình hình tài chính của công ty, Country Garden cho biết số lỗ dự kiến của nửa đầu năm nay có thể lên tới 7,6 tỷ USD.

Tính đến ngày 30/6, tổng nợ của Country Garden là 187 tỷ USD, thấp hơn nhiều so với mức 328 tỷ USD của Evergrande. Tuy nhiên, Country Garden có số dự án đang tạm ngừng thi công lớn gấp 4 lần với hơn 3.000 dự án và khoảng 70.000 nhân viên, việc sụp đổ sẽ gây nhiều tác động hơn so với vụ vỡ nợ của Evergrande.

Gần đây, Country Garden vẫn chưa thanh toán 15,4 triệu USD tiền lãi trái phiếu sau khi giai đoạn ân hạn 30 ngày kết thúc vào ngày 17/10. Điều này có nghĩa là đã vỡ nợ về mặt kỹ thuật, nhưng chưa có tuyên bố chính thức từ các bên. Trước đó, Country Garden cho biết họ có thể không đủ tiền để thanh toán các nghĩa vụ nợ nước ngoài đúng hạn. Thường được coi là khúc dạo đầu cho một cuộc tái cơ cấu rộng lớn hơn, công ty gần đây đã thuê các cố vấn để xem xét lại cơ cấu vốn của mình.

“Country Garden đã làm tất cả những gì một công ty có thể làm, nhưng mọi thứ không được như ý muốn”, theo một chuyên gia từ tổ chức tài chính có trụ sở tại Quảng Đông.

Sếp tập đoàn BĐS Trung Quốc bán tháo chuyên cơ cá nhân, bỏ tiền túi gồng lỗ