Đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản: Kỳ vọng chặn đầu cơ nhưng rủi ro gánh nặng sẽ… chờ ai?

Bộ Tài chính hiện đang lấy ý kiến đề xuất áp dụng mức thuế suất 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản, nhằm tiệm cận chuẩn mực quốc tế và tăng cường tính công bằng trong nghĩa vụ thuế.

Tuy nhiên, chính sách này cũng làm dấy lên nhiều tranh luận về tính khả thi và tác động thực tế đến thị trường. Xung quanh đề xuất này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với LS. Nguyễn Văn Đại - Công ty Luật TNHH Việt Phong, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội để làm rõ hơn những khía cạnh pháp lý và tính thực tiễn của đề xuất.

>> Việt Nam sẽ khởi công và khánh thành 80 dự án lớn nhân dịp kỷ niệm đặc biệt của đất nước

Việc áp thuế 20% trên phần lãi khi bán bất động sản có phù hợp với bối cảnh pháp lý và thực tiễn hiện nay không, thưa ông?

Hiện nay, theo Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đang được tính theo công thức: giá chuyển nhượng x thuế suất 2%. Giá chuyển nhượng được xác định là giá ghi trên hợp đồng hoặc giá do UBND tỉnh quy định, tùy theo mức nào cao hơn.

Đề xuất mới của Bộ Tài chính là đánh thuế 20% trên phần lãi thực, tức chênh lệch giữa giá bán và giá mua (cộng các chi phí hợp lý). Cách làm này tương tự như thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển nhượng bất động sản. Về nguyên tắc, đây là hướng tiếp cận hợp lý, sát thực tế hơn, công bằng hơn và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống dữ liệu giá bất động sản minh bạch, hồ sơ gốc đầy đủ, cơ chế thẩm định giá chặt chẽ. Nếu không, việc xác định giá mua - giá bán sẽ thiếu chính xác, dễ bị lợi dụng kê khai thấp để giảm thuế hoặc gây khó cho người dân khi không đủ chứng từ chứng minh giá gốc. Như vậy, đề xuất là đúng hướng nhưng cần có hạ tầng pháp lý và dữ liệu tương xứng để triển khai.

Nếu chính sách này được thông qua, đâu sẽ là những tác động đáng kể nhất đến thị trường, đặc biệt là các giao dịch thứ cấp?

Chính sách này chắc chắn sẽ tác động mạnh đến các giao dịch thứ cấp – tức hoạt động mua đi bán lại giữa các cá nhân.

Thứ nhất, giúp làm giảm tình trạng đầu cơ "lướt sóng" bất động sản: Giao dịch thứ cấp thường là xảy ra ở các cá nhân có mong muốn đầu cơ. Khi phải nộp thuế dựa trên phần lãi thực, nhà đầu tư sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn trước khi mua sẽ làm giảm hành vi "lướt sóng" kiếm lời ngắn hạn. Điều này sẽ hạn chế tình trạng "bong bóng giá", tạo sự ổn định hơn cho thị trường.

Thứ hai, góp phần làm tăng chi phí giao dịch, cá nhân chịu thuế có thể phải chịu thuế cao hơn. Đặc biệt, nếu nhà đầu tư không chứng minh được đầy đủ chi phí (giá mua, chi phí cải tạo, phí môi giới……) thì phần lãi có thể bị đánh giá cao hơn thực tế.

Cuối cùng, chính sách này đòi hỏi sự minh bạch hóa thông tin và hồ sơ giao dịch sẽ đến hạn chế thất thoát ngân sách nhà nước nếu như việc quản lý của cơ quan Nhà nước đủ tốt.

Về mặt pháp lý, theo ông, đâu là những "điểm mù" dễ gây tranh cãi khi xác định lãi để tính thuế?

Điểm mấu chốt chính là ở chỗ xác định "lãi" cho chuẩn. Không phải lúc nào người chuyển nhượng cũng có đầy đủ chứng từ chứng minh giá mua thực tế, nhất là với các giao dịch từ nhiều năm trước hoặc các trường hợp bất động sản được thừa kế, tặng cho, nhà nước cấp quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, các chi phí liên quan như chi phí cải tạo, sửa chữa, phí môi giới… rất nhiều khi không có hóa đơn hợp lệ. Nếu không xác định chính xác, người dân dễ bị tính lãi cao hơn thực tế, kéo theo số thuế phải nộp cũng cao hơn, gây bất công và khiếu kiện kéo dài.

Theo ông, chính sách này liệu có giúp chống đầu cơ và minh bạch hóa thị trường như kỳ vọng của Bộ Tài chính không?

Về mặt lý thuyết, chính sách này hoàn toàn có thể giúp chống đầu cơ và minh bạch hóa thị trường. Khi đánh thuế trên phần lãi thực, các nhà đầu tư lướt sóng sẽ không còn dễ dàng thu lời nhanh chóng, buộc phải tính toán thận trọng hơn. Điều này sẽ làm giảm các giao dịch ngắn hạn, giảm sốt ảo, góp phần bình ổn giá.

Đồng thời, khi buộc phải khai giá mua – giá bán thật để tính lãi, hệ thống dữ liệu về giao dịch bất động sản cũng sẽ dần minh bạch hơn. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, khi hóa đơn điện tử và các công cụ quản lý thuế ngày càng hoàn thiện.

Tuy nhiên, tính khả thi phụ thuộc rất nhiều vào sự đồng bộ về pháp lý, cơ sở dữ liệu và quản lý Nhà nước. Nếu triển khai nửa vời, dễ dẫn đến việc "thu không đúng người", gây thêm gánh nặng không cần thiết cho người dân.

Nếu chính sách này được ban hành, cần thêm những cơ chế gì để đảm bảo công bằng và hạn chế mặt tiêu cực, thưa ông?

Trước hết, phải xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản thật sự minh bạch, công khai theo từng khu vực, loại hình. Đây là nền tảng quan trọng nhất.

Thứ hai, cần làm rõ quy định về chi phí hợp lý được trừ khi xác định lãi, tránh tình trạng người dân không chứng minh được chi phí lại bị thiệt. Thủ tục phải đơn giản, dễ thực hiện chứ không nên quá phức tạp.

Thứ ba, tất cả giao dịch bất động sản nên bắt buộc thực hiện qua ngân hàng để đảm bảo truy vết dòng tiền, chống thất thu thuế.

Cuối cùng, cần thiết lập cơ chế giải quyết tranh chấp về xác định lãi và nghĩa vụ thuế một cách khách quan, minh bạch, có thể thông qua trọng tài thuế hoặc cơ quan trung gian độc lập. Như vậy mới đảm bảo sự công bằng và tránh lạm dụng quyền lực trong quá trình thực thi.

Xin cảm ơn ông về những chia sẻ này!

>> Chung cư Hà Nội tăng nóng: Kịch bản hạ nhiệt liệu có xảy ra cuối năm 2025?