Đáp án cho ẩn số Thiên Tân trong lịch sử của DIC Corp (DIG) - liệu Him Lam có là biến số?

Ngày 28/2/2023, Thanh tra Chính phủ đưa thông tin về việc Thanh tra toàn diện việc cổ phần hóa tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp – mã chứng khoán DIG). Thông tin này khiến nhiều nhà đầu tư giật mình, cổ phiếu DIG giảm sàn phiên ngày 1/3/2023.

Như chúng tôi đã đưa tin trước đó, lần lại quá trình hình thành, phát triển của DIC Corp có khá nhiều thông tin thú vị, như việc nhắc tới ẩn số Thiên Tân… Những thông tin này khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu “đi tìm” những lời giải đáp. Trước hết, cùng đi tìm đáp án để “giải mã” ẩn số Thiên Tân.

Cái tên Thiên Tân xuất hiện từ năm 2015

Như đã nói ở bài trước đó, Thiên Tân xuất hiện tại DIC Corp như một ẩn số, đặc biệt từ năm 2020 khi xuất hiện giao dịch nghìn tỷ với ẩn số này. Cùng quay ngược thời gian để tìm kiếm sự hiện diện của Thiên Tân.

CTCP Đầu tư phát triển Thiên Tân thành lập tháng 6/2007 với 4 lao động đăng ký. Công ty hoạt động trong lĩnh vực thể thao (ngành chính). Đăng ký ban đầu, công ty do ông Dương Ngọc Sơn làm Giám đốc, ông Cao Văn Vũ là người đại diện. Hiện tại ông Đỗ Thanh Tùng là người đại diện theo pháp luật. Ngành nghề kinh doanh lại đăng ký là liên quan đến nông nghiệp, trồng cây ăn quả, lúa, ngô, thực phẩm, chế biến, bảo quản các loại hoa quả, thịt…

Thiên Tân thực tế đã là cổ đông của DIC Corp trước đó, nhưng chính thức được nhắc đến lần đầu vào năm 2015. Thời điểm tháng 8/2015 DIC Corp phát hành riêng lẻ 19,9 triệu cổ phiếu cho 2 nhà đầu tư, giá phát hành 10.600 đồng/cổ phiếu. Hai nhà đầu tư được mua cổ phiếu lần này là Vietnam Enterprise Investments Limited mua 15 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 7,55%) và CTCP Đầu tư phát triển Thiên Tân được mua 4,9 triệu cổ phiếu. Sau phát hành riêng lẻ này, Thiên Tân sở hữu 6,2 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 3,12%).

Tuy vậy Thiên Tân chính thức trở thành cổ đông lớn của DIC Corp từ năm 2017, khi Bộ Xây dựng thoái vốn. Theo báo cáo, ngày 28/11/2017 khi Bộ Xây dựng bán hơn 118 triệu cổ phiếu qua sàn, thoái vốn hoàn toàn khỏi DIC Corp, Thiên Tân cũng mua thêm 3 triệu cổ phiếu, nâng lượng sở hữu sau giao dịch lên 14,6 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 6,14%) và trở thành cổ đông lớn.

DIC Corp lập công ty con và “bán” ngay cho Thiên Tân

Nếu chỉ xuất hiện bằng việc mua gom cổ phiếu, chắc chắn cái tên Thiên Tân không là ẩn số với nhà đầu tư. Mà câu chuyện bắt đầu từ năm 2020 khi Thiên Tân xuất hiện trên báo cáo tài chính của DIC Corp. Nội dung chính là việc DIC Corp lập ra một công ty con, rồi bán lại ngay cho Thiên Tân, đồng thời rót vốn đầu tư nghìn tỷ vào Thiên Tân.

Cụ thể, đầu tháng 11/2020 DIC Corp thông qua việc thành lập Công ty TNHH 2 thành viên để hợp tác đầu tư khu đất có diện tích khoảng 14,4ha tại phân khu 7.1 Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước. Do vậy Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh được thành lập.

Đại Phước Thiên Minh có vốn điều lệ 760 tỷ đồng, trong đó DIC Corp góp vốn bằng toàn bộ giá trị quyền sử dụng 55.722m2 đất kinh doanh với giá trị 759 tỷ đồng. Còn lại 1 tỷ đồng do 1 cá nhân là ông Lưu Văn Bằng góp vốn.

Cùng với đó, DIC Corp thực hiện các thủ tục để Đại Phước Thiên Minh có giấy chứng nhận đầu tư xây dựng dự án cấp 2 trên khu đất có diện tích 14,4ha tại phân khu 7.1 Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước theo quy định.

Tuy vậy chỉ mấy ngày sau khi thành lập, ngày 27/11/2020 DIC Corp đã thông qua việc chuyển nhượng phần vốn góp tại Đại Phước Thiên Minh. Báo cáo tài chính kiểm toán năm 2020 của DIC Corp ghi nhận phát sinh khoản phải thu của khấch hàng 59 tỷ đồng liên quan Công ty Thiên Tân – khoản này được giải trình là “khoản phải thu còn lại từ việc chuyển nhượng phần vốn góp tại Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh theo Nghị quyết HĐQT đã thông qua ngày 27/11/2020). Điều này cũng đồng nghĩa DIC Corp góp vốn thành lập ra Đại Phước Thiên Minh, và chuyển nhượng lại ngay cho Thiên Tân – lúc đó là cổ đông lớn của DIC Corp.

Cũng ngay những ngày cuối năm 2020 DIC Corp “rót” hơn 1.298 tỷ đồng vào Thiên Tân và 1.729 tỷ đồng vào CTCP Phát triển Đức Hòa III-Resco dưới dạng tiền “phải thu khác”. Cả hai khoản tiền tổng xấp xỉ hơn 3.000 tỷ này được thuyết minh là “khoản tiền góp vốn để hợp tác đầu tư lần lượt với CTCP Đầu tư Đức Hòa III-Resco và CTCP Đầu tư phát triển Thiên Tân. Hợp đồng đầu tư này ký ngày 30/11/2020 – chỉ mấy ngày sau khi Thiên Tân nhận chuyển giao Đại Phước Thiên Minh.

Đáng chú ý, tại ngày 31/12/2020 tổng tài sản DIC Corp đạt 11.826 tỷ đồng, trong khi đó DIC Corp chuyển 3.027 tỷ đồng đầu tư vào Thiên Tân và Đức Hòa III – Resco - tương ứng mang 25,6% tổng tài sản đi đầu tư chỉ trong vòng mấy ngày.

Cũng ngay ngày 1/12/2020 Công ty Thiên Tân ký hợp đồng giao dịch đảm bảo với Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín để thế chấp toàn bộ phần vốn góp thuộc quyền sở hữu của Thiên Tân tại Đại Phước Thiên Minh trị giá 759 tỷ đồng nói trên. Thông tin giao dịch đảm bảo thể hiện một vấn đề, là Thiên Tân đã mua lại toàn bộ phần vốn góp của DIC Corp tại Đại Phước Thiên Minh.

Ngày 2/12/2020, chỉ mấy ngày sau khi nhận chuyển nhượng Đại Phước Thiên Minh, Thiên Tân mua thêm 47.195.340 cổ phiếu DIG, nâng tổng lượng sở hữu sau giao dịch lên hơn 57,6 triệu đơn vị (tỷ lệ 18,09%). Đây cũng là phiên giao dịch đột biến với 160 triệu cổ phiếu DIG được giao dịch thỏa thuận, tổng giá trị hơn 3.440 tỷ đồng. Tạm tính theo giá bình quân của giao dịch thỏa thuận là 21.487 đồng/cổ phiếu, thì Thiên Tân chi hơn nghìn tỷ đồng để mua thêm số cổ phiếu trên.

Trong phiên giao dịch này, ngoài hơn 47 triệu cổ phiếu được Thiên Tân mua vào, còn ghi nhận sự xuất hiện của một “biến số” - Địa ốc Him Lam - với việc mua thỏa thuận gần 68 triệu cổ phiếu từ Dragon Capital (tỷ lệ 21,49%) để trở thành cổ đông lớn. Như vậy chỉ sau 1 ngày, DIC Corp đón nhận 2 cổ đông lớn – và trở thành 2 cổ đông lớn nhất là Địa ốc Him Lam và Thiên Tân.

Sao lại là “Ẩn số Thiên Tân”?

Trước hết, nói về Dự án Khu du lịch sinh thái DIC Đại Phước Đồng Nai, dự án có quy mô hơn 464ha, tổng vốn đầu tư 7.239 tỷ đồng được DIC Corp công bố đầu tư từ năm 2005. Dự án được thực hiện theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Sau khi chuyển nhượng hết phần vốn góp tại Đại Phước Thiên Minh cho công ty Thiên Tân, DIC Corp còn có khoản đầu tư gần 1.300 tỷ đồng vào Thiên Tân để “hợp tác đầu tư”.

BCTC năm 2020 của DIC Corp ghi nhận giá trị bất động sản xây dựng dở dang có khoản đầu tư vào Khu du lịch sinh thái Đại Phước gần 532 tỷ đồng (giảm gần 240 tỷ đồng so với đầu năm, được giải thích là “giá trị quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ vốn vay của các dự án trên đã được thế chấp cho các khoản vay”.

Năm 2020 DIC Corp ghi nhận khoản thu nhập khác 590 tỷ đồng từ “chênh lệch giá trị tài sản góp vốn và chuyển nhượng” – trong khi đó khoản chuyển nhượng Đại Phước Thiên An chưa xong, chỉ còn khoản chuyển nhượng Đại Phước Thiên Minh cho Thiên Tân đã hoàn tất thủ tục chuyển giao.

Còn BCTC năm 2022 ghi nhận đến 31/12/2022 khoản chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại dự án khu du lịch sinh thái Đại Phước lên đến 1.321 tỷ đồng (tăng 1.139 tỷ đồng so với đầu năm).

Liên quan đến Dự án Đại Phước này, tháng 11/2020 DIC Corp lập ra 2 công ty là Đại Phước Thiên Minh vốn điều lệ 760 tỷ đồng và Đại Phước Thiên An vốn điều lệ 2.350 tỷ đồng, đều do DIC Corp sở hữu 99,9% vốn điều lệ bằng cách góp quyền sử dụng đất. Với Đại Phước Thiên An là lô đất 31ha tại phân khu 1,2,3 của KĐT Đại Phước. Ngay sau khi thành lập, DIC Corp đã chuyển nhượng luôn phần vốn góp tại 2 công ty này, trong đó Đại Phước Thiên An được chuyển nhượng cho CTCP Đầu tư và phát triển Tân Long (đã nhận cọc chuyển nhượng 2.331 tỷ đồng vào cuối 2020).

Đáp án cho ẩn số Thiên Tân

Một câu hỏi đặt ra với nhà đầu tư là, tại sao Thiên Tân dễ dàng đạt được thỏa thuận nhận chuyển giao phần vốn góp của DIC Corp trị giá 759 tỷ đồng tại Đại Phước Thiên Minh trong tiêu chí “chọn đối tác có năng lực và kinh nghiệm để đầu tư dự án”? trong khi Thiên Tân vốn chỉ là một công ty trong lĩnh vực thể thao? Hay công ty trong lĩnh vực nông nghiệp như một số thông tin đăng ký cập nhật khác? Trong khi đó, ở một dự án khác, Địa ốc Him Lam từng bị phản đối hợp tác đầu tư dù công ty này ít nhất vẫn là “cùng trong lĩnh vực bất động sản”? Liệu ẩn số Thiên Tân hay biến số Him Lam có gì khác?

Bên cạnh đó, từ một công ty trong lĩnh vực thể thao, Thiên Tân mua lại được Đại Phước Thiên Minh để làm dự án, còn bỏ ra thêm nghìn tỷ gia tăng tỷ lệ sở hữu tại DIC Corp chỉ trong mấy ngày. Câu trả lời sẽ đi theo hướng nào? Liệu có sự liên quan nào? Câu trả lời nằm ở một điểm chung: địa chỉ.

Trở lại với Thiên Tân, công ty thành lập tháng 6/2007 hoạt động trong lĩnh vực thể thao, do ông Dương Ngọc Sơn làm Giám đốc, ông Cao Văn Vũ là người đại diện. Công ty Thiên Tân có địa chỉ đăng ký tại B11/10 Khu đô thị Chí Linh, phường Nguyễn An Ninh, Thành phố Vũng Tàu. Địa chỉ của công ty Thiên Tân trùng địa chỉ với bà Nguyễn Thị Thanh Huyền, Thành viên HĐQT DIC Corp – Phó Tổng Giám đốc công ty. Bà Thanh Huyền là con gái ông Nguyễn Thiện Tuấn.