Đi tìm ẩn số DIG: DIC Corp - Hành trình từ “nghề” du lịch - điều dưỡng đến ông lớn Bất động sản

Ngày 28/2/2023, Thanh tra Chính phủ đưa thông tin về việc Thanh tra toàn diện việc cổ phần hóa tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển DIC (DIC Corp – mã chứng khoán DIG). Theo thông báo này, Thực hiện chỉ đạo của Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái, Thanh tra Chính phủ ban hành quyết định bổ sung kế hoạch thanh tra năm 2023, trong đó có việc thanh tra chấp hành quy định pháp luật trong cổ phần hóa và thoái vốn nhà nước tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển DIC.

Thời hạn thanh tra là 30 ngày làm việc (không kể ngày nghỉ, ngày lễ) kể từ ngày công bố quyết định thanh tra. Đoàn thanh tra có nhiệm vụ tiến hành thanh tra theo nội dung quy định và kế hoạch thanh tra được Tổng Thanh tra Chính phủ phê duyệt.

Nhìn lại hành trình của DIC Corp - từ một Nhà nghỉ thuộc Bộ Xây dựng đến một công ty bất động sản có tiếng trên thị trường.

DIC Corp – xuất phát điểm từ du lịch và dịch vụ điều dưỡng

Tổng CTCP Đầu tư và Phát triển DIC (DIC Corp) tiền thân là Nhà nghỉ Bộ Xây dựng, được thành lập ngày 26/5/1990 với nhiệm vụ ban đầu ta kinh doanh dịch vụ du lịch và làm công tác điều dưỡng theo kế hoạch của Bộ Xây Dựng.

Ông Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch HĐQT của DIC Corp hiện nay, ở tuổi 33, ông được cử giữ chức vụ Giám đốc Nhà nghỉ Bộ Xây dựng. Trước đó ông Nguyễn Thiện Tuấn đã tham gia công tác tại Bộ Xây dựng nhiều năm, từ năm 1978 khi mới 21 tuổi đã là cán bộ kỹ thuật tại Công ty xây dựng công trình Bộ Xây dựng và kinh qua nhiều chức vụ khác nhau những năm sau đó.

Năm 1993, theo chủ trương của Nhà nước về tổ chức lại sản xuất kinh doanh trong khu vực kinh tế quốc doanh, Bộ Xây dựng quyết định thành lập Công ty đầu tư Xây dựng du lịch (TIIC) với số vốn kinh doanh ban đầu 8,2 tỷ đồng.

DIC Corp - Ghi dấu ấn tại thị trường bất động sản bằng những dự án lớn

Năm 1996 được xem là dấu mốc quan trọng đầu tiên khi công ty tham gia lĩnh vực xây dựng ở các dự án lớn, với dự án đầu tiên là Khu đô thị DIC Chí Linh City. Dự án có tổng mức đầu tư 6.750ha, quy mô 93,7ha tại Thành phố Vũng Tàu. Dự án có quy mô 4.567 căn hộ, dự kiến hoàn thành vào năm 2023.

Năm 2001 Bộ Xây dựng quyết định đổi tên thành Công ty Đầu tư và phát triển Xây dựng (DIC), kinh doanh theo hướng đa ngành nghề với các đơn vị trực thuộc là Khách sạn Vũng Tàu, Xí nghiệp xây dựng số 1, Xí nghiệp xây dựng số 4…. DIC đã mạnh dạn đổi mới và hoàn thiện kinh doanh. Năm 2002 DIC thí điểm hoạt động theo mô hình công ty mẹ - con.

Năm 2005 DIC tiếp tục triển khai dự án lớn – Dự án Khu du lịch sinh thái DIC Đại Phước Đồng Nai với quy mô hơn 464ha, tổng vốn đầu tư 7.239 tỷ đồng. Dự án được thực hiện theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Với những dự án lớn, DIC dần ghi tên mình vào khối những doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường.

DIC Corp – cổ phần hóa, Nhà nước nắm cổ phần chi phối 65,06%

Bước ngoặt lớn tiếp theo của DIC Corp là cổ phần hóa thành công. Năm 2007 Bộ Xây dựng phê duyệt phương án cổ phần hóa Công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng. Có 9.056.100 cổ phần được chào bán thành công trong phiên IPO.

Năm 2008 DIC chính thức chuyển sang mô hình công ty cổ phần, đổi tên thành Tổng CTCP Đầu tư phát triển Xây dựng (DIC Corp) với vốn điều lệ ban đầu 370 tỷ đồng.

Cơ cấu cổ đông lúc đó Bộ Xây dựng sở hữu 65,06%, nắm cổ phần chi phối; Cổ đông chiến lược Vina Capital sở hữu 7,84%; bán ưu đãi cho người lao động 2,91% và bán đấu giá công khai 24,19%. Lúc đó ông Nguyễn Thiện Tuấn kiêm nhiệm 2 chức vụ cao nhất tại DIC Corp là Chủ tịch HĐQT và Tổng Giám đốc, được đại diện cho hơn 32,5% vốn nhà nước tại DIC Corp.

Năm 2009 DIC Corp phát hành cổ phiếu ra công chúng, giá 100.000 đồng/cổ phần, tăng vốn điều lệ từ 370 tỷ đồng lên thành 600 tỷ đồng, đưa cổ phiếu lên giao dịch trên sàn chứng khoán với mã chứng khoán DIG.

DIC Corp nổi lên với nhiều dự án lớn, phần lớn đều từ đất “nhà nước giao”

Ngoài 2 dự án khởi động trên, DIC Corp nhanh chóng ghi dấu ấn trên thị trường bất động sản với loạt các dự án lớn như Khu đô thị sinh thái Long Tân, Nhơn Trạch, Đồng Nai quy mô 330ha; Khu đô thị Nam thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc với quy mô 447ha; Dự án Khu đô thị phường 4, thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang với quy mô hơn 202ha; Dự án Khu đô thị mới Cửa Lấp, Thành phố Vũng Tàu quy mô 94ha…

Dự án Khu đô thị Nam thành phố Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc quy mô 447ha khởi công năm 2007, do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Dự án có tổng mức đầu tư 8.700 tỷ đồng bằng nguồn vốn tín dụng, thương mại, trái phiếu công trình, vốn ứng trước của khách hàng và vốn của Doanh nghiệp, thời gian thực hiện khoảng 13 năm, dự kiến đến 2020.

Dự án Khu đô thị du lịch Phương Nam, Long Điền, Bà Rịa Vũng Tàu có quy mô 295ha, là đất do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất. Mục tiêu nhằm xây dựng 1 sân golf 18 lỗ, các khu resort, biệt thự sinh thái…

Dự án Khu đô thị sinh thái Long Tân, Nhơn Trạch, Đồng Nai quy mô 330ha, tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng – đây là dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Dự án Khu dân cư tại thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành, Bà Rịa, Vũng Tàu có quy mô gần 280ha được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Dự án Khu chung cư cao cấp 84 Trần Phú, Thành phố Vũng Tàu do DIC Corp đã nộp tiền sử dụng đất, trước đó là khách sạn Thủy Tiên.

DIC Corp – lãi lớn sau cổ phần hóa, và “xẹp” trước giờ cổ đông Nhà nước thoái vốn

Sau khi cổ phần hóa thành công, báo cáo ghi nhận từ 13/3 đến 31/12/2008 – năm đầu tiên sau cổ phần hóa, DIC Corp lãi sau thuế 256 tỷ đồng – số lãi kỷ lục so với con số báo cáo của hơn 1 năm trước đó – từ 1/1/2007 đến 12/3/2008 là 12,2 tỷ đồng. DIC Corp lý giải nguyên nhân là do các dự án thành phần của Khu đô thị Chí Linh đã bắt đầu mang về lợi nhuận. Giá cổ phiếu cũng “phi” nhanh, đạt 146.000 đồng/cổ phiếu – giá chưa điều chỉnh vào ngày 25/9/2009.

Năm 2009 DIC Corp báo lãi 578 tỷ đồng. Năm 2010 lãi sau thuế 452 tỷ đồng. Cổ đông công ty đang chờ đợi những tín hiệu tốt khi hàng loạt dự án được công bố, thì bất ngờ giá cổ phiếu giảm, thậm chí về dưới mệnh giá. Bên cạnh đó lợi nhuận cũng “tụt dốc” thảm hại với lãi năm 2011 còn 116 tỷ đồng, và những năm sau đó đến 2016 lợi nhuận chỉ tính bằng tỷ hoặc mấy chục tỷ đồng.

Rất nhiều câu hỏi được đặt ra, và một giả thuyết được đưa ra vào năm 2017 khi cổ đông nhà nước lên tiếng thoái vốn. Cụ thể, giai đoạn 2016-2017 giá cổ phiếu DIG bị “kéo” xuống sâu dưới mệnh giá. Nhiều đồn đoán nổi lên ngay khi Bộ Xây dựng công bố thông tin thoái vốn.

DIC Corp: Bộ Xây dựng thoái vốn, một hành trình mới bắt đầu

Đầu tháng 11/2017 Bộ Xây dựng thông báo đăng ký bán hết toàn bộ hơn 118 triệu cổ phiếu DIG, muốn thoái vốn bằng cách bán khớp lệnh trên sàn. Giá cổ phiếu DIG cũngđã rục rịch tăng từ đầu tháng. Đến sáng 28/11/2017 thị trường chứng khoán bùng nổ với 1 phiên có 128 triệu cổ phiếu DIG được khớp lệnh qua sàn, tổng giá trị giao dịch 2.468 tỷ đồng, tương ứng giá giao dịch bình quân 19.125 đồng/cổ phiếu – gần bằng giá trần của phiên. Kết phiên DIG tăng trần lên 19.250 đồng/cổ phiếu.

Thời điểm đó Bộ xây dựng nắm giữ hơn 118 triệu cổ phiếu, tương ứng tỷ lệ 49,65%, ước tính Bộ xây dựng thoái vốn, thu về khoảng gần 2.300 tỷ đồng.

Sau khi Bộ xây dựng thoái vốn, khá trùng hợp là những năm sau đó DIC Corp lại “ăn nên làm ra”, lợi nhuận ngay năm 2017 đã trên 200 tỷ đồng và đạt trên 722 tỷ đồng vào năm 2020. Năm 2021 cả doanh thu và lợi nhuận đều đạt kỷ lục trước khi giảm sâu vào năm 2022 vừa qua.

DIC Corp – lợi nhuận giảm, giá cổ phiếu giảm: Đi tìm nguyên nhân

Năm 2022 DIC Corp công bố kết quả kinh doanh với doanh thu đạt 1.909 tỷ đồng, giảm 25,7% so với năm 2021. Lợi nhuận sau thuế chỉ còn 144 tỷ đồng, giảm đến gần 85% so với số lãi 952 tỷ đồng đạt được năm 2021. Nguyên nhân doanh thu giảm mạnh chủ yếu do doanh thu từ kinh doanh bất động sản giảm.

Một trong những nguyên nhân khiến lợi nhuận giảm sút là gánh nặng chi phí lãi vay. Tổng chi phí tài chính trong năm hơn 264 tỷ đồng, tăng 158% so với cùng kỳ, trong đó có đến 245 tỷ đồng là chi phí lãi vay.

Báo cáo ghi nhận tổng nợ phải trả của DIC Corp đến 31/12/2022 còn gần 7.000 tỷ đồng, giảm 2.180 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm, trong đó dư vay nợ thuê tài chính ngắn hạn 1.005 tỷ đồng (tăng 395 tỷ đồng so với đầu năm) và dư vay nợ thuê tài chính dài hạn 2.840 tỷ đồng (giảm 1.455 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm).

Cơ cấu nợ vay của DIC Corp, có 1.861 tỷ đồng vay trái phiếu và gần 1.800 tỷ đồng vay ngân hàng, ngoài ra còn khoản tiền vay các cá nhân hơn 200 tỷ đồng. Trong khi đó tiền và tương đương tiền còn 246 tỷ đồng, giảm 755 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm; và các khoản đầu tư tài chính nắm giữ đến ngày đáo hạn còn 177 tỷ đồng, giảm 2.560 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm.

Ẩn số Thiên Tân

Không nói đến nợ vay tài chính, thì tại DIC Corp còn tồn tại một “ẩn số” Thiên Tân. Báo cáo ghi nhận đến 31/12/2022 DIC Corp còn khoản phải thu khách hàng 1.220 tỷ đồng, khoản phải thu khác 2.667 tỷ đồng (tăng 860 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm) và khoản phải thu dài hạn khác 2.381 tỷ đồng, giảm 1.729 tỷ đồng so với đầu năm).

- Trong các khoản phải thu khách hàng 1.220 tỷ đồng, có khoản phải thu khách hàng ngắn hạn là CTCP Đầu tư phát triển Thiên Tân với số dư 59 tỷ đồng, phát sinh từ năm 2020, được giải trình là “khoản phải thu còn lại từ việc chuyển nhượng phần vốn góp tại Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh”.

- Các khoản phải thu dài hạn khác 2.381 tỷ đồng có khoản phải thu khác với CTCP Đầu tư phát triển Thiên Tân 1.298 tỷ đồng. Khoản này cũng phát sinh từ năm 2020 và được thuyết minh là “khỏan tiền góp vốn để hợp tác đầu tư lần lượt với CTCP Đầu tư Đức Hòa III – Resco và CTCP Đầu tư Phát triển Thiên Tân.

- Khoản phải thu khác với công ty Đức Hòa III – Resco ghi nhận đến 1.729 tỷ đồng từ năm 2020 nhưng đã giảm về 0 vào năm 2022 vừa qua, nhưng Thiên Tân thì vẫn giữ nguyên.

Đáng chú ý, Công ty Thiên Tân thành lập tháng 5/2007, hiện tại do ông Đỗ Thanh Tùng là người đại điện. Tháng 12/2020 Thiên Tân có động thái giao dịch đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín chi nhánh Bà Rịa Vũng Tàu. Khoản vay bao nhiêu không được công bố. Tài sản đảm bảo là “Toàn bộ phần vốn góp của CTCP Đầu tư Thiên Tân tại Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh. Tổng giá trị tài sản là 759 tỷ đồng.

Ngoài ra, Thiên Tân còn được cho là từng có mối quan hệ với lãnh đạo DIC Corp. Thiên Tân cũng là cổ đông từng được mua khi DIC Corp phát hành riêng lẻ nhiều năm trước đó. Mọi thông tin xin xem tiếp phần sau.