Đáp án cho biến số Him Lam tại DIC Corp (DIG): Bí ẩn đến từ cái tên

Như đã hứa hẹn trước đó, sau chuỗi thông tin về quá trình hình thành, phát triển của Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Xây dựng (DIC Corp – mã chứng khoán DIG) hé lộ những thông tin về ẩn số Thiên Tân, kỳ này chúng tôi lại cùng quý độc giả tìm hiểu về biến số Him Lam - một cái tên xuất hiện khá nhiều tại DIC Corp thời điểm giá cổ phiếu DIG biến động mạnh.

Him Lam: Góp vốn đầu tư Dự án Khu trung tâm Thành phố mới Nhơn Trạch

Nhắc đến cái tên Him Lam trong ngành bất động sản, chắc hẳn các nhà đầu tư, giới chuyên môn sẽ nghĩ ngay đến một tên tuổi lớn trong ngành.

Cái tên Him Lam không chỉ xuất hiện ở DIC Corp từ năm 2020 như thông tin đã hé lộ trước đó trong bài đáp án về ẩn số Thiên Tân. Thực tế Him Lam là cái tên đã xuất hiện ở DIC Corp từ trước đó, khoảng thời gian đầu năm 2019.

Tại Đại hội cổ đông thường niên năm 2019 ban lãnh đạo công ty đã có bản báo cáo dài về tình hình hoạt động kinh doanh, trong đó có mục báo cáo công tác đầu tư dự án. DIC Corp công bố kế hoạch đầu tư, trong đó có Dự án Khu trung tâm Thành phố mới Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Dự án có quy mô 600ha, tổng mức đầu tư 7.523 tỷ đồng.

Theo báo cáo, công ty dự kiến kế hoạch rót vốn đầu tư vào dự án này của năm 2019 là 20 tỷ đồng. Các công việc liên quan dự án này trong năm 2019 gồm việc chờ chấp thuận đầu tư của Thủ tướng Chính Phủ; thực hiện đo vẽ địa hình phục vụ công tác lập quy hoạch, trích đo địa chính; tiến hành lập và trình duyệt quy hoạch 1/2000. Đồng thời có việc THÀNH LẬP CÔNG TY DIC – HIM LAM với vốn điều lệ dự kiến 1.200 tỷ đồng, trong đó DIC Corp góp đợt 1 số tiền 100 tỷ đồng và Him Lam góp đợt 1 số tiền 200 tỷ đồng.

Đối với dự án này, bản báo cáo công tác thực hiện năm 2018 cho biết những việc đã làm, trong đó nhắc đến việc DIC Corp đã “ký biên bản ghi nhớ hợp tác" với Công ty CP Him Lam để triển khai dự án nhằm đảm bảo hồ sơ chứng minh năng lực tài chính.

Đồng thời cho biết Tỉnh Đồng Nai đã chấp thuận chủ trương cho hợp tác với Him Lam để triển khai hồ sơ đề nghị quyết định chủ trương đầu tư, và công ty đang lập lại hồ sơ theo góp ý của Bộ, Sở, ngành cho liên doanh này.

Chỉ hơn 1 tháng sau đó DIC Corp công bố thông tin thành lập “Chi nhánh DIC Corp – Ban quản lý dự án DIC Him Lam” với giấy chứng nhận đăng ký hoạt động ghi nhận do ông Nguyễn Thiện Tuấn đứng đầu. THÀNH LẬP CHI NHÁNH – KHÔNG PHẢI THÀNH LẬP CÔNG TY như dự kiến ban đầu.

Quyết định ghi rõ Ban quản lý dự án DIC Him Lam trực thuộc Tổng CTCP Đầu tư phát triển xây dựng, chịu sự quản lý, điều hành của DIC Corp. Chức năng của DIC Him Lam là để quản lý thực hiện dự án.

Him Lam: “Nhân duyên không thành” tại Dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu

Câu chuyện tiếp nối đến tháng 8/2020, DIC Corp công bố tờ trình Đại hội đồng cổ đông bất thường về phương án hợp tác dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu, phường 12, Thành phố Vũng Tàu.

Báo cáo ghi rõ dự án có quy mô 90,5ha được UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu phê duyệt lựa chọn DIC Corp làm chủ đầu tư. Thời điểm tháng 8/2020 DIC Corp đang thực hiện công tác điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, đã bồi thường giải phóng mặt bằng một phần…

Báo cáo của DIC Corp cũng chỉ ra những khó khăn tại dự án liên quan đến việc đền bù, đến tiến độ dự án, và đến những nguyên nhân khiến dự án không thể kéo dài thêm. DIC Corp cho biết ước tính trong năm 2021 công ty phải bố trí nguồn vốn khoảng 10.000 tỷ đồng riêng cho dự án này (giai đoạn 2020-2026). DIC Corp cũng trình bày là việc vay vốn tín dụng đối với dự án gặp một số trở ngại, thời gian xét duyệt dài.

Do vậy DIC Corp cho rằng phải tìm kiếm đối tác có năng lực để triển khai nhanh dự án này, nhằm tạo đà để xin triển khai các dự án khu đô thị lớn nhiều tiềm năng khác. Báo cáo cho biết Công ty Cổ phần Him lam (gọi tắt là Him Lam) là đơn vị đang quan tâm tới dự án và được đánh giá là có tiềm năng tài chính, kinh nghiệm khai thác các dự án đô thị. Ngoài ra Him Lam còn là đơn vị có mối liên hệ với các tổ chức tín dụng lớn trong nước, có thể thu xếp được nguồn vốn cho dự án. Qua làm việc sơ bộ Him Lam rất quan tâm và đồng ý với các điều khoản DIC Corp đưa ra.

Kế hoạch đặt ra, đợt 1 DIC Corp góp 455 tỷ đồng bằng tiền, quyền phát triển dự án. Còn phía Him Lam sẽ góp vốn đợt 1 với 245 tỷ đồng, khoản tiền này dùng để giải phóng mặt bằng khu C trong năm 2020.

Cam kết thu xếp nguồn vốn vay tổng thể khoảng 3.500 tỷ đồng (chia làm 2 giai đoạn vay) mà không cần tài sản thế chấp. Việc giải ngân vốn vay phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng của dự án mà không cần thông báo thu hồi đất.

Đáng chú ý, phía Him Lam giao toàn quyền quyết định đầu tư cho DIC Corp và không tham gia vào các vấn đề đầu tư liên quan đến dự án.

Hình thức hợp tác: Thành lập 1 công ty TNHH 2 thành viên, trong đó DIC Corp góp 65% vốn điều lệ; công ty con do Him Lam chỉ định góp 35% vốn điều lệ. Dự kiến ban đầu thành lập công ty đăng ký vốn điều lệ 700 tỷ đồng trong đó DIC Corp góp 455 tỷ đồng bằng tiền, quyền phát triển dự án và phía Him Lam góp 245 tỷ đồng bằng tiền. sau khi triển khai, vốn điều lệ dự kiến tăng thêm 1.000 tỷ đồng lên mức 1.700 tỷ đồng.

Kế hoạch, điều khoản có lợi nhiều cho DIC Corp. Thế nhưng Đại hội đồng cổ đông tiến hành bằng hình thức lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản đã không thông qua. Biên bản kiểm phiếu ngày 16/9/2020 ghi nhận chỉ 33,07% số cổ phần đồng ý. Tỷ lệ không đồng ý là 26,57% và không có ý kiến 20,31%.

Him Lam: Tạm dừng hoạt động chi nhánh Ban quản lý dự án DIC Him Lam

Sau 3 năm thành lập, tháng 9/2022 DIC Corp bất ngờ thông báo “tạm dừng hoạt động chi nhánh Ban quản lý dự án DIC Him Lam”, thời gian tạm ngừng dự kiến 12 tháng.

Nhân sự của DIC Corp tại dự án này được điều chuyển về đơn vị khác, và thông báo cho nhân sự của Him Lam về việc tạm dừng hoạt động này. Nguyên nhân của việc ngừng hoạt động chi nhánh không được nêu rõ.

Trang chủ Công ty Cổ phần Him Lam ở mục các dự án đã/đang thực hiện không xuất hiện tên 2 dự án này.

Địa ốc Him Lam: Cổ đông lớn

Trở lại thời điểm tháng 9/2020, Đại hội cổ đông bất thường của DIC Corp KHÔNG thông qua việc hợp tác với Công ty Cổ phần Him Lam trong phát triển dự án. Chỉ vài tháng sau đó, chữ Him Lam lại xuất hiện tại DIC Corp.

Cụ thể, ngày 2/12/2020 cả 6 quỹ thuộc quản lý của Dragon Capital đã bán ra toàn bộ hơn 67,69 triệu cổ phiếu DIG (tỷ lệ 22,0717%) và không còn là cổ đông lớn. Bên mua vào là CTCP Kinh doanh địa ốc Him Lam. Phiên giao dịch ngày 2/12/2020 này có tổng gần 166 triệu cổ phiếu DIG được giao dịch trong đó có hơn 160 triệu cổ phiếu giao dịch thỏa thuận với giá thỏa thuận bình quân gần 21.500 đồng/cổ phiếu. Như vậy ước tính Địa ốc Him Lam chi khoảng 1.450 tỷ đồng để mua đợt này.

Sau khi trở thành cổ đông lớn, Địa ốc Him Lam “im hơi lặng tiếng” hơn nửa năm, tuy vậy số cổ phiếu nắm giữ vẫn tăng sau mỗi lần DIC Corp phát hành cổ phiếu trả cổ tức/thưởng hoặc phát hành cho cổ đông hiện hữu. Tổng số cổ phiếu nắm giữ đến tháng 8/2021 hơn 87 triệu đơn vị (tỷ lệ 21,25%).

Lần đầu tiên Địa ốc Him Lam chốt lãi là từ ngày 16-20/8/2021, đã bán ra tổng cộng hơn 13 triệu cổ phiếu DIG, giảm lượng sở hữu xuống còn hơn 73,7 triệu đơn vị (tỷ lệ 17,99%). Thời điểm đó trên thị trường cổ phiếu DIG đang giao dịch quanh mức 33.000 đồng/cổ phiếu – tương ứng Địa ốc Him Lam chốt lãi số tiền trăm tỷ.

Được đà, đến hết năm 2021 Địa ốc Him Lam vẫn liên tục bán ra chốt lãi trong bối cảnh giá cổ phiếu DIG vẫn duy trì mức cao. Số liệu ghi nhận đến hết năm 2022 Địa ốc Him Lam còn lại khoảng 67,7 triệu cổ phiếu DIG, tương ứng bán khoảng 20 triệu cổ phiếu trong mấy tháng cuối năm.

Cuối 2021 đầu 2022 thị trường chứng khoán Việt Nam bùng nổ, chỉ số Vn-Index vượt 1.500 điểm đạt mức cao nhất lịch sử, cổ phiếu nhóm bất động sản cũng thăng hoa. Đặc biệt cổ phiếu bất động sản còn được “tiếp” thêm sức sau những thông tin giá đấu đất Thủ Thiêm được công bố, DIG vượt 100.000 đồng/cổ phiếu. Tuy vậy vụ trả cọc đất Thủ Thiêm ngay sau đó đã khiến nhóm cổ phiếu bất động sản lao dốc, ngày 12/1/2022 Địa ốc Him Lam mang gần 3 triệu cổ phiếu DIG ra chốt lãi vẫn ở vùng đỉnh trên 111.000 đồng/cổ phiếu.

Những phiên cuối tháng 1/2022 khi DIG vẫn đang “neo” ở cùng giá 80-90.000 đồng/cổ phiếu thì Địa Ốc Him Lam vẫn tranh thủ bán thêm được hơn 12 triệu cổ phiếu. Khi sự việc đấu giá đất Thủ Thiêm dần ổn, giá cổ phiếu bất động sản tăng trở lại, chỉ trong vòng tháng 4/2021 Địa ốc Him Lam đã liên tục bán ra ở vùng giá 60-70.000 đồng/cổ phiếu.

“Chốt số” tháng 5/2022 bán thêm hơn 4 triệu cổ phiếu, giảm lượng sở hữu xuống gần 25 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 4,987%) và không còn là cổ đông lớn. Lúc đó sự việc liên quan trái phiếu Tân Hoàng Minh diễn ra, cổ phiếu DIG dù giảm vẫn ở quanh mức trên 60.000 đồng/cổ phiếu.

Trước diễn biến bất lợi của cổ phiếu DIG, trước việc cổ đông lớn ồ ạt bán ra, lãnh đạo DIC Corp đã lên tiếng trấn an rằng đã liên hệ với Địa ốc Him Lam để không có động thái bán làm gia tăng áp lực lên cổ phiếu DIG. Nhưng liệu có tác dụng khi Him Lam đã thoái vốn thành công, thu lãi nghìn tỷ và dừng bán kịp lúc DIG lao dốc.

Sau giao dịch đó, Địa ốc Him Lam không còn là cổ đông lớn, không phải công bố thông tin giao dịch theo quy định thì việc Him Lam còn nắm cổ phiếu DIG hay không vẫn chưa thể xác định.

Một điểm nhấn của Địa ốc Him Lam suốt quá trình gần 2 năm xuất hiện tại DIC Corp này là nhà đầu tư chỉ thấy các giao dịch bán ra chốt lãi. Lần đầu mua vào hơn 67 triệu cổ phiếu, sau đó gia tăng dần số cổ phiếu qua các lần nhận cổ tức, phát hành cho cổ đông hiện hữu. Địa ốc Him Lam không có các giao dịch mua thêm cổ phiếu trên sàn, chỉ bán ra.

Địa ốc Him Lam – nhân tố mang tên Phan Văn Danh

Mối liên hệ giữa cái tên Địa ốc Him Lam và DIC Corp còn có thêm một cái tên ở giữa – ông Phan Văn Danh.

Tại Đại hội cổ đông bất thường tổ chức tháng 1/2021, ông Phan Văn Danh trúng cử vào vị trí Thành viên Hội đồng quản trị độc lập nhiệm kỳ 2018-2022. Đáng chú ý, ông Phan Văn Danh trúng cử với tư cách ứng cử độc lập. Thời điểm tháng 1/2021 là ngay sau khi Địa ốc Him Lam trở thành cổ đông lớn của DIC Corp (tháng 12/2020).

Trong khi đó tại Địa ốc Him Lam ông Phan Văn Danh lại có một thân phận khác – thuộc Ban lãnh đạo Địa ốc Him Lam với cương vị Giám đốc khối dự án.

Câu hỏi đặt ra là, thời điểm đầu năm 2021 khi ông Phan Văn Danh ứng cử vào Hội đồng quản trị của DIC Corp, lúc đó Địa ốc Him Lam đã là cổ đông lớn sở hữu hơn 22% vốn cổ phần, có tư cách đề cử người vào HĐQT. Trong khi đó ông Phan Văn Danh thuộc Ban lãnh đạo Địa ốc Him Lam. Vậy tại sao ông Phan Văn Danh không dùng tư cách của Địa ốc Him Lam để vào HĐQT của DIC Corp?

Câu trả lời có thể là do quy định về công bố thông tin? Liệu có phải do nếu lấy tư cách từ Địa ốc Him Lam vào HĐQT, ông Phan Văn Danh và Địa ốc Him Lam sẽ là người liên quan, và các công bố thông tin phải thực hiện theo quy định?

Thay cho lời kết: Biến số từ cái tên Him Lam?

Khi nhắc đến Him Lam – chúng tôi gọi nó là biến số. Đáp án cho cái biến số này cũng là một câu hỏi mở. Nhìn lại từ đầu, nhà đầu tư sẽ thấy một điểm khác biệt: Cái tên Him Lam.

Thứ nhất: Him Lam với tư cách là bên góp vốn đầu tư luôn được DIC Corp viết trong các Nghị quyết, quyết định… liên quan là Công ty cổ phần Him Lam.

Thứ hai: Cái tên Him Lam xuất hiện từ tháng 12/2020 với tư cách cổ đông lớn là Công ty cổ phần Kinh doanh Địa ốc Him Lam.

Tài liệu, hồ sơ công bố của DIC Corp đều không nói rõ về Công ty cổ phần Him Lam. Hoặc cũng không có tài liệu nào chứng thực liệu 2 cái tên này có là 1 hay không.

Tuy nhiên, thông tin tìm hiểu cho biết, có 2 pháp nhân khác nhau với 2 cái tên này:

*Công ty cổ phần Him Lam có địa chỉ tại số 234 Ngô Tất Tố, phường 22, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh, thành lập tháng 9/1994. Trong danh sách các công ty thành viên, đối tác của CTCP Him Lam có Himlamland (CTCP Kinh doanh địa ốc Him Lam).

Trang chủ của công ty giới thiệu CTCP Him Lam có vốn điều lệ 6.500 tỷ đồng với khoảng 4.500 nhân sự chủ lực.

Thông tin giao dịch đảm bảo cho thấy CTCP Him Lam thường xuyên mang các tài sản đi thế chấp tại Ngân hàng TMCP Liên Việt để đảm bảo cho các khoản vay.

*CTCP Kinh doanh địa ốc Him Lam thành lập năm 2008 với vốn điều lệ hiện tại 1.700 tỷ đồng. Công ty do ông Nguyễn Ngọc Thủy làm Chủ tịch HĐQT, người đại diện theo pháp luật. Địa ốc Him Lam có địa chỉ tại 152/1A Nguyễn Văn Thương, phường 25, Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh. Quy mô nhân sự của Địa ốc Him Lam chỉ 300 người.

Tuy vậy, danh sách các dự án đã/đang và sẽ thực hiện của cả 2 cái Him Lam này đều không có tên các dự án đã hợp tác với DIC Corp. Nhà đầu tư đặt ra câu hỏi vai trò của Him Lam trong các đợt hợp tác này là gì? câu trả lời liệu có phải đến từ "truyền thống" thoái vốn đầu tư của DIC Corp?

DIC Corp: Truyền thống thành lập công ty rồi ... thoái vốn?

Thật trùng hợp khi DIC Corp thành lập khá nhiều công ty con, rồi tiến hành thoái vốn không lâu sau đó. Và rất nhiều công ty được DIC Corp góp vốn thành lập bằng quyền sử dụng đất - ví dụ tại CTCP Đầu tư phát triển xây dựng du lịch thể thao Vũng Tàu (DIC Spost) được DIC Corp góp vốn bằng hình thức: quyền sử dụng đất thuộc dự án Khu trung tâm Chí Linh.

DIC Corp tham gia góp vốn vào Du lịch DIC bằng quyền sử dụng đất 18.626,7m2, các công trình gắn liền với đất tại khách sạn DIC Star Vĩnh phúc tọa lạc tại khu đô thị nam vĩnh yên, giá trị tài sản định giá để góp vốn là 520 tỷ đồng.

Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh Đại Phước Thiên Minh có vốn điều lệ 760 tỷ đồng, trong đó DIC Corp góp vốn bằng toàn bộ giá trị quyền sử dụng 55.722m2 đất kinh doanh với giá trị 759 tỷ đồng. Và công ty này được DIC Corp chuyển nhượng ngay trong vòng hơn 1 tháng sau khi thành lập.

Công ty Đại Phước Thiên An cũng thành lập cùng thời gian với Đại phước Thiên Minh và cũng được chuyển nhượng ngay.

Đáng chú ý, quỹ đất của DIC Corp rất lớn, và phần lớn trong đó là đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất. Do vậy việc DIC Corp dùng quyền sử dụng đất để góp vốn thành lập công ty con đã diễn ra rất nhiều trong lịch sử hình thành của công ty.

Câu hỏi nhà đầu tư cũng đang rất tò mò, là liệu nếu như sự kết hợp của DIC Corp và Him Lam tại Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu thành công, hay việc lập được công ty con thay vì chi nhánh BQLDA đối với Dự án Khu đô thị mới Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai nói trên được hình thành, liệu công ty con này có "ở lại" trong hệ sinh thái DIC Corp được lâu?