Đề nghị thu phí nhà trong ngõ bỗng hóa mặt tiền nhờ mở đường

Sáng 30/8, Hội nghị ĐBQH hoạt động chuyên trách lần thứ 4 xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay, vấn đề thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại hiện có 2 loại ý kiến khác nhau.

Loại ý kiến thứ nhất giữ như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 vào tháng 5 vừa qua. Theo đó, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với: đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Loại ý kiến thứ hai đề nghị dự luật quy định sửa đổi theo hướng chặt chẽ hơn phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần.

Không nên quy định chỉ tạo lợi thế cho doanh nghiệp

Đại biểu Nguyễn Công Long (Đồng Nai) nhắc đến quy định đối với dự án nhà ở thương mại được quyền thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác không phải đất ở và lưu ý: "Mục đích là cho phép doanh nghiệp thỏa thuận xây dựng nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở".

Theo đại biểu, đây là nội dung liên quan tới Luật Nhà ở mà hôm qua thảo luận, có ý nghĩa quyết định đối với Luật Nhà ở. Quy định này không phải mới và đã tranh luận tại kỳ họp bất thường lần nhất.

Khi giải trình tiếp thu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã nêu rõ quan điểm không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải đất ở xây dựng nhà ở thương mại để tránh xảy ra trình trạng trục lợi chính sách, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Từ đó, đại biểu đề nghị làm rõ vì sao dự thảo luật đến nay lại có sự thay đổi này.

Đại biểu Nguyễn Công Long cho rằng Nghị quyết 18 nêu rõ, tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp trong dự án đô thị nhà ở thương mại.

“Nếu ta vận dụng Nghị quyết 18 cho thỏa thuận sử dụng đất khác để kinh doanh dự án nhà ở thương mại thì phải cân nhắc. Không thể vận dụng theo kiểu thế này. Nghị quyết thuộc làu làu nhưng chỉ trích những câu mình cần thế này thì doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản có quyền mua hết đất nông nghiệp, đất rừng chuyển sang mục đích xây dự án thương mại”, đại biểu tỉnh Đồng Nai cảnh báo.

Theo ông Long, khi thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội thì phải có sự cân nhắc rất kỹ. Khi đó có sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng phải có sự đánh đổi mục đính lớn hơn để có sự chuyển đổi mục đích.

“Nếu quy định thế này chỉ thỏa mãn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vấn đề khai thác triệt để chênh lệch địa tô vẫn không làm được, rất khó đảm bảo, đại biểu Long tiếp tục phản biện.

Ngoài ra, ông cho rằng, quy định như dự luật là mâu thuẫn trong luật Đất đai. Bởi Điều 5 nguyên tắc sử dụng đất là sử dụng đất phải phù hợp với mục đích sử dụng, theo quy hoạch.

“Bây giờ lại được quyền thỏa thuận để chuyển sang nhà ở thương mại thì có đúng nguyên tắc sử dụng đất không”, ông băn khoăn.

Đại biểu đề nghị chỉ cho phép thỏa thuận dự án thương mại phù hợp với mục đích, quy hoạch sử dụng đất.

Ông cho rằng, phương án nêu ra trong dự luật vẫn có thể xảy ra tình trạng các loại đất khác không phải phi nông nghiệp, danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử vẫn có quyền thỏa thuận đưa ra dự án thương mại rất nguy hiểm.

Cần có cơ chế rõ ràng về chênh lệch địa tô

Đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) đề nghị cần có chính sách thu phí cơ sở hạ tầng. Đây là một loại phí thu đối với chủ sử dụng đất do đất đã tăng giá trị nhờ đầu tư cơ sở hạ tầng do Nhà nước thực hiện. Phí cơ sở hạ tầng được áp dụng cho cơ sở hạ tầng giao thông, các tiện ích công cộng và không gian công cộng.

Với chính sách này, đại biểu cho rằng, chủ sử dụng đất phải trả phí cho cơ sở hạ tầng công cộng mà họ được hưởng lợi trực tiếp. Bởi lẽ, việc xây dựng cơ sở hạ tầng thường do Nhà nước thực hiện và không phải là kết quả đầu tư của tư nhân.

Ông nêu thực tế nhiều dự án nhà ở được hưởng lợi từ việc đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng, người mua nhà thường gián tiếp phải trả giá nhà tăng theo những tiện ích công cộng đó. Tuy nhiên, người được hưởng lợi lại không phải là Nhà nước mà chỉ là các chủ đầu tư dự án.

Do vậy, đại biểu tỉnh Thanh Hóa đề nghị cần có quy định rõ để xác định khu vực mà chủ sử dụng đất được hưởng lợi từ các công trình công cộng và phải trả phí. Thực tế là các khu vực liên quan tương đối dễ xác định như những khu đất trong ngõ trở thành nhà mặt đường lớn sau khi nhà nước đầu tư mở đường giao thông...

Theo đại biểu, số phí phải nộp có thể được tính toán dựa trên tỷ lệ chi phí đầu tư hạ tầng hoặc trên mức tăng giá trị đất thực tế hoặc dựa vào chính bảng giá đất do chính quyền địa phương ban hành, trên cơ sở so sánh với vị trí cũ.

Khoản phí này có thể thanh toán một lần hoặc phải nộp trong một khoảng thời gian nhất định để có thể được chuyển nhượng hoặc cấp phép xây dựng các tòa nhà. Số tiền thu được có thể dùng để tăng chi hỗ trợ cho những người có đất bị thu hồi và để tiếp tục đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng mới.

Đại biểu Trần Văn Lâm (đoàn Bắc Giang) bày tỏ đồng tình với nội dung nêu trong Nghị quyết 18 của Trung ương, Nhà nước được điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra để đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch.

Đại biểu nêu thực tế, làm một con đường sau khi mở rộng, một bộ phận người dân di dời được bồi thường. Nhưng người ở lại đất từ hạng sau, chuyển sang hạng trước, vị trí và giá trị đất thay đổi thì xử lý thế nào hiện nay cũng chưa có cơ chế.

“Thiết nghĩ, nếu quy hoạch làm thay đổi giá trị đất phần còn lại không giải phóng mặt bằng thì cần ghi vào giấy tờ sử dụng đất của người dân là đất này từ hạng thấp lên hạng cao. Trong quá trình người đó tiếp tục sử dụng thì chưa thu nộp chênh lệch địa tô. Nhưng nếu mang đi giao dịch, chuyển nhượng thị địa tô chênh lệch ấy phải được điều tiết bằng ngân sách”, ông Lâm đề nghị.