Di dời người dân, nhường đất cho hàng loạt siêu dự án hạ tầng: Chuyên gia chỉ bài toán tái định cư, bảo đảm sinh kế

Hạ tầng phát triển, giá nhà tăng nhanh và bài toán công bằng trong hưởng lợi

Hà Nội và nhiều đô thị lớn của Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển hạ tầng mạnh mẽ với hàng loạt dự án trọng điểm, từ đường vành đai, các tuyến metro đến những cây cầu mới, mở ra không gian phát triển đô thị chưa từng có. Tuy nhiên, trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh và mạnh, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều nghịch lý khi giá nhà tăng quá nhanh, tiềm ẩn rủi ro đối với nền kinh tế và thu hẹp cơ hội an cư của người dân.

Thực tế cho thấy, ngành xây dựng và bất động sản đóng góp khoảng 10% GDP cả nước, nhưng quy mô so với tổng tài sản của nền kinh tế mới đạt khoảng 21%, thấp hơn đáng kể so với mức 35% tại các nước phát triển. Điều này cho thấy dư địa tăng trưởng của lĩnh vực này vẫn còn rất lớn. Tuy nhiên, sự phát triển đang thiếu cân đối nghiêm trọng khi nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nhất lại thuộc về phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Chia sẻ trong talkshow "Người dân di dời để Hà Nội phát triển bứt phá - Làm thế nào để công bằng?", TS. Nguyễn Sĩ Dũng, Nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, chỉ ra một thực trạng đáng lo ngại rằng, trong khi GDP của Việt Nam đã tăng khoảng 40 lần kể từ thời kỳ đổi mới, giá nhà lại tăng tới 200 lần. Sự chênh lệch rất lớn này khiến giấc mơ sở hữu nhà của thế hệ trẻ ngày càng xa vời, dù họ có kỹ năng và thu nhập cao hơn thế hệ trước.

Theo giả định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), một gia đình có thu nhập cao ở mức 50 triệu đồng/tháng cũng phải mất tới 25 năm tiết kiệm, với điều kiện chi phí dành cho nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, mới có thể mua được một căn hộ trị giá 5 tỷ đồng. Hệ quả là khoảng cách giàu nghèo có nguy cơ bị "đóng băng" qua nhiều thế hệ, khi nhóm đã sở hữu tài sản tiếp tục được hưởng lợi, còn những người chưa có nhà ngày càng khó tiếp cận cơ hội an cư.

Theo TS.Nguyễn Sĩ Dũng, vấn đề cốt lõi của quá trình đô thị hóa nằm ở cách quan niệm và phân bổ "chênh lệch địa tô". Khi Nhà nước đầu tư hạ tầng như đường sá hay metro bằng ngân sách - vốn là tiền của toàn dân - giá trị đất đai xung quanh sẽ gia tăng mạnh mẽ. Ông nhấn mạnh rằng phần giá trị gia tăng này về cơ bản thuộc về toàn xã hội và cần được thu hồi một cách công bằng để tái đầu tư cho các dịch vụ công như giáo dục, y tế và hạ tầng.

Ông cho rằng hiện nay đang tồn tại tình trạng thiếu công bằng khi người dân bị thu hồi đất với mức đền bù thấp, nhưng sau khi hạ tầng hoàn thiện, giá đất có thể tăng gấp 40-50 lần. Trong khi đó, phần lợi nhuận rất lớn phát sinh từ sự gia tăng giá trị đất đai này lại không quay trở lại phục vụ cộng đồng một cách tương xứng.

Để giải quyết bài toán công bằng, TS. Nguyễn Sĩ Dũng gợi mở một số mô hình từ thực tiễn trong nước và quốc tế. Theo đó, thành phố thu hồi quỹ đất rộng hơn diện tích cần thiết để xây dựng các tuyến đường, qua đó Nhà nước có thể thu được phần lớn giá trị gia tăng của đất đai, tạo nguồn lực để xây dựng thành phố.

Một giải pháp khác được ông đề xuất là nghiên cứu đánh giá và thu thuế đối với phần giá trị gia tăng của đất đai, thay vì chủ yếu thu thuế chuyển nhượng hoặc thuế sử dụng đất ở mức không đáng kể như hiện nay. Theo ông, việc đánh thuế đối với phần giá trị tăng thêm do đầu tư hạ tầng mang lại sẽ giúp tăng tính minh bạch, giảm chi phí thủ tục cho doanh nghiệp và bảo đảm Nhà nước thu hồi được nguồn lực để tái đầu tư cho người dân.

Đô thị phát triển bền vững phải bảo đảm sinh kế và cơ hội an cư cho người dân

Bên cạnh vấn đề tài chính, bài toán an cư lạc nghiệp đối với người dân thuộc diện di dời cũng là một thách thức lớn. TS. Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng cần thay đổi tư duy từ việc chỉ chú trọng "đền bù, giải tỏa" sang bảo đảm "an sinh và cơ hội vươn lên" cho người dân.

Ông khẳng định "an cư" không thể tách rời "lạc nghiệp". Nếu người dân chuyển đến nơi ở mới có điều kiện vật chất tốt hơn nhưng lại mất sinh kế, mất các mối quan hệ cộng đồng và mạng lưới công việc đã gắn bó lâu năm, thì không thể coi đó là thành công.

Đối với người nông dân, quá trình chuyển đổi nghề nghiệp không thể diễn ra trong ngày một ngày hai. Vì vậy, chính sách cần ưu tiên tạo điều kiện để họ tiếp tục làm nghề cũ thông qua mô hình nông nghiệp công nghệ cao hoặc có lộ trình đào tạo nghề rõ ràng.

Ông cũng đánh giá cao những dự án mà doanh nghiệp chủ động tuyển dụng, đào tạo chính người dân địa phương vào làm việc, giúp họ trở thành một phần của quá trình phát triển thay vì bị đẩy ra ngoài

Về chính sách nhà ở, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhắc lại chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm rằng "nhà là để ở", đồng thời nhấn mạnh cần phân biệt rõ giữa "quyền sở hữu nhà" và "quyền có chỗ ở". Theo ông, Nhà nước nên tập trung bảo đảm mọi người dân đều có chỗ ở, có thể thông qua việc phát triển thị trường nhà cho thuê chuyên nghiệp, thay vì thúc đẩy mọi người bằng mọi giá phải sở hữu nhà, bởi điều này chỉ làm giá cả tiếp tục tăng do áp lực cầu.

Ông cũng dẫn bài học từ Singapore với mô hình doanh nghiệp nhà nước xây dựng và cung ứng khoảng 90% nhà ở dựa trên thu nhập thực tế của người dân, coi đây là một ví dụ về vai trò của Nhà nước trong việc kiến tạo và giữ ổn định mặt bằng giá trên thị trường.

Ông Dũng cho rằng một đô thị phát triển bền vững phải là một đô thị được xây dựng trên sự đồng thuận của xã hội. Theo quan niệm của ông, nếu chỉ thúc đẩy kinh tế nhưng không chia sẻ thành quả đó cho đông đảo người dân thì đó mới chỉ là tăng trưởng, chưa phải là phát triển. Phát triển thực sự phải là khi người dân có cuộc sống tốt hơn, có cơ hội phát huy tiềm năng và được hưởng thụ thành quả một cách công bằng.

Một dự án hạ tầng không thể được coi là thành công nếu khiến đời sống người dân bị đảo lộn. Ông cho rằng việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất và các chỉ số cảnh báo sớm sẽ giúp tăng tính minh bạch trong quản lý, ngăn ngừa đầu cơ, thao túng giá và bảo vệ lợi ích chính đáng của người dân, doanh nghiệp.

Hà Nội có thể gia tăng nguồn lực nhờ giá trị bất động sản tăng lên, song để phát triển bền vững hơn, sự phát triển ấy phải lấy con người làm trung tâm, bảo đảm mọi người dân đều có cơ hội bình đẳng để an cư, phát triển và hưởng thành quả của quá trình đô thị hóa.