Định giá đất thay đổi: Nhà nước, người dân và nhà đầu tư sẽ được tính thế nào?

Dự thảo mới nhất không còn quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Bộ Tư pháp đang thẩm định hồ sơ dự án Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến được Chính phủ trình Quốc hội xem xét, thông qua vào tháng 10.

Theo phương án đang được xây dựng, việc định giá đất do Nhà nước quyết định phải bảo đảm tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành liên quan. Đồng thời, giá đất phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ.

Các căn cứ được đề xuất để xác định giá đất gồm mục đích và thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và quy định pháp luật tại thời điểm định giá.

Đáng chú ý, so với Luật Đất đai 2024, dự thảo mới nhất không còn quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Các nội dung về phương pháp định giá, trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, Hội đồng thẩm định cũng như quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất không được quy định chi tiết trong dự thảo luật.

Theo cơ quan soạn thảo, chương về tài chính đất đai và giá đất được thiết kế lại theo hướng tập trung vào các quy định mang tính nguyên tắc. Những nội dung kỹ thuật, thường xuyên thay đổi sẽ được giao Chính phủ quy định chi tiết.

Phương án này được giải thích nhằm thể chế hóa Nghị quyết 21, theo hướng giá đất do Nhà nước quyết định.

Bảng giá đất và hệ số K làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính

Theo dự thảo, nghĩa vụ tài chính về đất đai và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất dự kiến được xác định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Bảng giá đất được xây dựng theo từng loại đất, khu vực và vị trí. Trong khi đó, hệ số điều chỉnh giá đất, thường được gọi là hệ số K, phản ánh mức tăng hoặc giảm so với bảng giá đất tại từng khu vực, vị trí, đồng thời tính đến các yếu tố như điều kiện hạ tầng và quy hoạch.

Nếu được thông qua, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sẽ là căn cứ để xác định nhiều khoản liên quan đến đất đai, gồm các khoản thu ngân sách từ đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, cùng các loại thuế, phí và lệ phí liên quan.

Theo phương án được đề xuất, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Các nội dung này có thể được sửa đổi, bổ sung khi có thay đổi về địa giới hành chính, tên khu vực, vị trí, đường hoặc đoạn đường, hoặc khi phát sinh yêu cầu trong công tác quản lý đất đai và giá đất.

Trong quá trình góp ý dự thảo, một số cơ quan cho rằng công tác định giá đất hiện vẫn gặp khó do dữ liệu đầu vào còn phân tán, cập nhật chậm và chưa phản ánh đầy đủ giao dịch thực tế trên thị trường.

Các ý kiến đề nghị tăng cường kết nối dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu về thuế, công chứng, ngân hàng và các lĩnh vực liên quan nhằm nâng cao chất lượng dữ liệu phục vụ định giá.

Một số cơ quan cũng đề nghị làm rõ hơn căn cứ và nguyên tắc xây dựng bảng giá đất, thời điểm ban hành và áp dụng, cơ chế điều chỉnh cũng như trách nhiệm của Hội đồng thẩm định. Đáng chú ý, có ý kiến đề xuất bỏ hệ số K để chuyển sang cơ chế một giá đất.

Cơ quan soạn thảo cho biết các quy định chi tiết về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được giao Chính phủ hướng dẫn.