DKRA: Giao dịch căn hộ Đà Nẵng tăng 54% nhưng thị trường vẫn chưa phục hồi đồng đều

Căn hộ bứt tốc nhưng chưa phản ánh sự phục hồi của toàn thị trường

Báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng quý II/2026 của DKRA Consulting cho thấy căn hộ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường khi cả nguồn cung lẫn sức mua đều cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, đơn vị nghiên cứu cũng lưu ý rằng diễn biến này chưa đồng nghĩa với việc toàn bộ thị trường đã bước vào chu kỳ phục hồi.

Theo DKRA, trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 5.090 căn hộ sơ cấp đang mở bán từ 17 dự án, tăng 47% so với quý trước. Lượng giao dịch thành công đạt 2.793 căn, tăng 54%, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 55%.

Dù vậy, mức tăng này chủ yếu đến từ việc nhiều dự án mới được tung ra thị trường trong tháng 4, đồng thời dòng tiền tiếp tục tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Điều đó khiến quá trình phục hồi mang tính cục bộ thay vì lan tỏa trên diện rộng.

Đáng chú ý, căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục chiếm ưu thế khi đóng góp khoảng 88% tổng nguồn cung và 93% lượng giao dịch sơ cấp toàn thị trường. Riêng khu vực phường Ngũ Hành Sơn chiếm khoảng 45% nguồn cung và 46% lượng tiêu thụ, tiếp tục giữ vai trò trung tâm của thị trường căn hộ Đà Nẵng.

Trong khi giá bán sơ cấp tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước, giá trên thị trường thứ cấp lại giảm khoảng 6%, phản ánh xu hướng điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận của một bộ phận nhà đầu tư trước áp lực chi phí vốn. DKRA cũng lưu ý, sang hai tháng cuối quý, sức cầu bắt đầu chậm lại khi mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, khiến người mua và nhà đầu tư tiếp tục thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.

Sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc

Không giống căn hộ, các phân khúc còn lại của thị trường vẫn cho thấy sự phục hồi khá chậm.

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung sơ cấp đạt 3.526 căn, tăng 27% so với quý trước, trong khi lượng tiêu thụ đạt 1.757 căn, tăng khoảng 3%, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 50%. Tuy nhiên, DKRA cho biết kết quả này phần lớn đến từ một dự án quy mô lớn, thay vì phản ánh sự cải thiện đồng đều của toàn thị trường.

Đáng chú ý, phường Hải Vân gần như chi phối toàn bộ phân khúc khi chiếm tới 88,6% nguồn cung và gần 99% lượng giao dịch sơ cấp. Giá bán sơ cấp hầu như đi ngang, trong khi giá thứ cấp giảm khoảng 1% nhằm cải thiện thanh khoản. Trong khi đó, đất nền tiếp tục là phân khúc kém sôi động. Toàn thị trường còn khoảng 1.470 nền đang mở bán, giảm 13% so với quý trước. Lượng giao dịch chỉ đạt 62 nền, giảm tới 71%, khiến tỷ lệ hấp thụ chỉ còn khoảng 4%. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao, còn giá thứ cấp gần như không biến động nhưng thanh khoản tiếp tục ở mức thấp.

Bức tranh còn trầm lắng hơn ở nhóm bất động sản nghỉ dưỡng. Biệt thự nghỉ dưỡng chỉ tiêu thụ 9 căn trên tổng nguồn cung 167 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 5%. Nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng hầu như không phát sinh giao dịch mới, còn phân khúc condotel chỉ ghi nhận 1 giao dịch trong toàn quý, dù nguồn cung vẫn lên tới 1.234 căn.

Theo DKRA, dù ngành du lịch Đà Nẵng tiếp tục phục hồi tích cực, thị trường nghỉ dưỡng vẫn chịu tác động bởi những vấn đề liên quan đến pháp lý, áp lực tài chính và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Nền tảng vĩ mô cải thiện nhưng dòng tiền vẫn chọn lọc

Theo DKRA, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực từ kinh tế vĩ mô và đầu tư hạ tầng.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, GRDP của thành phố tăng 9,52%, cao hơn mức tăng chung của cả nước. Vốn FDI đạt 358 triệu USD, tăng 84,5% so với cùng kỳ; ngành du lịch đón khoảng 9,8 triệu lượt khách, tăng 22,5%, với doanh thu lưu trú đạt khoảng 32.400 tỷ đồng, tăng 21,6%. Cùng với đó là hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như cảng Liên Chiểu, mở rộng sân bay quốc tế Đà Nẵng và các tuyến giao thông kết nối đang được triển khai.

Tuy nhiên, DKRA cho rằng các yếu tố tích cực này chưa đủ để tạo ra sự phục hồi đồng đều trên toàn thị trường. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao và nhà đầu tư ngày càng thận trọng, dòng tiền tiếp tục ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực. Theo dự báo của đơn vị nghiên cứu, trong quý III/2026, giá bán sơ cấp nhiều khả năng vẫn duy trì ổn định, còn thanh khoản sẽ tiếp tục tập trung vào các dự án đáp ứng tốt các tiêu chí về pháp lý, chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư, thay vì lan tỏa trên toàn thị trường.