‘Độ nén’ đã đủ lớn, BĐS TP.HCM sẵn sàng bật mạnh, chuyên gia dự báo giá tăng 10–15%

Tại Hội thảo “Dòng tiền Nam tiến: Sức hút bền vững của bất động sản trung tâm TP.Hồ Chí Minh” diễn ra ngày 26/11, hàng loạt chuyên gia đầu ngành đã đưa ra những nhận định đáng chú ý về triển vọng tăng trưởng trong giai đoạn 2026–2027. Dù có sự khác biệt về mức độ lạc quan, điểm chung là tất cả đều khẳng định: Bất động sản TP.HCM chắc chắn sẽ tăng, biên độ dao động từ 5–15%, tùy phân khúc và khu vực.

TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, đưa ra dự báo bất động sản TP.HCM năm 2026 sẽ tăng từ 10–15%. Nền kinh tế đang phục hồi tốt, dòng vốn đầu tư tư nhân và FDI đều có xu hướng ‘Nam tiến’, tạo lực đẩy rõ rệt cho thị trường.

Theo ông Nghĩa, TP.HCM đang ở trong một chu kỳ nén giá kéo dài hơn 3 năm, trong khi nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư vẫn hiện hữu nhưng bị “nén” lại bởi khan hiếm nguồn cung. Khi pháp lý được tháo gỡ và hạ tầng tăng tốc, giá sẽ bật mạnh.

Ông nhấn mạnh rằng các nhà đầu tư nên nghiên cứu kỹ, bởi khu vực trung tâm vẫn tồn tại các hạn chế về quy hoạch, mật độ dân cư và chính sách kiểm soát phát triển.

Đồng quan điểm, ông Vũ Quốc Việt Nam – Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh, cho rằng sự bứt phá của loạt dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, mở rộng sân bay Tân Sơn Nhất… sẽ là “mồi lửa” kích hoạt dòng tiền:

“Với cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh đầu tư, tôi cho rằng bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục tăng trong 5 năm tới”.

Ông nhấn mạnh thị trường trung tâm, đặc biệt là các quận lõi đô thị và TP. Thủ Đức, đang trở lại vị thế dẫn dắt, thu hút mạnh người mua ở phân khúc trung và cao cấp.

Ở góc độ thị trường tổng thể, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng từ năm 2025–2026, điều hành vĩ mô sẽ đóng vai trò quyết định giúp nguồn cung được khai thông:

“Nguồn cung trong giai đoạn tới sẽ tăng khoảng 20–30%, tạo độ ổn định cho toàn thị trường. Mức tăng giá hợp lý của TP.HCM sẽ khoảng 10% so với năm 2025”.

Ông Đính lưu ý rằng các “cực tăng trưởng” mới như TP.Thủ Đức, khu Đông và các hành lang hạ tầng mới sẽ là nơi giá tăng mạnh nhất, đặc biệt với các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ tốt.

Dưới góc nhìn kinh tế vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đưa ra phân tích thận trọng hơn. Ông cho rằng khi bàn về tăng giá, cần phân biệt rõ 3 yếu tố cốt lõi.

-Phân khúc nào tăng: Không thể đánh đồng toàn bộ thị trường. Mức tăng giá sẽ khác nhau giữa các phân khúc, trong đó chung cư được dự báo là nhóm tăng mạnh nhất nhờ nhu cầu ở thực lớn và nguồn cung còn hạn chế. Các phân khúc khác như đất nền, nhà phố hay bất động sản công nghiệp sẽ không tăng đồng đều.

-Khu vực nào tăng: TP.HCM hiện không chỉ giới hạn trong địa giới hành chính mà đã trở thành một vùng đô thị mở rộng, gồm các cực phát triển như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và khu vực trung tâm. Vì vậy, biên độ tăng giá giữa từng khu vực sẽ rất khác nhau, phụ thuộc vào hạ tầng, tốc độ đô thị hóa và mức độ hoàn thiện của pháp lý dự án.

-Cân bằng giữa lực đẩy và lực cản: Dù có nhiều động lực tích cực cho thấy giá bất động sản TP.HCM đang trên đà đi lên, nhưng thị trường vẫn chịu tác động của các chính sách điều tiết. Khi giá vượt quá khả năng chi trả của người dân, Nhà nước sẽ can thiệp để đảm bảo cân bằng thị trường.

Do đó, theo TS. Lực, mức tăng giá 5–10% trong giai đoạn 2026–2027 được xem là hợp lý, an toàn và bền vững nhất.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết – Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, phân tích rằng thị trường TP.HCM đã trải qua giai đoạn tăng chậm 3–4 năm qua, trong khi nhu cầu ở thực lẫn đầu tư đều bị dồn nén:

“Thị trường có ‘độ nén’ đủ lớn. Khi tăng sẽ có sức bật mạnh. Nhưng tăng quá mạnh lại tiềm ẩn rủi ro. Tôi kỳ vọng mức tăng cao hơn lạm phát, tốt nhất tương đương tốc độ tăng trưởng kinh tế”.

Ông nhấn mạnh cần có sự điều tiết của Nhà nước để giữ nhịp tăng trưởng ổn định, tránh kịch bản tăng sốc rồi suy thoái như từng xảy ra.

Trong trung hạn 2026–2028, ông Quyết đánh giá TP.HCM sẽ là thị trường tốt nhất khu vực phía Nam nhờ lợi thế kinh tế, đô thị hoá và quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm.