Dòng vốn ngân hàng đang trở lại mạnh hơn với bất động sản

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước được Bộ Xây dựng dẫn lại, đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng.

So với cuối tháng 3, dư nợ tăng 284.073 tỷ đồng, tương đương gần 13%. Nếu so với cuối năm 2025, tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng hơn 518.000 tỷ đồng.

Quy mô tín dụng tăng nhanh cho thấy dòng vốn ngân hàng đang trở lại mạnh hơn với bất động sản.

Tuy nhiên, tốc độ tăng tín dụng cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát chặt chất lượng dòng vốn, nhất là khi thị trường vẫn tồn tại sự khác biệt lớn về pháp lý, thanh khoản và khả năng tạo dòng tiền giữa các dự án.

Tín dụng tăng mạnh, nhưng không phải dự án nào cũng dễ vay

Trong cơ cấu tín dụng bất động sản, nhóm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Đến cuối tháng 6, dư nợ của nhóm này đạt 833.558 tỷ đồng, tăng 49.618 tỷ đồng so với cuối tháng 3, tương đương 6,33%.

Tín dụng dành cho hoạt động mua quyền sử dụng đất đạt 314.449 tỷ đồng, tăng hơn 23%. Trong khi đó, dư nợ đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 184.137 tỷ đồng, tăng hơn 32%.

Ở chiều ngược lại, tín dụng dành cho các dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 80.618 tỷ đồng, giảm hơn 4% so với cuối tháng 3.

Bộ Xây dựng cho biết trong quý II/2026, tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng và có chọn lọc. Nguồn vốn được ưu tiên cho những dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, có khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường.

Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn giữa các doanh nghiệp và dự án ngày càng phân hóa.

Những chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi và dòng tiền ổn định có nhiều điều kiện thuận lợi hơn để tiếp cận tín dụng. Ngược lại, các dự án còn vướng mắc pháp lý, thanh khoản thấp hoặc kéo dài thời gian triển khai vẫn khó tiếp cận vốn ngân hàng.

Như vậy, quy mô tín dụng tăng không đồng nghĩa dòng vốn được phân bổ đồng đều trên thị trường. Chất lượng dự án, năng lực chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền đang trở thành những yếu tố quan trọng trong quá trình xét duyệt tín dụng.

Lãi suất cao, người mua nhà và doanh nghiệp cùng chịu áp lực

Một rủi ro khác nằm ở chi phí vốn. Mặt bằng lãi suất cho vay hiện phổ biến khoảng 12-14%/năm. Với nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí lên tới 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Theo Bộ Xây dựng, chi phí vốn tăng làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà, đồng thời gia tăng áp lực tài chính đối với chủ đầu tư, đặc biệt những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án kéo dài thời gian triển khai.

Trong khi đó, nhu cầu vốn của doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức cao. Nhiều doanh nghiệp cần vốn vay để duy trì hoạt động, bổ sung vốn lưu động và tiếp tục triển khai dự án.

Ở phía người mua nhà, lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục là những rào cản lớn. Nhiều doanh nghiệp phản ánh khách hàng gặp khó khăn hoặc rất khó khăn khi tiếp cận vốn ngân hàng.

Điều này có thể làm giảm sức mua, gia tăng các giao dịch không thành công và ảnh hưởng trực tiếp tới thanh khoản thị trường.

Trong bối cảnh đó, rủi ro của tín dụng bất động sản không chỉ nằm ở việc dư nợ tăng nhanh mà còn ở khả năng chuyển hóa dòng vốn thành giao dịch thực, doanh thu và dòng tiền trả nợ.

Phân loại dự án để tránh “bơm vốn” vào điểm rủi ro

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), vấn đề hiện nay không nên được nhìn nhận đơn thuần theo hướng mở rộng hay thu hẹp tín dụng bất động sản, mà quan trọng hơn là nâng cao chất lượng phân bổ vốn và khả năng nhận diện rủi ro.

VARS IRE cho rằng tín dụng có thể tạo thêm sức mua và hỗ trợ thanh khoản nhưng không thể thay thế nhu cầu thực cũng như khả năng hấp thụ của thị trường.

Do đó, cơ quan này đề xuất chuyển từ cách tiếp cận coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất sang đánh giá rủi ro dựa trên người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Một trong những giải pháp được đề xuất là xây dựng cơ chế phân loại dự án để định hướng dòng vốn, thay vì áp dụng một tiêu chuẩn kiểm soát chung cho toàn bộ thị trường.

Theo VARS IRE, các dự án có thể được chia thành ba nhóm.

Nhóm A gồm những dự án có đầy đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành và tạo tác động lan tỏa lớn, nhưng chủ yếu đang thiếu vốn để tiếp tục triển khai.

Nhóm B là các dự án có khả năng phục hồi nhưng cần tái cơ cấu, chẳng hạn bổ sung vốn chủ sở hữu hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.

Nhóm C gồm những dự án không còn khả năng phục hồi, cần được chuyển nhượng hoặc thanh lý theo quy định.

VARS IRE đề xuất Chính phủ giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các địa phương và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án dựa trên tình trạng pháp lý, khả năng triển khai, năng lực tài chính của chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền.

Cách tiếp cận này nhằm đưa vốn vào những dự án có khả năng hoàn thành, tạo sản phẩm thực cho thị trường, đồng thời nhận diện sớm những dự án có nguy cơ rủi ro cao.

Bên cạnh đó, VARS IRE đề xuất chuyển từ kiểm soát tín dụng theo lĩnh vực sang đánh giá dựa trên người vay và tài sản. Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay.

Những nhóm như người mua nhà lần đầu, người mua nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và các tài sản tạo dòng tiền được đề xuất tiếp cận tín dụng phù hợp hơn.

VARS IRE cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước các kịch bản bất lợi của thị trường bất động sản, như giá nhà đất giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đến hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm.

Trong bối cảnh dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã vượt 2,5 triệu tỷ đồng, bài toán đặt ra không còn chỉ là có thêm bao nhiêu vốn chảy vào thị trường, mà là dòng vốn đó đi vào đâu, khả năng tạo dòng tiền thế nào và mức độ an toàn của các khoản vay ra sao.