Giá căn hộ Hà Nội vượt 123 triệu đồng/m², chuyên gia chỉ ra diễn biến trái ngược trên thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn "thanh lọc" mạnh mẽ, khi các sản phẩm thiếu nền tảng pháp lý, giá trị sử dụng thấp và không đáp ứng nhu cầu thực dần bị đào thải. Đây là nhận định được TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch VARS, đưa ra tại Hội thảo công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 với chủ đề "Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực".

Theo ông Đính, thị trường không còn vận động theo quy luật cũ, khi kỳ vọng tăng giá và tâm lý đầu cơ từng đóng vai trò chi phối. Thay vào đó, pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng, dòng tiền thực và năng lực triển khai dự án đang trở thành những tiêu chí quyết định giá trị bất động sản.

Giá căn hộ vẫn tăng dù nguồn cung cải thiện

Báo cáo của VARS IRE cho thấy trong quý II/2026, toàn thị trường có gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025.

Tuy nhiên, lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm ngoái; trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mở bán mới, tăng khoảng 40%.

Dù nguồn cung cải thiện đáng kể, giá bán vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Theo VARS, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân trong quý II đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm 2025. Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước với mức giá sơ cấp bình quân khoảng 123 triệu đồng/m², phản ánh áp lực chi phí đất đai, tài chính và xây dựng ngày càng lớn.

Thay vì điều chỉnh giá bán, nhiều chủ đầu tư lựa chọn các chính sách chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất để kích cầu.

Giá tăng nhưng dòng tiền không còn chạy theo "cơn sốt"

Điểm đáng chú ý, theo VARS, là thanh khoản không tăng tương ứng với nguồn cung.

Trong quý II, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp, lũy kế 6 tháng đạt khoảng 48.000 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 58%, cho thấy dòng tiền vẫn hiện diện nhưng đã trở nên chọn lọc hơn.

Khác với giai đoạn trước khi nhà đầu tư đổ tiền theo kỳ vọng tăng giá, dòng vốn hiện nay chủ yếu tìm đến các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ đảm bảo, khả năng khai thác thực tế và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Theo VARS, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch rõ nét từ tư duy "đón sóng" sang "đón giá trị". Người mua ngày càng quan tâm đến pháp lý, chất lượng bàn giao, khả năng cho thuê và hiệu quả khai thác dòng tiền trước khi xuống tiền.

Nhà bình dân tiếp tục "mất hút"

Bức tranh nguồn cung cũng cho thấy tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được giải quyết.

Trong quý II, căn hộ chung cư chiếm gần 75% nguồn cung mở bán mới, nhưng phần lớn thuộc phân khúc cao cấp. Trong đó căn hộ hạng sang và siêu sang chiếm khoảng 45%; căn hộ cao cấp chiếm khoảng 37%; căn hộ trung cấp chỉ còn khoảng 18%; nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm gần 80% nguồn cung mới, trong khi phân khúc trung cấp chỉ còn khoảng 22%.

Theo VARS, áp lực từ giá đất, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng cùng yêu cầu nâng cao chất lượng dự án khiến các doanh nghiệp buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Nếu không có điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu, nhà ở thương mại giá thấp sẽ rất khó quay trở lại thị trường.

Ở góc độ chính sách, VARS cho biết tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng nhưng theo hướng kiểm soát chặt chẽ. Đến cuối tháng 5/2026, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Dòng vốn tiếp tục được ưu tiên cho nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhà ở xã hội, khu công nghiệp và các dự án trọng điểm, trong khi hoạt động đầu cơ tiếp tục bị kiểm soát.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm, thậm chí có khoản vay lên tới 15-16%/năm, áp lực tài chính đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà vẫn rất lớn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, quá trình thanh lọc hiện nay không phản ánh sự suy yếu của thị trường mà là bước tái cơ cấu cần thiết. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và khả năng triển khai dự án sẽ tiếp tục mở rộng thị phần, trong khi các doanh nghiệp yếu về nguồn lực sẽ phải thu hẹp hoạt động hoặc rời khỏi cuộc chơi.