Giá căn hộ TP. HCM tiếp tục lập mặt bằng mới, nhà đầu tư vẫn dè dặt xuống tiền

Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn khác biệt so với các chu kỳ trước, khi câu chuyện tăng trưởng không còn được dẫn dắt bởi sự bùng nổ giao dịch mà đến từ tình trạng khan hiếm nguồn cung và chi phí phát triển dự án ngày càng cao.

Nguồn cung mới sụt giảm mạnh

Theo báo cáo thị trường tháng 5/2026 của DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP. HCM và vùng phụ cận đạt khoảng 8.500 căn, giảm 22% so với tháng trước. Trong đó, lượng sản phẩm mở bán mới chỉ hơn 1.300 căn, giảm tới 66%.

Điều đáng chú ý là nguồn cung mới không còn tập trung chủ yếu tại TP. HCM mà dịch chuyển sang các khu vực lân cận như Đồng Nai và Long An (cũ). Trong khi đó, TP. HCM vẫn chiếm khoảng 83% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường với hơn 7.000 căn hộ đang được chào bán.

Diễn biến này phản ánh thực trạng kéo dài nhiều năm qua của thị trường TP. HCM khi quỹ đất phát triển dự án ngày càng hạn hẹp, quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý vẫn mất nhiều thời gian, khiến nguồn cung mới liên tục ở mức thấp so với nhu cầu thực tế.

Ở góc độ thị trường, việc nguồn cung mới sụt giảm mạnh trong khi tốc độ đô thị hóa và nhu cầu nhà ở vẫn tăng là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến mặt bằng giá khó có cơ hội điều chỉnh sâu.

Thanh khoản chưa theo kịp đà tăng giá

Mặc dù giá bán tiếp tục đi lên, sức mua trên thị trường lại chưa có sự cải thiện tương xứng.

DKRA ghi nhận lượng tiêu thụ trong tháng đạt khoảng 1.650 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 19% tổng nguồn cung sơ cấp. Phần lớn giao dịch tập trung ở các dự án mới mở bán có chính sách thanh toán linh hoạt hoặc được hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư.

Con số này cho thấy người mua vẫn duy trì tâm lý thận trọng, đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vay mua nhà chưa giảm đáng kể và khả năng tiếp cận tín dụng bất động sản vẫn được kiểm soát chặt chẽ.

Thực tế trên thị trường hiện nay cho thấy nhóm khách hàng mua để ở vẫn là lực lượng giao dịch chủ đạo. Trong khi đó, dòng tiền đầu tư ngắn hạn gần như chưa quay trở lại mạnh mẽ như giai đoạn 2020-2021.

Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang phải ưu tiên giảm dư nợ thay vì mở rộng danh mục đầu tư. Điều này khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp tiếp tục đối mặt với nhiều áp lực.

Mặt bằng giá tiếp tục được thiết lập ở vùng cao mới

Điểm đáng chú ý nhất của thị trường tháng 5 là giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục leo thang bất chấp thanh khoản chưa thực sự bùng nổ.

Theo DKRA Consulting, nhiều dự án mới tại TP. Đồng Nai và Tây Ninh (sau sáp nhập địa giới) đã xuất hiện mức giá trên 60-65 triệu đồng/m2. Trong khi đó, một số dự án tại Bình Dương (cũ) đang tiệm cận ngưỡng 80 triệu đồng/m2.

Đối với TP. HCM, mức giá cao nhất trên thị trường sơ cấp đã vượt 500 triệu đồng/m2 ở các dự án hạng sang thuộc khu vực trung tâm.

Sự gia tăng của mặt bằng giá không chỉ đến từ yếu tố cung - cầu mà còn chịu tác động từ chi phí đầu vào. Giá đất, chi phí tài chính, chi phí xây dựng và yêu cầu pháp lý ngày càng cao đang khiến giá thành phát triển dự án tăng đáng kể.

Điều này khiến nhiều chủ đầu tư khó có dư địa giảm giá, ngay cả trong bối cảnh thanh khoản chưa đạt kỳ vọng.

Thị trường đang bước sang một chu kỳ khác

Nếu nhìn lại các giai đoạn trước, giá bất động sản thường tăng mạnh khi thanh khoản tăng mạnh. Tuy nhiên, diễn biến hiện nay lại cho thấy một bức tranh khác.

Giá bán tiếp tục đi lên trong khi giao dịch không còn bùng nổ như trước. Đây được xem là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nhờ dòng tiền sang giai đoạn tăng trưởng do khan hiếm nguồn cung.

Nói cách khác, bất động sản hiện không còn tăng giá chủ yếu vì nhu cầu đầu cơ mà bởi nguồn cung mới không theo kịp tốc độ gia tăng nhu cầu tại các đô thị lớn.

Xu hướng này đặc biệt rõ nét tại TP. HCM - nơi nhiều năm liên tiếp đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở trong khi dân số cơ học vẫn không ngừng gia tăng.

Kỳ vọng phục hồi trong nửa cuối năm

Dù sức cầu hiện vẫn chịu nhiều áp lực, DKRA Consulting cho rằng thị trường có thể ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn trong thời gian tới khi một số dự án quy mô lớn tại TP. HCM và vùng phụ cận dự kiến triển khai bán hàng.

Bên cạnh đó, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu hay các tuyến kết nối liên vùng đang dần hình thành, tạo động lực mới cho thị trường bất động sản khu vực phía Nam.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, giới chuyên môn cho rằng thị trường khó xuất hiện một làn sóng tăng trưởng nóng. Thay vào đó, xu hướng phân hóa sẽ diễn ra rõ nét hơn, với dòng tiền tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và khả năng khai thác thực tế.

Trong bối cảnh đó, câu chuyện của thị trường căn hộ TP. HCM hiện nay không còn nằm ở việc có tăng giá hay không, mà là mức giá đó có được thị trường chấp nhận bằng những giao dịch thực chất hay không.