Lo chung cư mất quyền sở hữu lâu dài sau sửa luật, người mua có đang rơi vào bẫy FOMO?

Ngày 28/7, Trung ương ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Một trong những nội dung thu hút sự quan tâm là định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; đồng thời quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản của người sở hữu.

Ngay sau khi nghị quyết được công bố, trên nhiều diễn đàn và mạng xã hội về bất động sản xuất hiện hàng loạt bài đăng cho rằng chung cư xây mới sẽ chỉ còn được cấp "sổ có thời hạn". Nhiều môi giới nhanh chóng khai thác thông tin này để tạo tâm lý khan hiếm, thúc giục khách hàng xuống tiền với thông điệp: "Mua ngay trước khi chung cư không còn sở hữu lâu dài".

Hiểu sai quy định, dễ rơi vào bẫy tâm lý

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư Hà Nội), cách diễn giải trên đã đánh đồng thời hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu tài sản của người dân.

Ông cho biết Nghị quyết 21 về cơ bản vẫn giữ nguyên chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại, trong đó có nhà chung cư. Việc đưa các nội dung này vào nghị quyết chủ yếu nhằm tạo cơ sở chính trị cho quá trình sửa luật, chứ không phải thay đổi bản chất chính sách hiện hành.

Quan trọng hơn, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ vẫn là ổn định, lâu dài. Quyền sở hữu căn hộ cũng không tự động chấm dứt khi công trình hết niên hạn thiết kế.

Theo ông Đỉnh, niên hạn thiết kế chỉ là căn cứ kỹ thuật để đánh giá mức độ an toàn của công trình. Nếu sau kiểm định, tòa nhà vẫn đáp ứng yêu cầu chất lượng thì vẫn tiếp tục được sử dụng như bình thường.

"Nếu hết niên hạn nhưng công trình vẫn bảo đảm chất lượng sau kiểm định thì vẫn tiếp tục được sử dụng, không có chuyện cưỡng chế phá dỡ hay người dân phải đóng thêm tiền chỉ vì hết thời hạn ghi trong hồ sơ thiết kế", ông nhấn mạnh.

Điểm mới không nằm ở quyền sở hữu mà ở trách nhiệm tài chính

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, thay đổi đáng chú ý nhất trong Nghị quyết 21 không phải là giới hạn quyền sở hữu căn hộ mà là xác lập rõ hơn trách nhiệm của chính chủ sở hữu khi chung cư hết vòng đời sử dụng.

Ông cho rằng chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư hiện nay vẫn mang nặng tư duy bao cấp khi phần lớn trách nhiệm đang đặt lên vai Nhà nước, từ kiểm định chất lượng đến một số trường hợp phải sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng lại.

Trong khi đó, Nghị quyết 21 đã định hướng chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Điều này đồng nghĩa Luật Nhà ở sửa đổi sẽ phải làm rõ nguyên tắc: nếu phải xây dựng lại chung cư thì chính các chủ sở hữu sẽ có trách nhiệm đóng góp tài chính, thay vì trông chờ hoàn toàn vào ngân sách.

"Đây là sự chuyển đổi từ tư duy bao cấp sang nguyên tắc 'ai hưởng quyền thì người đó thực hiện nghĩa vụ'", ông Đỉnh nhận định.

Từ đó, vị luật sư cho rằng người dân cần hết sức tỉnh táo trước những thông tin giật gân về việc "mua nhanh kẻo hết chung cư sở hữu lâu dài", bởi chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại về cơ bản không thay đổi so với quy định hiện hành.

Khó xảy ra "sốt giá" chỉ vì sửa luật

Ở góc độ thị trường, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cũng không cho rằng quy định mới sẽ tạo ra một làn sóng tăng giá đối với các căn hộ sở hữu lâu dài.

Theo bà, mặt bằng giá chung cư tại nhiều đô thị lớn hiện đã ở mức rất cao, vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân. Cùng với đó, lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, khiến sức mua chưa phục hồi rõ nét.

"Hai yếu tố này đang tác động trực tiếp đến thanh khoản của thị trường. Vì vậy, rất khó xuất hiện tình trạng 'sốt giá' chỉ vì quy định về thời hạn sử dụng chung cư", bà Miền nhận định.

Bà cũng cho rằng tâm lý lo lắng khi xuất hiện chính sách mới là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, khi người dân tiếp cận đầy đủ thông tin và hiểu đúng bản chất quy định, những băn khoăn sẽ dần được giải tỏa.

Theo bà, người mua nhà hiện nay cũng thận trọng và có xu hướng đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu, phân tích và nhu cầu thực tế thay vì chạy theo tâm lý đám đông như trước. Ngay cả khi chính sách được sửa đổi, quá trình triển khai cũng cần có lộ trình, nên khó tạo ra những cơn "sóng" ngắn hạn.

Các chuyên gia đều cho rằng vấn đề quan trọng nhất hiện nay không phải là lo ngại căn hộ sở hữu lâu dài sẽ tăng giá vì sửa luật, mà là sớm hoàn thiện khung pháp lý quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sở hữu khi công trình hết niên hạn sử dụng.