'Giá đất do Nhà nước quyết định' sẽ thay đổi ra sao? TS. Phan Đức Hiếu nói rõ những điều người dân quan tâm

Nghị quyết 21 đặt ra định hướng mới về giá đất, trong đó nhấn mạnh vai trò quyết định, điều tiết và kiểm soát của Nhà nước, đồng thời hướng tới đưa chi phí đất đai về mức hợp lý.

'Giá đất do Nhà nước quyết định' cần hiểu thế nào?

Một trong những điểm đáng chú ý của Nghị quyết 21 là định hướng về giá đất. Nếu trước đây Nghị quyết 18 định hướng bỏ khung giá đất, xây dựng cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và được cụ thể hóa trong Luật Đất đai năm 2024, thì Nghị quyết 21 nhấn mạnh định hướng “giá đất do Nhà nước quyết định”, đồng thời Nhà nước sẽ “điều tiết và kiểm soát” giá đất.

Trao đổi về vấn đề này trong Hội thảo 'Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách' do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội Khóa XVI, cho rằng Nghị quyết 21 có nhiều thay đổi so với Nghị quyết 18. Tuy nhiên, không nên hiểu Nghị quyết 21 là phủ nhận những quy định trước đó.

Theo ông, Luật Đất đai 2024 được ban hành trong một bối cảnh cụ thể, với quan điểm và mục tiêu phát triển tại thời điểm đó. Khi bối cảnh, hoàn cảnh, quan điểm và mục tiêu phát triển thay đổi, vai trò của nguồn lực đất đai cũng cần được xác định khác đi.

Điểm quan trọng được Nghị quyết 21 đặt ra là đất đai phải được xác định như một nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội. Theo TS. Phan Đức Hiếu, đất đai chiếm phần lớn chi phí trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh kế của người dân. Vì vậy, đất đai cần được xác định là một nguồn lực đặc biệt quan trọng và giá đất cần được xác định phù hợp.

“Nghị quyết 21 đặt ra vấn đề về giá đất, đồng thời có sự thay đổi cả về vai trò của Nhà nước và phương pháp xác định giá đất”, ông Hiếu cho biết.

Theo vị chuyên gia, trong các dự thảo hiện nay, vai trò của Nhà nước trong quyết định giá đất đã được thể hiện tương đối rõ, dù vẫn còn vấn đề về tính hợp lý và phù hợp. Trong khi đó, phương pháp xác định giá đất chưa được thể hiện đầy đủ.

Do đó, cần tiếp tục làm rõ phương pháp xác định giá đất, đồng thời phân định nội dung nào phải được quy định trong luật, đặc biệt là các quyền và lợi ích pháp lý của người dân, và nội dung nào có thể giao cho văn bản dưới luật. Điều này nhằm tránh tình trạng vấn đề cần quy định trong luật lại được giao cho văn bản dưới luật hoặc ngược lại.

Đất đai được kỳ vọng trở thành nguồn lực với chi phí hợp lý

Không chỉ đề cập đến cách xác định giá đất, Nghị quyết 21 còn đặt vấn đề rộng hơn về việc tiếp cận và sử dụng nguồn lực đất đai.

TS. Phan Đức Hiếu cho rằng nếu việc tiếp cận đất đai quá khó khăn, giá đất quá cao hoặc việc tiếp cận không công bằng thì đất đai không thể thực sự trở thành nguồn lực đầu vào quan trọng cho nền kinh tế.

Theo ông, Nghị quyết 21 đưa ra ba nhóm định hướng giải pháp để thể chế hóa quan điểm đất đai là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội.

Trước hết, quyền sử dụng đất phải được phân bổ cho chủ thể có khả năng sử dụng đất và sử dụng hiệu quả nhất. Việc phân bổ đất cũng phải bảo đảm các nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch và cạnh tranh.

Nghị quyết đồng thời định hướng ưu tiên quỹ đất cho một số hoạt động kinh tế - xã hội như chung cư, nhà ở cho thuê, các dự án ưu đãi thu hút đầu tư, hoạt động y tế, giáo dục.

Theo TS. Phan Đức Hiếu, nếu đã coi đất là nguồn lực đầu vào thì chi phí đất cao sẽ khiến giá thành sản xuất, dịch vụ cao. Vì vậy, Nghị quyết 21 định hướng đưa chi phí về đất đai về mức hợp lý để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Ông gọi đây là vấn đề tài chính đất đai, trong đó có hai định hướng. Thứ nhất, Nhà nước sẽ quyết định giá đất theo mục tiêu phát triển. Thứ hai, Nhà nước có chính sách thu tiền sử dụng đất, bảo đảm mức độ hợp lý đối với những dự án hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Từ góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng Nghị quyết 21 sẽ định hướng việc sửa đổi Luật Đất đai theo hướng quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch hơn và đưa đất đai trở thành động lực phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Theo ông Đính, nếu các nội dung về quy hoạch, giao đất, thu hồi, bồi thường, định giá đất theo thị trường và xây dựng nền tảng dữ liệu được thực hiện, thị trường có thể chuyển từ giá kỳ vọng sang giá trị thực.

Khi thông tin được tiếp cận dễ hơn, người dân sẽ có cơ sở để xác lập giá trị phù hợp và quyết định mức giá mua. Doanh nghiệp cũng dễ dự báo và triển khai hoạt động hơn khi thị trường có tính minh bạch và dữ liệu. Trong khi đó, chính quyền có thêm công cụ để giám sát biến động và phát hiện, cảnh báo sớm dựa trên dữ liệu.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng việc điều tiết giá đất phù hợp có thể mang lại lợi ích cho doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh.

Theo ông, nếu giá đất được điều tiết phù hợp và đất đai được đưa vào sử dụng thì chi phí về đất sẽ giảm. Trong bối cảnh năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong nước chịu ảnh hưởng lớn từ chi phí sản xuất, việc tiếp cận đất đai khó khăn và chi phí quá cao có thể hạn chế hoạt động đầu tư, sản xuất.

Đối với người dân, ông Đính cho rằng việc điều tiết phù hợp có thể tạo điều kiện tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp hơn. Việc thúc đẩy các loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, cũng được kỳ vọng tạo sự phù hợp hơn cho thị trường.

Đất găm giữ chờ tăng giá sẽ chịu tác động

Một nội dung khác được Nghị quyết 21 đặt ra là nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

TS. Phan Đức Hiếu cho rằng cần phân loại đất một cách hợp lý, tránh tình trạng phân loại quá chi li, dẫn đến việc nhà đầu tư muốn đổi mới, sáng tạo hoặc mở một cơ hội kinh doanh mới trên chính đất của mình nhưng lại vướng thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Theo định hướng này, Nhà nước chỉ nên phân loại đất dựa trên những loại hình cần quản lý chặt chẽ, qua đó tránh phát sinh thủ tục không cần thiết.

Nghị quyết 21 cũng định hướng Nhà nước phải có chính sách về tài chính đối với đất chậm đưa vào sử dụng, găm giữ đất nhằm mục tiêu chờ tăng giá.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng một trong những công cụ điều tiết hành vi sử dụng đất là công cụ thuế. Công cụ này có thể hướng tới các hành vi găm giữ đất, đầu cơ, đẩy giá và thổi giá, vốn gây ra những biến động bất thường trên thị trường.

Theo ông, khi đất càng để lâu thì người sử dụng càng phải nộp nhiều tiền và đóng thuế cao, từ đó tạo động lực để đưa đất vào khai thác, sử dụng thay vì để lãng phí.

“Doanh nghiệp và người dân buộc phải thay đổi hành vi sử dụng đất”, ông Đính nói, đồng thời cho rằng nếu những nội dung này được đưa vào Luật Đất đai theo đúng tinh thần Nghị quyết 21 thì hành vi của người dân, doanh nghiệp và chính quyền đều sẽ thay đổi.

Các doanh nghiệp nhà nước cũng phải chịu sự điều tiết, điều phối để đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả. Theo ông Đính, sự minh bạch và công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất là vấn đề quan trọng.

Cùng với giá đất và hiệu quả sử dụng đất, Nghị quyết 21 còn đặt ra vấn đề bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội và vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo TS. Phan Đức Hiếu, so với chính sách trước đây, Nghị quyết 21 vẫn tiếp tục bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất nhưng nâng cao hơn quyền và lợi ích hợp pháp của nhóm này.

Nghị quyết nhấn mạnh Nhà nước chỉ thu hồi đất vì các mục đích nêu trên trong trường hợp thật cần thiết. Đáng chú ý, theo ông Hiếu, tư duy về chính sách cũng có sự thay đổi khi chuyển từ tư duy bồi thường thiệt hại sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.

Đây là một trong những điểm cho thấy cách tiếp cận về đất đai trong Nghị quyết 21 không chỉ liên quan đến giá đất hay thị trường bất động sản, mà còn gắn với quyền lợi của người sử dụng đất và cách phân bổ nguồn lực trong nền kinh tế.